越南建筑与房地产市场历史回顾及未来机会洞察

应读者要求，我们对越南的建筑与房地产市场做了详细的调研，报告如下：

一、报告摘要

上篇文章中，我们介绍到，越南目前的经济机构，无论从GDP的增速，制造业的占比以及政府在投资方面的拉动，都偏向于2010年的中国，同样的，当前阶段下，越南房地产及建筑装修市场也正处于“城市化驱动 + 外资驱动 + 政策推动”的复合增长阶段。

回顾过去五年，市场整体呈现快速扩张与结构修复并行的特征，而未来五年，预计将进入稳健增长+结构分化的新周期。

• 建筑市场：过去五年呈现高速增长（CAGR约14%左右），未来五年则会表现出约7%–8%稳定增长，有数据可以验证：越南建筑龙头企业如 Coteccons 在 2025-2026 财年上半年收入同比增长了 50%。
• 房地产市场：在经历波动后恢复增长，进入了新一轮发展周期，2025 年部分地区的房价年增长率甚至达到 50%，涨幅位居全球前列。
• 装修与建材市场：随住宅交付与消费升级正出现同步扩张
• 市场特征：增量需求为主，工程端主导，本地化程度不断提升

如按行业划分，住宅在2024年占据了越南建筑市场份额的38.97%，而基础设施预计到2030年将以8.75%的复合年增长率扩张。 

如按建筑类型划分，新建工程在2024年占越南建筑市场规模的67.76%；改造翻新以7.70%的复合年增长率增长至2030年。 

如按施工方法划分，传统现场施工技术在2024年占据94.55%的收入份额，但现代施工方法预计到2030年将以9.87%的复合年增长率攀升。 

如按投资来源划分，公共资金在2024年以62.34%的份额领先，而私人资本记录了到2030年8.89%的最高预测复合年增长率。 

按地理位置划分，胡志明市在2024年占据35.67%的价值；越南其他地区以约6.75%的最快复合年增长率增长至2030年。 

（资料来源： https://www.mordorintelligence.com/zh-CN/industry-reports/vietnam-construction-market）

二、越南建筑与装修市场洞察

2.1 过去五年增长状况（2020–2025）

（1）整体增长阶段划分

• 2020年：疫情冲击，行业短暂放缓
• 2021年：恢复阶段，投资逐步回暖
• 2022年：快速复苏，房地产与基建双轮驱动
• 2023年：持续扩张，项目建设恢复明显
• 2024年：进入高增长区间，市场活跃度提升
• 2025年：稳健增长（2025年整体市场在748.8亿美元）

整体来看，建筑行业在2020–2024年间实现约14%+的年复合增长率，属于典型的高成长市场。

（2）增长驱动因素

① 城市化推进

• 城市人口持续增长（越南城市化率正处于快速提升阶段，截至2025年底约为42.7%，而中国的城市化率已接近68%；越南全国拥有900多个城市（数据源差异导致口径略有不同）。作为东南亚地区经济增长较快的国家，越南制定了宏伟的规划，旨在2030年将城市化率提升至50%以上，并在2050年达到70%，致力于将城市打造为引领经济发展的引擎）
• 新增住房需求不断释放（城镇地区每年新增住房需求约7000万平方米，2026年，越南计划新建近15.9万套社会住房）
• 城市扩张带动基础设施建设（比如，为了实现到2030年成为现代工业国、2045年成为高收入发达国家的目标，越南正集中力量打造包括交通、能源、物流和数字通信在内的现代基础设施体系）

② 房地产开发带动

• 住宅项目持续推进（政府正坚决落实措施增加住房供应并稳定市场价格。2025年后，随着新《住房法》等法律的深入推行，新项目的审批障碍正逐渐被消除）
• 商业地产与工业地产同步发展（比如3月份越南有上百个工业项目同时开工）
• 精装与半精装比例提升
  

③ 基建投资

• 交通、能源、工业园区建设
• 政府公共投资持续加码（比如2026 年公共投资总额预计超过百万亿越盾，而截至2030年前，越南公共投资项目将接近3000个）

④ 外资与制造业迁移

• 制造业投资带动厂房与配套建设
• 工业地产需求增长明显，2025年下半年越南全国投入运营的工业园区用地总面积达3.82万公顷，南部经济区（SEZ）占比67%，北部经济区（NEZ）占33%。整体入驻率维持高位，达88%，较上年的86%有所提升，表明需求与新增供应基本保持同步。
  越南全国工业用地平均租赁价格为每平方米175美元（整个租赁期），北部地区价格比南部低约27%，反映出两地在基建成熟度、租户结构、港口及消费中心邻近度上的差异。
  南部核心市场工业用地租金为每租赁周期100-310美元，即便新增用地入市，价格依旧坚挺。
  全国现成厂房（RBFs）及仓库供应量增至1710万平方米，同比增长13%，南部地区占总存量的70%。整体入驻率攀升至89%，较2024年的80%大幅提升，全国平均租金为每月每平方米4.7美元。

