商业地产正经历近代史上最深刻的变革之一。传统、单纯以销售商品为主的模式，正让位于服务与解决方案经济。在电商发展和疫情后消费习惯转变的推动下，这一已在美国成熟的趋势，如今在巴西也愈发强劲。
《华尔街日报》近期一篇报道指出，在美国市场，水疗、健身馆的数量相比商品零售店呈指数级增长。咨询公司CoStar Group的数据证实，2011至2025年间，与健康生活相关的业态在租赁合同中占据主导地位。
巴西的情况也类似。
“我们发现，所有与身心护理相关的业务近年来都大幅增长。”专注于社区商业街规划与运营的MEC Malls创始人马科斯·萨德解释道。据他介绍，巴西消费者正更倾向于在健康、美容和便利服务上消费，这直接改变了购物中心的业态组合。
向服务转型，很大程度上是数字化发展的结果。美国商务部数据显示，2025年线上销售占零售总额的16.4%。在巴西，这一比例在12%至14%之间，正逐步接近成熟市场水平。
数字化让大型企业能够直达终端消费者，省去中间环节。一个典型例子是联合利华（Unilever），如今旗下以奥妙（Omo）品牌运营着超三千家洗衣店，还提供衣物修改服务。耐克、苹果、雀巢等国际品牌，以及巴西本土的Swift（JBS旗下）、Portobello Shop等，也都在拓展自有渠道。
“购物中心正在演变为生活体验中心，将购物、教育、健康、餐饮和休闲融为一体。这源于社会更加成熟、人们在健康方面投入更多，同时日常采购更多转向线上渠道。”企业家补充道。
“面对这一新生态，社区商业街（strip malls）优势明显，因为它们直接位于社区内，方便日常生活。对这类空间的需求主要来自健康美容、养生、餐饮便利及个人服务连锁品牌。”同时担任巴西社区商业街协会（ABMalls）理事会主席的萨德总结道。
