谁是中国经济的元凶：它曾让日本30年没翻身！

点击上方

“蓝色字”

可关注我们！

［导言］

成为投资者追捧投资的项目和团队的必备条件

• 有愿景；结果导向；有明确的目标；有能见度；有清晰度；

• 有完善的商业模式；有宽度的战略思维；有深度的执行策略；会保护股东和投资者；

• 有完善的预算；有金融路线图；有投资及退出机制；

• 有客户指标；有关键执行指标；有盈利指标；有潜能投资者管理系统；

• 有防火墙；有股息政策；有建立战略发展基金；有预留股息帐户；

• 有红点策略；有可持续发展的团队；懂得SPV和并购重组战略；

• 有财富系统；做组合投资；

主动符合上市标准，直接获取资本能量

我们己组建了以下微信群：

准上市企业家联盟群

投资人投资管理交流群

上市企业培育基地交流群

新三板上市企业定增交流群

有兴趣的企业家可以申请入群交流，

加微信号：QQ424354639 私聊

日本跟中国很像，只不过他们先走了一步，率先崛起，率先炒房，率先炒股，率先被打残……现在你去日本，你看看东京的地价，房价似乎并不贵，基本上400-500万人民币一套100平米的房子还是有很多的，这个价格与北京上海这样的一线城市相比，已经基本平价，但日本人的收入，要远远高于我们，甚至是我们4-7倍，换句话说如果把收入因素考虑进去，那么日本人在东京买套100平米的房子，跟你在北京，上海花100万买一套100平米的房子感受是一样的。但是1万元每平米的价格，已经足足过去了8年时间。

先看一张神图，非常清晰，日本的房价已经快跌了30年，而日本跟我们一样，上涨的时候都是一线城市涨，东京涨的最快最高。大概当年日本人也相信，日本只有一个东京，东京掌握着教育、医疗、金融、就业等等资源，所以东京房价不会跌。东京买不起了就买东京圈，东京圈买不起了，就开始买6大城市，最后再买小城市，从涨幅上来看，甚至6大主要城市的涨幅远远超过了东京圈和东京核心区的房价涨幅（有基数原因），这就是一种跟风炒作，不过潮起潮落，潮水总归要退去。90年代开始，泥沙俱下。别管什么一线城市还是二线城市还是东京核心圈，价格同样是暴跌。只不过跌到后来，一线城市还能止血，而二三线城市根本就没有这个功能。现在还在跌！有个朋友家的父辈买了一套大阪的房子，当年倾其所有，现在跌了一半，每年还要交着沉重的赋税。根本卖不掉。

日本朋友提到现在的房子，都是咬牙切齿，有一部分人彻底被房子绑架了，他们不得不继续工作，只为了房子上的负担，由于在日本开征了房产税，大约每年的房产税率是5%左右，这样算下来一套500万的房子，你每年要交的钱是25万，虽然日本人收入高，但面对这样一笔钱，也是相当的挠头。日本还规定了，房子买卖要交重税，赠与也要交税。这跟我们很像，于是日本人彻底疯了，房子完完全全的砸在了手里，再也卖不动了。

在日本曾有一个问卷调查：你觉得土地是比存款或股票更有力的资产吗？结果显示，2000年以后，回答NO的占38.8%，首次超过YES的回答者。这意味着，经济泡沫破灭以后日本人对房地产的想法完全改变了。现在，买房子已经不是日本人一辈子的梦想，更像是一场噩梦，2009年的新房成交量比2000年减少了 1/3。据日本国土交通省2012年发布的白皮书，1983年，40岁以下的日本人中有房者占42.2%，2012年有房者只占28.4%，近30年间下降了约14%。所以尽管日本现在的租售比已经高达了8%，日本人还是更多的人选择租房，也不买房。（中国的租售比只有2%，还不如银行定期存款的利息高）

