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12月14日，越秀房地产投资信托基金（「越秀房产基金」）（股票编号：00405）宣布于今天的基金单位持有人特别大会通过越秀地产旗下优质商业项目武汉越秀财富中心及星汇维港购物中心注入越秀房产基金的动议（内部代号"长江项目"），决议案获99.9788%高赞成票通过。
“双平台互动”再下一城
本次交易的标的物业位于武汉市中心城区硚口区核心位置。武汉作为华中区域中心，是仅次于深圳的第二大年轻人群净流入城市，人口红利持续释放，在武汉投资的世界500强企业已近一半，具有广阔投资前景。
标的物业总建筑面积为248,205.2平方米，包括的一栋68层的国际甲级写字楼越秀财富中心、5层的星汇维港购物中心及千余个配套停车位，其中越秀财富中心是武汉目前投入使用的最高的国际甲级写字楼，已成功吸引多家世界500强及知名企业进驻。
本次交易由越秀房产基金以对价约22.81亿元人民币向越秀地产收购标的物业的项目公司67%权益，交易对价较按比例评估值人民币24.03亿元（物业整体评估值为人民币35.87亿元）折让约5.1%，余下33%的权益由越秀地产继续持有，双方风险共担、利益共享。
此次交易是越秀房产基金在2012年首次收购培育期物业"广州国际金融中心"之后，再次打破基金通常只收购成熟型商业物业的惯例，实现了地产提早回收现金、基金以合理价格收购的互惠双赢。未来凭借越秀房产基金在运营培育期项目（如广州国际金融中心地标综合体）、异地项目管理（上海越秀大厦）的成功经验，并借助越秀地产对武汉市场的多年深耕及资源优势，武汉物业预期将有广阔的收益增长前景。
国内REITs呼之欲出
越秀独特的“双平台”互动中，最难以复制的是REITs平台。作为全球首只投资于中国内地物业的上市房地产投资信托基金，越秀房托于2005年12月21日在香港联交所上市。特别值得留意的是，此次交易时点正是中国公募REITs市场崛起的前夜。
据北大光华REITs课题组，REITs于1960年发源于美国,全球市值目前已达1.8万亿美元。而中国公募REITs市场规模也将达到4万亿至12万亿元，发掘潜力巨大。
不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts）是实现不动产证券化的重要手段，是一种通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益，按比例分配给投资者的信托基金。
通过REITs，可以把流动性较低、非证劵形态的不动产投资，直接转化为资本市场上的证劵资产的金融交易过程。通俗地讲，就是将地产产品转化为金融产品。
随着新常态下经济转型进程的推进，在中国推出REITs，特别是公募REITs已变得尤为迫切。
全国人大代表、越秀集团董事长张招兴已经连续两年呼吁完善配套制度，尽快推出国内公募REITs试点。目前在国内市场推出公募REITs的法律框架、政策环境、市场准备等已具备条件。故而建议由证监会牵头，会同有关部门共同建立有助于公募REITs设立、发行及运作的完善支持及监管体系，尽快推动公募REITs试点落地。
推出建设REITs，有以下三大优势：
落实“三去一降一补”的宏观政策，盘活各类存量经营性不动产，降低政府和企业的财务杠杆，化解信贷市场的期限错配和高杠杆风险；
建设REITs市场，为PPP及基础设施投资提供可行的金融战略，为雄安新区的发展提供了金融新思路，能够推动不动产行业产业升级和盈利模式的转变。
国际经验表明，规模化的REITs市场能够拓宽税基，增加税收收入。
张招兴代表在全国两会上的呼声得到了中国证监会的积应。近日，证监会正在加紧研究制定相关的政策法规，而在国家鼓励住房租赁市场发展和多地推进租赁新政加大金融支持的大背景下，租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向。
此举标志着，在业内呼吁和酝酿多年之后，我国面向个人投资者的公募REITs产品的启动已经进入轨道。据悉，越秀集团内部也正在积极准备国内REITs的试点。
△ 武汉越秀财富中心及星汇维港购物中心
交易实现多方共赢
此次交易公平合理，符合集团、地产及基金各方股东的整体最佳利益。
