精益越秀丨越秀集团首届持续改善项目速览（三）

· 背景：

当前，地产行业急剧变化，客户对于产品品质日益重视，政策鼓励房地产企业建造“好房子”，资本市场偏好绿色环保项目，产品力已成为房地产企业赢得市场竞争，穿越周期的核心能力。

· 措施：

项目团队坚持以客户为中心，基于客户感知视角，从客户端、平台端、生产端三个端口共同发力打造越秀地产“好产品”。一是在客户端，立足全过程客户研究，强化客研能力建设，以客户需求引领产品升级。二是在平台端，加快产品标准迭代，推进成本适配，提升标准化建设应用效能。三是在生产落地端，强化生产过程品质管控，保障高质量交付。

· 成效：

一是全面建成客研体系，搭建客研工作机制，创新工作方式及方法论，深入开展读懂城市，有力支撑精准投拓。二是迭代升级产品标准，持续优化成本适配，完成适配客户需求的精装标准属地化建设与迭代； 及“和樾系”产品系提炼、封装及发布，实现高端项目高品质落地。三是推进生产管理方式精益化，完成景观设计施工一体化模式的梳理和落地，BIM平台完成1.0阶段建设并上线应用，有效提升设计质量与管理效率。

· 背景：

商业地产行业面临竞争激烈、去芜存菁的市场环境，商管的资产管理仍处于初级阶段。当前，越秀商管零售商业在管资产体量已初具规模，亟需搭建商业战略平台、加强招商能力建设，从而提升商业内容丰富度，锻造核心竞争力。

· 措施：

项目团队以客户为导向、以持续性改善为目标，秉承长期主义理念，提升招商能力和平台效能。一是重塑组织机制，形成资管中心(AM)+卓越中心(COE)+前线项目(PC)经营铁三角架构，加大对行业、商业业态的研究，提升招商团队品牌认知和专业度，推进“策展型招商”。二是细化商业产品线与资产计划方法论，围绕在营资产的区位画像、客群画像、竞争对手画像、项目画像形成差异化项目定位和业态规划，并提出对应的招商、推广等策略。三是通过举办战略品牌发布会，深度开展招商路演等活动，拓展合作伙伴圈，强化与品牌的联系，不断提升市场影响力与商业口碑。

· 成效：

一是梳理形成“国金”“环贸”“悦汇”三大产品线，推进品牌分级制度，为体系化提升经营能力夯实基础。二是阶段性完成招商面积超11000m²，实现武汉国金天地、悦汇天地南海项目盛大开业。三是完成商管年度战略发布会2.0升级，实现年度商管的对外发声，对战略品牌资源进行维护深化。

· 背景：

东川新街市在广州市核心城区经营17个生鲜肉菜市场。近年来，受疫情影响和新兴业态的冲击，农贸市场占生鲜零售规模份额呈下降趋势，东川新街市出现出租率下滑，经营效益承压，基础设施、运营管理、业务模式等也需要同步改进。为此，新街市运营中心组建专项小组，以存量市场精益管理为着力点推动持续改善，提升管理和经营效益。

· 措施：

一是提升经营能力，在招商方面，通过挖潜战略客户，优化租赁模式，挖掘非生鲜客户商机；在服务运营方面，建立运营SOP形成服务运营标准，试点推广6S管理强化服务能力，推行建立服务站引流客户资源。二是提升成本费用精细化，从业务战略到组织设计、人才规划到人才供给、价值创造到价值分配方面赋能，助力业务“布好局、算好账、分好钱”“控成本、提人效、优人才”。

· 成效：

一是2023年出租率提升15%以上，达成改善目标。二是实现业务成本费用率下降40%以上，营业收入提升超10%，成本费用下降突破25%。三是实现业务扭亏为盈，并夯实了可持续盈利能力。

· 背景：

越秀发展旗下珠江冷冻厂，位于黄埔区港前路，原用于食品冷藏冷冻的专业库区。面对激烈的市场竞争，冷冻厂设备技术落后、服务难以满足市场需求，导致满仓率长期偏低，出现连年亏损，企业急需在投入大额资金升级改造和退出冷冻业务之间进行选择。

· 措施：

一是深入调研市场，选择退出现有业务、引入第三方企业盘活厂区。2023年，公司成立专项突击小组，调研周边冷链企业及物业经营，综合分析市场环境和现有资源，确定退出现有冷库经营。并引入第三方企业，充分发挥厂房、土地价值，将老厂房向工业园区化转变。二是制定招商方案，成功引入第三方，实现资产盘活。通过调研同类厂房、土地等资产经营模式，开展产权属性梳理、招商渠道拓展、价值评估、资产处置、基础设施建设等工作，成功引入第三方企业，合作期6年，由第三方使用者对厂区进行投资改造。

· 成效：

 一是实现扭亏为盈，项目月收益约15万元，2023年实现收益约60万元，预计总收益超千万元。二是将旧厂房物业改造成工业园区，提升了物业价值，形成现代产业园经营模式。

· 背景：

越秀冷链积极响应集团安全精益化工作要求，以安全精益管理为切口，联动营销、运营，推动南海冷库园区节能降耗、业务管理升级、客户结构优化和运营管理体系完善。同时，拟通过持续夯实运营底盘、业务管理体系和安全管理基石，提升冷链安全生产能力，提高冷库生产效率，推动南海园区实现盈利和一站式城市集配服务能力提升。

· 措施：

一是对人、车、场三要素进行梳理和规则完善，强化园区及库区风险分级、管理规则分层、作业分区、动线厘定、可视化完善、动作标准化等。二是增加园区预约系统和月台叫号系统，实现储运协同，降低时间、空间、工具、耗材等损耗，提高效率和经济产出。

· 成效：

 通过项目实施，一是生产作业用时缩短，人均作业量提升29%以上，客诉下降75%。二是优化相关设备、操作、技术、规则、动线、流程等，实现管理能力提升、现场管理优化、工作效率提高。三是建立了一套可视化的、可复制推广的持续改善标准，支持冷链业务高质量发展。