很显然日本的房子也已经过剩了，随着人口老龄化的到来，日本人不再需要那么多的房子，尽管东京的房价收入比已经不到9，日本的房子还是卖的不好。房价收入比是一套房子的总价，除以一个地区家庭的平均年收入，用来展示一个家庭不吃不喝多久能买的起房子，东京人显然是幸福的，9年他们就能买一套自己的房子。而在北京上海甚至，这个房价收入比已经超过了30，也就是说你用满了工作年限，也已经买不起房了。

有人说日本经济不好，那我们再看看世界的资本中心，金融中心，富人最多的城市纽约。

经过连续十年的上涨，纽约的房价依然出现了深幅度的下跌。虽然跌幅小于全美的跌幅，但是仍然下跌。

最后说回国内，看看我们的房地产现状，远比日本当年严重的多得多。

可以说二三线城市的房价泡沫已经破裂，而由于资金退守一线城市，所以抱团取暖反而加速了一线城市的最后疯狂。接下来明年就会发生二线城市彻底崩盘，而不出两年一线城市也会继续分化。资金继续退守一线城市的核心区域。最后大概只有中南海和天安门附近的房子不会下跌。因为那里根本没有商品房。

一直在反复说去库存，但现在中国在建的房子，和已经建好的房子，已经足足够卖6-7年的时间。这还不算庞大的二手房基数。可见现在不是去库存，而是库存加速上升的时期，所以老大很生气。

那么一线城市和二线三线城市有多大区别呢？答案是没什么区别，从库存的消化来看，一线城市并不比二三线城市更好。三线城市已经完全没救了，而二线城市还在玩命建设，正在一个作死的道路上飞快的飞奔。

地产商的资金已经越来越紧张了，房地产投资越来越困难。大部分地方都出现了严重的烂尾迹象，很多工地因为缺乏资金已经都停工了，今年上半年地产开发商从P2P拿了不少钱，现在年底根本还不上，摆在他们面前的是，进一步抵押，以更高的利率再借钱，如果明年卖不动，还是拿不到银行的贷款，这属于找死。另一个办法是放那不动，明年肯定是活不了了，这属于等死。他们期待的事情就是明年在各种国家政策的支持下，房地产能再火起来，房价蹭蹭往上涨，这才有起死回生的机会，但可能吗？

最后看一张美国次贷危机后的房价数据图，美国经济出问题了，人民收入少了，房子的购买力也就降低了，房价跌了，然后进而影响美国的经济。而美国人想的办法是，救助金融机构，让金融跟房地产划清界限。让房价快速下跌，短暂阵痛之后，2012年房价就开始复苏了，（美国人没有老龄化这颗雷）美国经济也开始复苏。而我们明年的宏观经济将更加困难，还有大量企业要裁员，大量企业要转型，一些传统制造业可能完全过不下去了，居民收入降低是一个必然的趋势（叠加上人民币贬值的因素），那么房子的购买力必然下降，这是一个趋势，这才是市场经济。而所谓让农民去买房，支持金融租赁，取消限购云云的政策，起不到扭转乾坤的作用。

所以既然国家因为个人利益不愿意改变，那么我们必须自救，在经济逆周期之下，资产泡沫爆炸之前，请降低财务杠杆，少借钱，少欠债。多币种储蓄，多换点美元。即使要买房，同样价格不如去美国的纽约洛杉矶旧金山去买。等美国股市这波调整完，买点美国的股票也是很好的选择。不懂股票的就买指数。前提是，等美国股市调整完哈！别太着急！（数据来源：国金证券的宏观分析报告）

延伸阅读

谁是中国经济的元凶：它曾让日本30年没翻身！

作者：水木然、milong

当一个国家的房价开始高攀时，说明这个国家的经济即将盛极而衰。为什么呢？因为钱本身没有价值，钱只有流动起来才有价值。当钱流动到房子这个环节时，就开始变成了钢筋混泥土，凝固了、流动不下去了。日本就是前车之鉴，30年仍然没有翻身！

大家仔细回想一下，其实最近五年以来，唯一可以挣钱的行业只有两个：一个是房地产，一个是资本市场。资本市场我们这里暂且不论，提到房地产，我深圳的一个朋友告诉我，他前几年在深圳买的几套房子，仅仅今年一年就升值了1000万！

