企业入驻产业园区时，园区运营方会与入驻企业签订房屋租赁合同。当租赁合同被认定无效、期限届满或提前解除时，租户不再具备合法占用租赁房屋的合同依据。若租户继续占用房屋，运营方是否能向入驻企业主张房屋租赁费？
笔者就实务中法院的审理思路进行简要梳理，总结相应对策以供产业园区运营方参考。
一、 租赁合同有约定的，综合考量认定
有经验的园区运营方一般会在合同中明确约定占用费的计算标准，该标准通常高于合同约定租金，本质是要求租户支付占用费的同时，对其逾期返还房屋的行为惩处违约金。基于违约金补偿为主、惩罚为辅的功能和性质，法院通常会综合考量合同履行时间、履行情况等因素，调整适用合同约定的标准。
案例一：摩*公司与龙*公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
案件事实：龙*公司（甲方）与摩*公司（乙方）约定,除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期届满或租赁期提前结束的当日下午六时前返还租赁场地，未经甲方同意逾期返还租赁场地的，每逾期1日，乙方应按本合同约定的日租金的3倍向甲方支付租赁场地占用使用费。
法院判决：龙*公司主张摩*公司按日租金3倍支付租赁场地占用费，实际是要求摩*公司支付场地使用费的同时，还对摩*公司逾期返还案涉租赁场地予以处罚，具有违约金的性质，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅。一审法院综合考虑租赁合同的履行时间、履行状况、摩*公司应付欠费等因素，按月租金1.5倍标准计算租赁场地占用费。
二、 租赁合同未约定的，综合考虑多种因素认定
合同未约定占用费计算标准时，若无运营方怠于收回房屋、影响租户使用房屋等情形，法院会采取两种认定方式：第一，若租金市场行情稳定，合同约定租金与运营方损失相当，以合同约定租金标准计算占用费既存在合理依据，亦能提高审判效率。第二，若租金市场行情发生重大变化，按合同约定租金标准计算占用费将导致租户或者运营方因租户违约行为获利，有悖公平原则和诚实信用原则。
案例二：某大学科技园有限公司、袁某等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书
法院判决：首先，合同期满或者解除后，大学科技园公司明确不再续租，福信公司未按约定将涉案房屋返还，则应当支付大学科技园公司房屋占有使用费。该费用属于大学科技园公司的损失，且应当以租金标准为计算依据。房屋占有使用费应当按照双方约定的租金标准计算至实际返还之日。
案例三：阚某与某高速公路有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院判决：占有使用费的计算标准，一般应以当时当地同类房屋租赁市场价格标准计算，不应简单地以转租合同约定的租金标准来进行计算。
三、实务建议
一、建议产业园区运营方在房屋租赁合同中明确约定租户逾期返还房屋时占用费的计算标准，条款可如下：“因承租方存在违约行为，出租方收回承租房屋时承租方拒不配合的，出租方可直接收回承租房屋，并按本合同终止（含解除）时的租金标准的双倍收取逾期交还房屋期间的房屋占用费 ”，并在租户逾期返还房屋期间，积极向其催告返还房屋并保留相关证据。
二、若房屋被占用期间，市场租金价格大幅上涨，运营方可主张不按合同约定租金计算占用费，并向法院举证证明同地段租赁市场价格或委托评估机构进行评估鉴定，以提高自身诉讼请求得到法院支持的可能性。
