亚洲地区房地产投资信托:亚洲地区房地产投资信托起步相对较晚,但是发展迅 速。目前日本、新加坡、香港等 7 个国家和地区推出了自己的 REITs 产品,其 中日本的 REITs 规模最大,达到 841 亿美元,我国香港和台湾地区也于 2005 年 推出了房地产投资信托产品。与美国 REITs 在税收驱动下不断演化不同,亚洲 地区 REITs 是在各个国家法律框架下设计的产品结构。而由于各个国家/地区在REITs 相关法律建设上各有不同,导致了 REITs 产品形式的多种多样。总体而 言,亚洲地区房地产投资信托是公司、信托形式并存,公开募集上市交易,并有 着免税优惠的 REITs 产品。
香港房地产投资信托:香港房地产投资信托基金是以信托方式组成而主要投资于 房地产项目的集体投资计划。基金旨在向持有人提供来自房地产的租金收入的回 报。香港房地产投资信托基金表现出与股票市场极大的相关度,过去 5 年富时EPRA/NAREIT香港房地产投资信托指数与恒生指数的相关系数达到0.74,但是 收益不及恒生指数,恒生指数年化收益率为 5.17%,富时 EPRA/NAREIT 香港房 地产投资信托指数年化收益率仅为 2.76%。
日本房地产投资信托:日本房地产投资信托被称为 J-REIT。日本允许以投资信 托或者投资公司两种形式成立 J-REIT。不过由于信托形式的 REIT 管理复杂并且 成本更高,同时公司形式的 REIT 被认为对投资者更加具有吸引力,因此到目前 为止,所有的 J-REIT 均以投资公司的形式成立。J-REIT 均为外部管理模式,即 与资产管理公司签订合约,由其对 J-REIT 旗下不动产进行管理。
新加坡房地产投资信托:新加坡房地产投资信托被称为S-REIT。S-REITs必须 以信托的形式成立。从法律上信托计划既可以内部管理也可以外部管理,但是实 践中 S-REIT 都选择聘请外部管理人进行管理。集合投资计划可以在新加坡交易 所上市也可以不上市交易。第一只上市交易型 S-REIT 于 2002 年 7 月在新加坡 交易所上市,新加坡是亚洲第二大 REITs 市场。
台湾房地产投资信托:台湾不动产证券化最为显著的特征是确立了不动产证券化 的两种“信托”基本运作模式,即不动产投资信托(Real Estate InvestmentTrust,REIT)和不动产资产信托(RealEstate Asset Trust,REAT)。其中,前者主要 是参考美国的不动产投资信托制度而来;而后者则主要是借鉴日本的“资产流动 型”制度。不论是 REIT 还是 REAT,信托资产均由受托人进行管理和处置。目 前台湾不动产投资信托(资产信托)受托人均为台湾本地银行或者外国银行的本 地分行。税收方面,REIT 被认定为税收透明实体,其现金收入和资本利得收入 均不需缴纳公司税,但是不动产交易盈利部分需要缴纳土地增值税。
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