就是因为房地产，有的人可以坐享其成，大发横财。而有的人在岗位上勤勤恳恳、努力一辈子也挣不到一个落脚的机会。

如果在一个社会里，有的人不用劳动也可以挣大钱，而有的人勤奋刻苦依然换不来希望。试问：谁还会踏实的劳动？这个社会肯定是没有希望的！这就是房地产的“机会主义”给中国经济带来的硬伤！

先展望下中国经济的过去。二战后经济增速连续25年保持在7%以上的只有13个经济体，剔除掉博兹瓦纳、马耳他、阿曼、香港、新加坡等微型经济体，实际上只有中国、巴西、印度尼西亚、日本、韩国、马来西亚、中国台湾和泰国8个经济体创造了所谓的高增长奇迹。

不过后来的情况大家已经了解，除了中国，其他经济体在高增长的第四个十年中无一例外的跌落神坛，日本跌倒5%，韩国好一点，大概在6%。现在终于轮到中国了。

为什么各经济体的经济增长都开始进入低速阶段?为什么中国在勉强保持7以上的高增速后仍然难逃厄运?为什么没有一个国家可以长期保持高增速?

那么，今后的若干年，中国的经济能否“返老还童”?难，我们来看中国面临的最大的两个问题：人口老龄化和中国房地产。

第一个故事关于中国人口老龄化

中国已经进入人口老龄化的时代，这一点大家深有体会，我们的养老金甚至不足以支持中国的老年人，国家已经放开二胎政策以保证青年劳动力的供应。这个故事就是关于老人和青年的故事。

假设有两个国家，一个国家叫做“小鲜肉”，另一个国家叫做“大叔”。“大叔”有100个老人，“小鲜肉”有100个青年。青年都可以劳动，而且他们的劳动效率也比较高，所以他们一年能够生产2000斤粮食。“大叔”国的100位老人没有生产能力，但是他们还要吃饭，所以需要将自己过去攒下的金钱向“小鲜肉”购买粮食。假如每个人有10个单位的粮食需要，每个单位价值1元钱。小鲜肉们自己吃掉1000斤粮食，剩下1000斤粮食，其储蓄率相当于50%。大叔们同样需要消耗100斤粮食，所以购买了“小鲜肉”剩余的1000斤粮食。这个时候，问题来了，两国的GDP分别是多少?

“小鲜肉”国的GDP是2000，“大叔”国的GDP是-1000。

为什么这么说，我们先看一下GDP是什么。GDP，中文名是国内生产总值，一个关键是国内，另一个关键是生产。小鲜肉们在本国生产了2000，不管其中的1000是在国内消费还是在国外消费，都算作生产国的GDP。这样一来大叔们的GDP就很清晰了，他们没生产，反而净进口1000，所以他们的GDP是-1000。

这些跟中国又有什么关系呢?

很明显，中国正在经历由“小鲜肉”变成“大叔”的过程。过去，中国不缺乏劳动力，尤其是03年到13年十年间，中国的劳动力增长每年接近1000万，所以其经济增长量可以轻松甩“大叔”国们几条街。现在中国老龄化严重，劳动力开始副增长，干活的少了，吃饭的多了，经济开始放缓是必然的趋势。这是计划生育在造成的结果，即便放开二胎，也不足以补充劳动力从而扭转乾坤。

所以中国的经济结构也开始发生变化，随着劳动力人口下降和老龄人口占比的上升，中国将逐步从生产者转向消费者，经济增长速度会出现自然的下滑，投资率下降，消费率上升，工业占比下降，服务业占比上升。

第二个故事关于房地产

这是中国丈母娘最关心的问题，结婚是一定要准备新房的。不过，中国的高房价又像是丈母娘的克星，吓跑了无数中国好女婿。

还是小鲜肉和大叔的故事。小鲜肉们仍然可以生产2000斤粮食，自己消耗1000斤，但是大叔们走了一半，只剩下50位老人，他们每年只要500斤粮食就可以了。第一年，大叔向小鲜肉买了500斤粮食，小鲜肉们剩下500斤。这个时候GDP分别是多少?

