股权转让实务专题｜公司主要资产为土地使用权的公司股权转让相关法律问题浅析

根据《城市房地产管理法》第三十九条[1]、第四十条[2]的规定，无论是以出让方式取得的土地使用权，还是以划拨方式取得的土地使用权，其在转让时均有诸多限制。在这样的政策背景下，以收购所在公司的股权方式间接取得土地使用权，税负较轻、流程较为简便，因此也是在市场上最为常见的操作方式。主要的操作方式如下：

（一）直接受让主要资产为土地使用权所属公司的股权

当该土地使用权所属公司债权债务情况不复杂、法律风险评估较小的情况下，且公司主要资产为土地使用权，一般可以直接受让该公司股权，受让方因此间接取得土地使用权，以该公司名义进行后续建设开发。

（二）将土地使用权等资产剥离注资入新公司，受让新公司股权

在土地使用权所属公司成立时间久，债权债务情况复杂，本身拥有其他重大复杂资产及经营业务的前提下，如果受让方仅考虑间接受让该公司土地使用权等资产，可考虑将土地使用权等资产进行剥离成立新公司，通过受让新公司的股权的方式实现。比如，可以将土地使用权等资产作为出资成立新公司；或者将公司进行分立，将土地使用权等资产、相关业务剥离出来分立为新公司，再通过受让新公司的股权的方式，实现间接持有新公司土地使用权的目的。

股权转让合同与土地使用权转让合同在交易主体、交易对象、交易路径、审批和变更登记主管单位、适用法律、交易成本、定价因素等方面均有本质的区别，具体如下：

通过签订股权转让合同的方式间接控制标的公司拥有的土地使用权，从合同标的、合同文本体现、实质的交易对象，均为标的公司的股权。当标的公司股权转让时，该公司的资产收益、参与重大决策和管理者等权利均一并转让，但作为公司资产的土地使用权仍登记在标的公司名下，土地使用权作为公司法人财产性质未发生改变，未发生权属变动。公司主要资产为土地使用权的股权转让与直接转让土地使用权有着本质上的区别。

笔者检索到最高院审理的马庆泉、马松坚与湖北瑞尚置业有限公司股权转让纠纷中[3]，最高院认为，公司在转让股权时，该公司的资产状况（包括土地使用权）的价值是决定股权转让价格的重要因素，但不等于说，公司在股权转让时只要有土地使用权，该公司股权转让的性质就变成了土地使用权转让。

标的公司主要资产为土地使用权，转让标的公司股权往往涉及是否规避了税务征管，是否存在名为股权转让、实为土地使用权转让，是否违反强制性规定导致合同无效的问题。

（一）以股权转让方式间接取得土地使用权并未逃避国家税务征收，未违反税收征管强制性规定，合同有效。

根据税收法定主义，税法未规定需要纳税的，当事人即可不交税。《土地增值税暂行条例》第二条明确规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。”我国税法对股权转让和土地使用权转让规定了不同的税种和税负，在股权转让的过程中，当事人无需缴纳土地增值税，但每一次股权转让的价格又都包含了房地产的增值，且在股东转让股权时需缴纳对外投资收益的所得税。当后续房地产项目最终发生流转时，目标公司需要按最终的房地产销售价与最初的房地产成本价之间的增值缴纳土地增值税，即最新的受让人需要对土地流转之前产的的增值溢价买单。因此，通过股权转让的方式实现土地使用权的取得并未逃避国家税务征收，不能据此认定属于恶意串通损害国家利益的行为。

最高院审理的刘步书、石艳春等与新疆盈科投资集团有限公司股权转让纠纷一案中[4]，最高院指出，股权转让行为和房地产交易行为应分别课以不同的税收，对当事人需如何缴纳税款亦应由税务部门根据实际发生的行为作出相应认定，不能仅以二者课税标准存在不同而认定各方存在偷逃税收的合意并进而认定合同无效。

（二）股权转让土地使用权转让存在本质区别，公司主要资产为土地使用权的股权转让，不是土地使用权转让，不违反土地管理法等强制性法律规定，合同有效。

一般来说，公司主要资产为土地使用权的股权转让交易路径分两步走。第一步：转让方先设立项目公司，将涉案土地使用权通过注资、分立等投入项目公司。第二步，转让方将项目公司的股权转让给受让方。上述交易不涉及土地使用权的转让，不违反土地管理法相关强制性规定，合法有效。例如：马庆泉、马松坚与湖北瑞尚置业有限公司股权转让纠纷中[5]，最高院认为，股权转让与土地使用权转让是完全不同的法律制度，当公司股权发生转让时，该公司的资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利由转让方转移到受让方，而作为公司资产的建设用地使用权仍登记在该公司名下，土地使用权的公司法人财产性质未发生改变。所以，合同应认定为股权转让合同，合法有效。又如，刘小淅股权转让纠纷一案中[6]，最高院认为《股权转让居间合同》的标的物是德阳万润公司的股权，尽管德阳万润公司的资产包括土地使用权，但该土地使用权的持有人并不因为股权转让合同的履行而发生变更，故不能认为《股权转让居间合同》以合法形式掩盖非法目的，或规避法律、行政法规对于土地使用权转让的强制性规定。