2.2 装修与建材市场发展特点

（1）市场结构

• 建材市场与建筑市场高度绑定
• 装修市场以住宅交付和改造需求为核心
• 工程端（B端）为主导，零售端为补充

（2）需求来源

• 新建住宅装修
• 二手房翻新
• 商业空间（写字楼、商铺）装修
• 工业与厂房配套建设

（3）消费特征

• 性价比仍是核心决策因素
• 中端市场需求增长明显
• 品牌意识正在形成但尚未成熟

三、未来五年建筑与装修市场预测（2026–2031）

3.1 建筑市场预测

（1）市场规模

• 2026年：约806亿美元
• 2030年：约1075亿美元
  
  
  

（2）增长率

• 年复合增长率（CAGR）：约 7.5%

（3）增长驱动

• 城市化持续推进
• 基建投资稳定增长
• 房地产开发恢复与升级
• 工业地产需求扩张
• 新型建造方式（预制建筑等）发展

3.2 装修与建材市场预测

（1）增长逻辑

装修与建材市场的增长主要来自：

• 新增住房带来的装修需求
• 消费升级推动品质装修
• 工程标准化与精装趋势
• 商业空间扩张

（2）增长趋势判断

• 增速预计与建筑市场同步或略高
• 中高端装修、定制化、智能化需求提升
• 绿色建材与节能材料需求增长

四、越南房地产市场洞察

4.1 过去五年增长状况（2020–2025）

（1）市场恢复与增长

• 2019–2024年房价整体上涨约59%，2025年增上涨了约30%
• 2022年以来交易量恢复并保持稳定
• 年交易量约在 50万–78万笔之间

（2）供给端变化

• 2025年新供应同比增长约50%
• 开发商逐步恢复项目开发节奏
• 市场由收缩期进入扩张期

（3）价格趋势

• 一线城市房价上涨明显（胡志明、河内）
• 中产住房需求推动价格上行
• 部分阶段出现供需错配

4.2 房地产市场结构特征

• 住宅市场仍为核心
• 工业地产增长较快
• 商业地产逐步恢复
• 市场分化明显（核心城市 vs 外围区域）

五、未来五年房地产市场预测（2026–2030）

5.1 增长趋势

越南房地产市场预计进入稳健增长周期：

• 增速趋于理性
• 波动性降低
• 政策监管加强

5.2 主要驱动因素

① 城市化持续推进

• 城市人口增长带动住房需求
• 改善型住房需求增加

② 中产阶级扩大

• 居民收入提升
• 居住品质升级需求增强

③ 工业化与外资

• 制造业迁移带动工业地产
• 外资企业带来员工住房需求

④ 政策优化

• 房地产金融环境逐步规范
• 市场更加透明与成熟

5.3 结构性趋势

未来房地产市场将呈现以下变化：

• 从“投机驱动”向“真实需求驱动”转变
• 从“粗放开发”向“精细化运营”转型
• 从“住宅主导”向“住宅 + 工业 + 商业”多元结构发展
• 精装交付比例逐步提升

六、综合分析与关键结论

6.1 三大市场联动关系

房地产 → 建筑 → 装修/建材 形成强关联的产业链：

• 房地产决定需求源头
• 建筑决定施工规模
• 装修与建材决定消费终端

6.2 市场阶段判断

越南当前处于：

“城市化中期 + 产业转移加速 + 消费升级初期”阶段

特点：

• 增量需求仍在释放
• 市场尚未完全成熟
• 结构性机会较多

6.3 未来机会总结

（1）建筑市场

• 基建与住宅仍是核心增长引擎
• 工程类项目占比高

（2）房地产市场

• 进入稳健增长周期
• 工业地产与城市住宅双轮驱动

（3）装修与建材市场

• 工程渠道为主
• 品牌化与本地化是关键
• 中高端市场存在升级空间

七、结论

越南房地产及装修市场并不是一个短期爆发型市场，而是一个由城市化、产业转移和消费升级共同推动的长期增长市场。

过去五年，它完成了从恢复到扩张的过渡；未来五年，它将进入更加理性、更加分化、更加本地化的发展阶段。

对于参与者而言，真正的机会不在于“是否进入”，而在于：

是否真正理解市场、进入市场，并长期参与市场。