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越秀关注|越秀金控研究所：2016年上半年经济数据点评（上）

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2016-08-16

导读：上半年国内实际GDP同比增长6.7%，经济下行趋缓。消费增长低位企稳，但投资增速创16年来新低，工业部门弱势平稳运行，出口继续滑坡，民间投资再下台阶。全年来看基建和房地产可能呈现前高后低的走势，一季度

越秀金控研究所：2016年上半年经济数据点评（上）

实体经济继续探底

上半年国内实际GDP同比增长6.7%，经济下行趋缓。消费增长低位企稳，但投资增速创16年来新低，工业部门弱势平稳运行，出口继续滑坡，民间投资再下台阶。全年来看基建和房地产可能呈现前高后低的走势，一季度经济边际改善的持续性不强。随着货币增速和信用扩张放缓，房地产销量从历史高位回落可能导致地产投资放缓，中长期经济L型的格局难以改变，经济下行压力依然较大。

房地产销售、开发投资冲高回落

1-6月，全国房地产开发投资同比名义增长6.1%，增速比1-5月份回落0.9个百分点。此外，1-6月的房屋新开工面积、商品房销售面积以及商品房销售额增速也均有回落。

前6月房地产销售增速回落5.3个百分点至27.9%，但整体维持高增长，一线城市的限购措施以及监管层强化对首付贷、过桥贷款和众筹炒房等投机资金的约束政策使得房地产市场出现降温迹象。

地产销售或阶段性见顶，未来楼市成交状况可能在边际层面持续走弱，进而约束新开工和土地购置，下半年房地产新开工和投资增速或继续回落。

房地产开发投资反弹基础并不稳固

商品房销售出现降温迹象

随着二线城市也跟随一线城市推出抑制房价过快上涨的措施，6月商品房销售面积同比增速从5月的24.2% 降至14.6%，新屋销售额为1万亿元，同比增长22%，远低于5月的32.9%和3月的71%，为今年迄今最慢增速。从历史经验来看商品房销售在经过一段时间释放后通常会逐步回落，例如2009年一季度到2010年四季度的商品房销售上行持续大约八个季度，2012年一季度到2013年三季度的商品房上行持续大约七个季度，本轮商品房销售上行从2014年四季度到现在已经持续七个季度，今年下半年销售放缓压力较大。

购房资金（新增储蓄、新增理财和按揭贷款）

出现边际放缓迹象

滞后一年的新增储蓄存款、滞后一年的新增理财和当年的按揭贷款与当年商品房销售面积高度一致。去年居民新增储蓄存款4.4万亿，新增理财6万亿（剔除银行同业理财），而今年按揭贷款规模可能超过去年，所以从居民新增可投资资金角度看今年商品房销售总体可能仍较高。相对乐观假设今年新增可投资资金对商品房销售面积较去年增加1.1亿平方米，在此基础上剔除今年一季度销售面积增量，居民新增可投资资金隐含的未来三个季度商品房销售面积同比增速降至4.5%附近。我们倾向于认为放缓时点可能在下半年，房价涨势和居民工资收入增速有所放缓，这可能对居民按揭意愿形成不利影响。

房地产开发商自筹资金增速偏低，

反映出投资意愿仍然偏谨慎

2016年以来随着商品房销售增加，居民按揭贷款大幅增加，上半年住户的中长期贷款新增2.62万亿，超过新增贷款总额的三分之一，是去年同期的两倍。对应到房地产开发投资资金来源，就是其他资金来源增速大幅增长（定金及预收款增长34.1%，个人按揭增速为57%），而反映房地产企业投资意愿的自筹资金增速偏低（6月自筹资金增速从1.4%降至-0.1% ），两者之间巨大反差很可能意味着企业对房屋新开工仍偏谨慎，如果下半年销售明显回落，房地产投资可能再次下降，全年房地产投资或增长5%左右。

房地产市场或进入分化调整阶段

热点城市政策出现收紧迹象，部分一二线城市地产投资出现降温，市场进入分化调整阶段。

年初至今，在一系列房地产刺激政策的推动下，各地“地王”频出。上半年全国50个主要城市冒出200余宗“地王”，堪称有史以来高价地最密集涌现的半年。而在上一个“地王”年（2013年），也不过拍出 60宗“地王”。上半年219宗“地王”中，溢价率超过100%的地块有109宗，超过50%的地块更多达167 宗，可以说，2016年是名副其实的史上最强地王年。

在实体经济利润下行以及风险加大的背景下，不仅包括能够拿到利率较低信贷资金的国企，民间资本也大量涌入房地产行业，对房价的上涨起到了助推作用，导致去年以来一二线城市房价的交替上涨。目前，部分一、二城市过热的土地市场已引起政府警惕，一些热点城市政策开始陆续收紧。