“大叔”国GDP是-500，“小鲜肉国”GDP还是2000，但是经济结果发生了变化，原来是消费1000+出口1000，现在是消费1000+出口500+库存500。

第二年，大叔们来找小鲜肉购买粮食500斤，小鲜肉们想，自己吃1000斤，库里还有500斤，所以今年只需要生产1000斤就够了，库里的500斤正好卖给大叔们。所以小鲜肉们决定让一半本国人放假休息，粮食先借给他们吃，明年再劳动补偿就好，这个过程就叫做去库存。那么两国的GDP这时候是多少呢?

“大叔”国GDP是-500，“小鲜肉”国GDP是1000，虽然库存有500，但是已经算到了第一年的GDP里，不能再算到第二年了。

中国的房地产已经到了“库存压顶”的年代，2013年之后，人口老龄化导致房地产需求大幅下降，而过去几年投资的房地产项目还在不断竣工，供过于求导致库存堆积如山。目前中国房地产待售面积达6.6亿平米，在建面积超50亿平米，按照人均30平米的标准，几乎透支了两亿人的需求。

即便今年房地产销售还不错，但也没有哪个厂商敢再继续生产房子，所以房地产投资下滑，已经低于销售增速。但由于几年前开工的项目还在不断竣工，今年房地产不仅没有去库存，反而在被动增加库存。大量的库存需要去掉，也是影响中国GDP增长的一大原因。

当然不只是房地产项目，中国的基础工业，包括钢铁、水泥、服装、煤炭、风电等都有大量的库存，尤其是水泥产量大的惊人，比欧美国家的总和还要多。

这样，我们可以得出结论，与十年前的中国相比，现在的中国经济需要大量的去库存，在这个过程中不得不减少生产量，所以，经济下行也是情理之中。

附文：

楼市前车之鉴：美国、日本房地产泡沫不是骗人的！

你是否还在相信楼市不倒的神话，真相是，世界上没有什么东西可以永垂不朽！

连曾经自称为"日不落"的迪拜，也在海湾边黯然目送过楼市崩盘的噩梦；曾经中国海南房地产建设如火如荼，然而楼市泡沫破灭也只是一瞬间的事情，如今还有很多烂尾楼遗留在海南岛之上。最近，数据显示深圳的楼市也迎来了拐点，在房价达到顶峰之后，也扛不住泡沫破碎的现实。

难道过于倚重房地产的经济必然崩盘是一条无法豁免的魔咒吗？

引用经济学家、中国人民大学教授黄卫平的观点："在这个世界上，凡是靠房地产拉动的国家，结果没有不崩盘的，世界老大美国靠房地产拉动经济结局是崩盘；世界老二日本靠房地产拉动经济结局也是崩盘；世界经济早已把中国的房地产列为崩盘之列。在世界上，大概只有德国逃过这一劫。总之，这个地球上凡是靠房地产拉动经济的国家结局都是崩盘，尤其当房地产和金融紧密结合成为一种金融衍生工具时，不崩盘那简直就不是经济。"

而历史上曾经出现过的多次房地产泡沫，正是这一观点最真实的写照。

时间坐标：1926年／美国、2008年／美国

上世纪20年代中期，佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。

在1923年-1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。房价以每年超过一倍左右的幅度疯狂增长。1925年时，仅有7.5万人口的迈阿密市居然出现了2000多家地产公司，2.5万名地产经纪人。当时，地价每上升10%，炒家的利润几乎就会翻一倍。

但在1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，许多破产的企业家、银行家或自杀，或发疯，有的则沦为乞丐。紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机，从而引发了华尔街股市的崩溃，最终导致20世纪30年代的世界经济大危机。

随后从1946年到70年代末，美国的住宅价值与GDP比例一直稳定在90%左右（住房总价值与一个国家的GDP的比例可以说明房地产泡沫的程度）。随着80年代和90年代利率逐渐下降，这一比例上升到100-110%左右。从2000年的互联网泡沫开始，这一比例开始超过120%以上。2005年，美国的房地产泡沫达到了历史最高点，为美国GDP的172%左右。2008年，美国房地产市场泡沫的破灭成为这场始于美国、席卷全球的金融风暴之导火索之一。

