成立十年来，越秀房托在行业中的领先地位已经不言而喻。
现在，越秀房托告诉你，大神是怎么炼成的。
2005年12月，越秀房托在香港联交所正式挂牌上市，无论是496倍的香港公开发售与74倍的国际配售认购额，还是冻结资金近1000亿港元，这家内地首个房地产信托基金（REITs）在当时备受资本市场追捧，也一度让人期待内地资产证券化将获得高速发展。
越秀房托的成功，恰恰是由于其税务成本较低，让它能长期拥有较高的分派率以吸引投资者。随着将物业转移至境外节省税费的做法被“堵死”，出台相关政策改变目前双重征税的做法，并推动更多公募型REITs在证券交易所挂牌，才能真正推动资产证券化高速发展。
BVI模式带来高额收益
越秀房托公布的2014年中期报告显示，去年上半年基金实现收入总额为7.45亿元（人民币，下同），较上年同期增长16.6%，净利润为2.55亿元，同比增长10.7%。越秀房托向基金单位持有人中期分派每个基金单位人民币0.1163元，折合基金单位的年分派率约为7.8%，在联交所上市的REITs中居于前列。自2013年起，国际评级机构穆迪与标普均维持其Baa2和BBB投资级评级。
香港粤海证券投资银行董事黄立冲向《每日经济新闻》记者表示，越秀房托自上市以来一直获得较高的投资评级，除了其国企背景外，长期以来能维持较高的分派率是主因之一，但这里面暗藏“玄机”：由于2001年在越秀投资（00123，HK，越秀地产的前身）和广州城建资产重组的时候，越秀房托旗下的物业已经完成出境，因此它得以避开内地发展REITs所面临的税收等多重障碍，这也是内地绝大多数商用物业至今也无法突破的瓶颈。
据悉，2001年9月25日，在原国家计委批准下，广州市政府将其持有的广州城建集团95%的股权注入越秀投资的控股公司越秀集团。随后，越秀集团对广州城建集团进行了重组，重组后的架构是，越秀集团的子公司GCCDBVI通过子公司AconBVI持有广州市城建开发总公司（以下简称GCCD）95%的权益，GCCD拥有财富广场、城建大厦、维多利广场的股权，另一优质资产白马大厦则由GCCDBVI旗下的白马合营公司持有。
随后，在2005年10月，越秀投资先后进行了四次BVI（离岸公司）转让，上述四个物业最终成为越秀房托上市的主要资产包。
“使用BVI公司而非注册于内地的公司持有物业单位，最大的优势在于税收减免”，黄立冲向记者表示，由于国内注册的REITs在收到租金后不仅要缴纳营业税，分配剩余收益时，发起人或须缴纳剩余收益的营业税，出现“双重”纳税。相反，国外的REITs租金收入用于分红基本是免税，这意味着四个商用物业的顺利“出境”，让越秀房托得以节省一大笔税费，从而提高了租金回报率并维持较高的分派水平。
收益率难题需要克服
然而，类似的做法在2006年下半年后走到尽头。当年7月，国家外管局、商务部、发改委等部委联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，严格限制境外公司收购内地物业，通过将商用物业转移到境外以求降低税费的做法也因此被“堵死”，包括万达、华润等公司试图模仿越秀模式在港上市的计划相继“搁浅”，内地资产证券化的发展一度陷入停滞，直至2011年才重新转暖。
2011年4月，长江实业旗下的汇贤产业信托在香港上市，成为全球首只以人民币计价的房地产信托投资基金。2013年7月，开元酒店基金成功在香港上市，成为内地上市的首个酒店信托基金。2014年7月，方兴地产旗下金茂投资以商业信托的模式上市，这意味着从2006年至今的9年时间里，在香港资本市场完成资产证券化的内地项目仅有三个。
在内地交易市场，资产证券化的发展步伐更为缓慢。直至2014年5月21日，由中信证券发起的“中信启航专项资产管理计划”正式在深交所综合交易平台挂牌交易，这也是最近10年国内首单股权版REITs。随后，海印股份与苏宁云商也分别通过专项资产管理推出各自的资产证券化方案，REITs在内地才开始出现加速发展的势头。
“从长远来看，国内REITs最终也会像越秀房托一样，主要以公募型产品的形式在证券交易所挂牌，基金管理者也会更多地通过物业营运能力获取利润”，黄国钧认为，随着国家政策层面多次提出支持REITs发展，以及国内资本市场环境好转，未来3~5年内REITs或将迎来黄金发展期。
来源：每日经济新闻