上述交易中，如果标的公司的主要资产——土地使用权存在瑕疵，受让方往往以合同目的无法实现为由，要求行使法定解除权解除股权转让合同。判断合同是否应当解除，最核心的问题在于对合同目的的理解，及受让人的合同目的是否无法实现。受让人的合同目的能够实现，则不存在合同的解除问题。

合同当事人的合同目的到底是取得标的公司的股权，还是通过受让标的公司的股权实现房地产开发等其他目的？对合同目的的理解，有助于判断当事人的合同目的是否能够或者已经实现。

学理上将合同目的分为客观目的与主观目的[7]：客观目的即典型的交易目的，是给付所欲实现的法律效果，合同的主给付义务通常体现了“合同目的”，如在股权转让合同中，典型的交易目的就是为了取得标的公司的股权。主观目的是指当事人订立合同的动机。学理上及司法实践中均认为《民法典》第五百六十三条所述的“合同目的”是指合同的客观目的，不包含主观目的，不可将合同目的扩大到合同当事人的主观目的，当事人不能以合同主观目的即主观动机不能实现为由解除合同。但是，如果当事人明确地将其签订合同的动机告知了对方当事人，并且作为成交的基础，或者说作为合同的条件，也可以甚至应当将此类动机视为合同目的。

如果股权转让合同中并没有将标的公司的土地使用权进行房地产开发等主观动机明确约定为合同目的，受让人的合同目的应理解为取得标的公司的股权，至于标的公司的主要资产——土地使用权存在瑕疵，如需补缴土地出让金等均不影响合同的解除。例如：郑北平诉新疆龙煤能源有限责任公司股权转让合同案[8]，最高院认为，案涉股权已变更登记至受让方名下，股权转让的目的已经实现，探矿权并未灭失；对于政策导致的探矿权不能延续，是目标公司在经营过程中遇到的经营风险，并非《股权转让协议》合同目的不能实现，受让方不能将《股权转让协议》的合同目的扩大至目标公司经营中探矿权采矿权的实现。受让方以合同目的无法实现为由要求解除合同的诉讼请求不被支持。再如，在朱从彬、林思亮股权转让纠纷一案中[9]，最高院认为，案涉协议应属股权转让协议，林坚签订2728协议的目的在于成为中环矿业公司的股东参与公司经营，该协议签订后，受让方投资修建了厂房和输电线路，交纳了相关费用，已实际参与公司经营。之后一号矿山的探矿权进行了两次延续，后因未按时交费致探矿权证逾期。2728协议附有探矿权证，该探矿权证上记载了探矿权的期限，受让方在协议签订之后也参与了探矿权的续期，可见受让方对探矿权需要延续的事实明知。之后探矿权证因未按期交费而逾期，是公司经营期间双方当事人对公司内部事务未能妥善处理导致，不影响协议目的的实现。对于受让方所称的因再审申请人的承诺行为导致二号探矿权不能延续致使公司财产减少，是公司经营过程中公司内部事务的处理问题，不影响2728协议的目的。上述股权转让案例虽然涉及的是标的公司的采矿权，但与标的公司主要资产为土地使用权的股权转让性质一样，对于理解该类股权转让合同目的具有参考意义。

从上述案例可以看出，股权转让有其特殊性，一般来说，不宜将当事人受让股权的合同目的扩大解释到合同动机。对于受让股东已经实现了其受让股权的合同目的，股权转让合同不应轻易判决解除。股权转让的特殊性体现在以下几个方面：

1.股权转让涉及多方利益的平衡。股权转让合同涉及标的公司、受让方、转让方、标的公司员工、债权人等其他第三人的利益。

2.股权价值处于动态变化过程中，如果解除股权转让合同，很难恢复到股权转让前的状态。股权转让后往往存在公司控制权的变化，公司经营受各方面因素的影响，时间越长，股权价值的变化越大。如果解除股权转让合同，则涉及恢复原状，返还股权，而返还的股权的价值可能发生了巨大的变化，对一方当事人将很不公平。

3.受让方股东已经实际参与公司经营管理。随意解除股权转让合同不利于交易安全、也不利于公司经营的稳定。受让股东加入公司后参与了公司的经营，履行了股东的义务，对于公司的经营状况也较为了解，因此股权转让合同的解除还应考虑股东人合性，如随意解除，必然影响双方的利益，也会影响公司债权人和其他第三人的利益。

综上所述，公司主要资产为土地使用权的公司股权转让与土地使用权的转让存在本质区别，不能以土地管理法等规定来判断公司主要资产为土地使用权的公司股权转让合同的效力。前述合同是否应当解除，应以受让方是否实现了其取得标的公司股权的合同目的为判断依据。