目前虽然经过了次贷危机，美国的住宅价值仍然占GDP的128%左右，超过102%的历史平均水平。这说明美国的整体住宅房价还要进一步下跌（见图一）。野村证券美国区首席经济学家David Resler表示，作为美国此次金融风暴起源之一的房地产市场的泡沫仍处于纠正过程之中。

　　

时间坐标：1991年／日本

20世纪80年代后期，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产及股票市场，致使房地产价格暴涨。1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了"广场协议"，同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。

受房价骤涨的诱惑，许多日本人纷纷拿出积蓄炒股票和房地产。到1989年，国土面积仅相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。当年日本的GDP为3万亿美元左右，而当年的全国住宅价值为6.47万亿美元。也就是说日本房地产最疯狂的时候住宅价值为GDP的200%以上。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。

1991年后，随着国际资本获利后撤离，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，遗留下来的坏账高达6000亿美元。此次日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。受此影响，日本迎来历史上最漫长的经济衰退期，陷入了长达15年的经济萧条和低迷，至今也未能彻底走出阴影。这次房地产泡沫也被称为"二战后日本的又一次战败"。

曹建海在《向高房价宣战》一书中呼吁，应该在日本的房地产泡沫中看到教训，他认为，"中国正在重蹈日本地产泡沫破灭覆辙。"重创之后的日本经过漫长的20年，仍然处于停滞状态。谢国忠认为中国的企业部门正在重复日本20年前的老路，越来越像"影子银行系统"了。通过银行筹资、商业票据或公司债券市场等渠道融资进入土地市场，使土地价格上涨，在很短时间内就粉饰了企业盈利，抬高了其信用等级，而由此造成的后果正是昨天和今天的日本。

时间坐标：1997年／东南亚、香港

继日本之后，20世纪80年代中期，泰国政府陆续出台了一系列刺激性政策，催生出房地产市场的繁荣。海湾战争结束后，大量开发商和投机者纷纷涌入了房地产市场，加上银行信贷政策的放任，促成了房地产泡沫的出现。与此同时，大量外国资本也进入东南亚其他国家的房地产市场进行投机。

由于没有很好地进行调控，最终导致房地产市场供给大大超过需求，构成了巨大泡沫。1996年，泰国的房屋空置率持续升高，其中办公楼空置率高达50%。随着1997年东南亚金融危机的爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，并直接导致各国经济严重衰退。

此次东南亚金融危机还直接导致了香港房地产泡沫的破灭。1981年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。而在1984年-1997年，香港房价年平均增长超过20%。1996年，香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。

就在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。1998年-2004年，香港楼价巨幅下跌，据专家计算，从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万"富翁"一夜之间变成了百万"负翁"。

综上，需要引起注意的一点是，在历史上多四次房地产泡沫中，住房总价值与一个国家的GDP的比例成为一个重要的衡量标准。去年10月份，一篇引起广泛关注的媒体报道称，国内住房总价值可能超过90万亿元，超出GDP近2倍。而做出这样估算的数据基础，还是在2009年的不完全统计数据。

从以上房地产泡沫教训中，可以看出，中国房地产正处在一个敏感时期。如果房价持续上涨，重复美国式或日本式房地产泡沫的事实毋庸置疑，而其后果将不堪设想。

一个人在同一个地方摔倒两次，也许并不稀奇，但全球需要在"房地产泡沫"这个坑里，摔跤几次后，才能学会如履平地的生存之道？

本文作者：许隽隽

众扬汇已开通：订阅号、服务号

众扬汇（allyang.com)

众扬汇

孵化符合上市标准企业的服务机构

联系QQ：1192087660 热线电话：400-000-1299

搜索并关注微信号：allyangcom

更多精彩内容，请点击下方“阅读原文”

欢迎长按二维码关注我们