对于越秀集团：此次成功交易是继2012年广州国际金融中心成功互动后的又一重大突破，交易实现了国有资产的保值增值、充分展示了越秀集团强大的资本运作能力，有效提升集团在资本市场的影响力。
对于越秀地产：双平台互动是越秀地产的核心优势，项目成功交易有助于提振资本市场信心；通过交易，地产可实现“会计出表”，确认税前利润4.8亿及回收现金22.3亿（含递延支付），有助于改善上市公司资本结构及提高资产周转率；未来，地产还可继续享受物业增值及稳定现金流收益。
对于越秀房产基金：武汉物业的注入为基金带来新的增长动力，所持物业增至8个，资产组合更加多元化，业务地域扩展至武汉，有利于分散物业集中广州区域的风险。基金资产规模由311亿元增长至350亿元，可改善交易的流动性、提升基金融资和并购能力，持续为基金单位持有人创造更大收益。
△ 越秀房产基金发展历程
多方努力突破难点促成交易
鉴于交易标的为二线城市的培育期物业，在交易融资、估值与收益要求、交易架构、招商经营、资产清理、市场认知等方面均存在诸多难题。对此集团、地产及基金团队等多方通力合作，突破重重困难，设定合理有效的交易方案，充分彰显项目价值，最终获得监管机构、股东及市场的普遍认可。
1．基金融资渠道受限
面对基金自有资金不足、股权及债权融资均受限制的问题，项目组大胆创新：一是创新以67%部分收购的方式进行交易，有效实现地产利润确认、现金回笼需求和基金借贷比率可控、收益率要求两者之间的平衡。二是因国家政策等原因导致基金通过"有进有出"以出售物业为项目收购提供部分资金的策略被迫中止的情况下，创新采用了"递延支付"部分交易价款的方式解决融资问题，确保了交易的完成及地产利润的实现。
2．估值保障与投资者收益要求的平衡
交易中，项目组创新设计了"保障安排"方案。该方案将市场通行的"按物业成熟期收益水平进行硬补贴"调整为"按物业预期可完成的经营目标作出承诺"。该方案，一是实现了估值与经营目标假设的匹配，满足独立董事及独立财务顾问的要求；二是给予投资者稳定可实现的业绩增长预期；三是显著减轻越秀地产在互动后的补贴压力。
3．交易架构的诸多限制
交易架构需综合考虑国资股权转让合规要求、税务筹划、地产发债的一揽子协议安排等问题。对此，项目组设计了"重组-转让"两步走、重组时同步重签一揽子协议的交易路径，有效满足国资监管及地产发债的相关合规性要求；同时，就交易需缴纳的所得税等问题提前与武汉当地税局沟通，避免税局对征税基数产生明显的偏差。
4．封桥封路影响下招商困难
面对项目周边封桥封路对项目招商造成的巨大不利影响，武汉商管公司协同地产华中区域公司积极调整经营策略予以突破，实现了通函提交证监会时写字楼出租率超过40%、商场出租率近90%的目标，为交易奠定基础。
5．非交易资产剥离难度大
交易时，武汉项目公司尚有大量待售资产以及待清理账务资产。对此，项目组协同地产华中区域公司按计划有序推进。针对武汉市暂无法办理车位等地下空间不动产证等问题，突破律师出具有利的法律意见；对于短期内无法出售及剥离住宅车位的问题，项目组突破境内外律师及证监会，最终将住宅车位也一并纳入收购标的，进一步提升了地产的回笼现金量。
6．资本市场对武汉市场认识不足
针对香港资本市场对武汉城市及商业地产市场认识不足的问题，项目组在香港强化纸媒及网媒推广，向香港投资者推广武汉优势，加深其对武汉未来发展的认识。同时，在通函发布后，项目组密集、有序开展了分析师研讨、投资者路演（香港、新加坡及日本投资者）及电话会议（英美投资者）、股评家沟通等，有效传播了武汉市场及项目的正面信息，各方对交易的反馈均为正面。
△ 越秀地产、越秀房产基金互动模式
当前，城市升级、消费升级、产业升级及政策升级给商业地产带来了新的发展机会，特别是“大资管”时代来临匹配商业地产与生俱来的金融化属性，商业地产迎来金融化浪潮。
本次项目的成功交易彰显出越秀集团作为房地产金融领域的先行者，充分整合发挥了越秀地产在城市综合体等商业项目开发、越秀房产基金在商业地产运营提升、越秀集团在境外资本运作的综合优势，有效推动了地产及基金两家上市公司的持续稳健发展。
未来，在越秀集团的统筹下，越秀地产和越秀房产基金将继续坚持和完善双平台互动模式，在现有“HK-REITs”的基础上，借力金融化政策推进，创新搭建贯穿前、中、后端的多元化金融投资/退出平台，努力成为新型发展模式的领先者，为股东和社会带来更优厚的回报。
