“创想十载 志在未来——越秀房托十周年敢想录暨广州IFC年度客户联谊会"在上周完美落幕，现场高层精英们的演讲让不少在场观众拍手称赞。如此思维盛宴怎能不与大家分享？
今天首先要分享的是越秀集团首席资本运营官、越秀房产信托基金非执行董事李锋先生的精彩演讲——越秀房托 成长启示。
（场景再现）大家好！今天，我代表公司参加摇号，只有两次机会，任务艰巨，希望能抽个好号！
0405
（再现香港联交所越秀房产基金代码“0405”摇号的情景）
李锋：是的，就这样，0405就是这样摇号诞生的。很幸运，与越秀地产股份代码0123连成一体，喻示着我们的事业继往开来。
就是这样，0405成为全球首只投资于中国内地物业的上市REIT——越秀房产基金的股票代码，同时它也是香港上市内房股中唯一的房产基金。
“首只”、“唯一”，只有四个字，但它的背后却是一段“敢闯敢试”的精彩故事。下面，我想和大家分享其中几段小故事。
面对REITs这一新生事物，我们没做过，行业和香港监管机构也是第一次，当中困难重重，但是我们没有退缩，我们成功了，2005年12月21日，越秀房产基金正式登陆香港股市。
李锋：有好多人都问，越秀当年什么想到REIT这招妙棋的？这要从2002年说起。
2002年，城建地产注入越秀投资，越秀集团完成重组，积极筹划下一轮发展；
2003年7月，香港发布《房地产投资信托基金守则》；
8月，李嘉诚的长实集团在新加坡推出“置富投资信托基金”；
9月，星展亚洲（DBS）和麦坚时律师举办论坛推荐REITs产品。
10月，一份由公司律师和财务部共同撰写的《越秀投资成立房地产信托基金的可行性初论》提交到集团决策层。这份报告长达42页，讲到了REIT的广阔前景，分析了REIT上市的种种困难，更重要的是列出详细的上市筹备计划。
这份报告打动了熟悉国际资本市场的集团决策层，越秀REIT之路由此开启。
讲到这段历史，当时在论坛上推荐REIT的张玉堂律师说：他向好多人、好多公司都推荐过REIT，没想到，居然是一家来自广州的国企最终取得成功，这里面透露出来的胆识、高效，令人佩服。
‘硬闯’的关键是充分的沟通，让市场信服。我们构思了一整套的‘组合拳’，破解了培育期物业的估值、注入等难题，我们做足了全面完善的未来经营筹划，最终，我们得到投资者的认可。
李锋：我们讲“敢闯”，不是“蛮干”，而是要“看准大势，科学决策”。这里我要重点讲讲“巨人项目”。
何为巨人项目？我们内部讲的就是蛇吞象，如何让经营面积只有21万平方米的越秀房产基金金，拿下47万平方米的广州国际金融中心。
2011年初，“巨人项目”启动；到了2012年5月，公司内部分歧仍不少，投行信心也不足，时任陆董、张董指出：巨人项目是具有巨大杠杆效应的重大资本运作，牵一发而动全身，不能再等。决策层下定决心：此关一定要“硬闯”。
“硬闯”的前提是要有充分的信心和底气。为此，我们在地产、房托、集团三个层面上，从市值、资产规模等多个维度，进行反复的模型测算，全面剖析了交易完成的好处，这让我们有了必胜的信心。
2012年10月8日，在广州IFC刚刚全面正式开始之际，巨人项目完成整个交易，交易金额达到154亿港元。“巨人项目” 是一次前所未有的突破，它是近年香港资本市场上单宗额度最大的交易事项之一，获得了香港资本市场的高度关注和广泛报道，成为资本市场“以小博大”的又一传奇。
老子道德经里有句话说‘勇而不敢而活’，勇气要建立在‘谨慎’、‘细致’的基础上才能取得成功。
李锋：在座参与过巨人项目同事一定记得，上市投票前的“汤财网站”事件。当时，有个小股东专门设立这个网站，号召小股东反对。
巨人收购是关联交易，大股东越秀地产没有投票权，小股东投票至关重要。为此，集团领导高度重视，将正要出发进行海外路演的我和冯志东都留了下来，专门跟进解决这一突发事件。
我们从两个方面着手应对。一是，组织立体化的宣传推广。既有针对机构投资者的拜访，也有面向市民大众的广告，还有与股评家的访谈；二是，开展精细化的分析预测。我们委托香港2家专业的调研公司，详细分析股东结构的特点，调查各类股东的满意度。从中，我们听到更多的是：众多小股东的认可。
最终，交易方案在越秀地产及越秀房产基金的持有人大会上均以超过90%的高票通过，交出了“大股东满意、小股东满意、老股东满意、新股东满意、监管机构满意、资本市场满意”，六方都满意的完美答卷。
如今，巨人项目收购完成3年了，广州IFC经营业绩的快速成长，也很好地兑现了收购承诺，没有辜负众多小股东当年投下信任的那一票。
在每一次资本运作的大动作中，都是集团上下的全体动员和合作伙伴的倾情投入。比如说，巨人项目的实施，涉及了总共近300人的工作团队，内部组建了综合、财务、法律、地产、房托、投资者关系等六个工作小组，外部涉及6家投行、12家各类中介。正是有了强大而高效的团队，携手攻坚，让我们取得一次又一次胜利。而这些胜利来自于敢为人先的底气，来自于团队的勇于奉献。
今天，我所讲的这些“越秀房托”的故事，其实仅仅是越秀集团近年来波澜壮阔的资本运作中一朵亮丽的浪花。近两年来，越秀集团收购了香港创兴银行，组建了越秀金控集团……资本运作与产业经营的双轮驱动，已经成为越秀集团跨越式发展的一个核心竞争力。
-END-
更多精彩的演讲将陆续推出，大家敬请期待！