【家族传承】“以房养老”与居住权

“以房养老”的养老概念，是人口老龄化不断加速背景下应运而生的社会产物。目前实务中的“以房养老”，多为售房养老和租房养老。

然而，无论出售还是出租，老人在没有第二处住所的情况下，不可避免地需要以较低的价格购买或租用档次较低、面积较小、地理位置较差的房屋另觅居所，这无疑将大大降低老人的晚年居住品质。

针对这种情况，实践中曾出现过老人与银行约定将自己拥有的房屋所有权转让给银行，银行则每月支付老人一笔赡养费，并且在老人去世之前可以继续居住在房屋中的“以房养老”模式。

而《民法典》颁布后，老人继续居住房屋的约定可以通过设立居住权的方式来实现。《民法典》对于居住权设立的规定，为上述“以房养老”模式提供了法律基础，让合同约定更有法可依，使得交易更安全。

居住权是《民法典》新增的一种用益物权。根据《民法典》第366条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

举例来说，张三与李四结婚，婚房为李四婚前所有，属婚前财产。三年后李四病重并立下遗嘱，将自己名下的婚房过户给自己的亲弟弟王五，而张三再婚前仍然可以居住。这样一来，张三在其再婚前便对该房享有居住权，而王五享有房屋所有权。

房屋的居住权和所有权分开，满足了居民“房子不归我，而我却能住”的诉求，对保障特定弱势群体“居者有其屋”具有重要意义，兼具稳定性和灵活性，有利于最大限度地发挥房屋效用。

而居住权的有效设立，需已登记为准。根据《民法典》第368条规定，设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。除非当事人另有约定，居住权无偿设立。

在居住权设立之前，居民只能通过买房或者租房来实现自己的住房需求。但对于很多人来说，收入增速远不及房价涨幅，而租房又不能满足稳定性需求。因此，居住权的设立，使得老百姓拥有了第三种选择。

例如，对于保障性住房里的公租房、廉租房而言，由于租用的债权性质的原因导致房屋租赁的不稳定性，对抗性差。如今，承租人可以通过设立居住权，以物权的属性来保障权利人稳定的居住利益，并赋予对抗第三人的强制力，形成一种较为稳固的居住形式，从而有利于国家住房保障体系的完善。

在常见的家事纠纷中，离婚案件的弱势一方、孤寡老人等特殊群体常常面临住房基本需求难以得到满足的难处，而合理设立居住权可用于解决老年人、配偶等特定身份的弱势群体的居住困境，从而满足各方当事人的需求。

例如：

在离婚或分家析产时，取得住宅所有权的一方以为另一方设立特定期限居住权的形式进行帮扶，或者在双方经济困难、仅有一处住宅进行财产分割情形下，协商由一方取得产权，另一方在收到住宅变卖所得分割款项前享有居住权，以此保障双方的利益；

或在继承及遗赠时，老年人通过拟订遗嘱或设立居住权合同的方式，将住宅所有权明确由其婚生子女等继承人继承，并为其再婚配偶或者照顾其生活起居的保姆或其他非继承人等设立居住权，以此保障继承人产权权益的同时，也保障再婚配偶或者保姆或其他非继承人的居住权益。

居住权有三种设立方式：以书面合同方式设立、以遗嘱方式设立，因人民法院、仲裁机构生效法律文书设立。

其中，对于以书面合同方式设立居住权的，根据《民法典》第367条规定，一般包括以下条款：

1.  当事人姓名或名称和住所；

2. 住宅的位置；

3. 居住的条件和要求；

4. 居住权期间；

5. 解决争议的方法。

1. 以合同方式设立居住权的，由居住权合同的双方当事人共同申请；

2. 以遗嘱设立居住权的，由不动产权利人的所有继承人和遗嘱明确的居住权人共同申请；

3. 因人民法院、仲裁机构生效法律文书设立的，由生效法律文书确定的权利人申请。

1. 不动产登记申请书；

2. 身份证明；

3. 记载居住用途的不动产权属证书；

4. 居住权设立的材料：

       (1)依合同方式设立居住权的，提交居住权合同；

       (2)依遗嘱方式设立居住权的，提交生效的遗嘱和遗嘱人的死亡证明（申请人为遗产管理人的，还需提交足以证明其为遗产管理人的有效文件）；

       (3)因人民法院、仲裁机构法律文书设立居住权的，提交人民法院、仲裁机构的生效法律文书；

       (4)不动产已设立抵押权的，提交抵押权人同意设立居住权的材料。