志得投资解析：今年两会传递出哪些楼市信号？

住房问题，关系到千家万户，因此，每年两会上关于住房的话题也成了代表委员关注的焦点。自2001年房地产首次出现在政府工作报告中以来，虽然关于房地产的政策的一直在变，但关注的热度却在逐年增长。今年的两会已接近尾声，在此期间又传递出了哪些楼市信号？

焦点一：坚持住房的居住属性

今年的政府工作报告提到“要坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。”此外，在去年底的中央经济工作会议上同样提出“房子是用来住的，不是用来炒的”。

对此，全国人大代表、全国人大财经委副主任委员、民建中央副主席辜胜阻认为，要通过不断完善金融措施、财税措施、立法措施等，多管齐下，建立“支持住、抑制炒”的稳健的房地产的长效机制。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为，中共中央及国务院多次强调建立长效机制，坚持住房的居住属性，主要是考虑到政策的连续性，以及促进房地产市场平稳健康发展的决心。

对于政策的连续性，恒大集团董事长许家印认为，应建立长期的限价机制。许家印表示，现阶段地方调控限价、限购、限贷措施中，对房企最行之有效的就是限价，但限价期限需延长。因在短期限价的背景下，房企认为短时间后限价将会取消，进而大量拿地推升拿地价格，随后推涨房价，但如果限价期限为十年或二十年，房企对价格预期会明确改变，便不会选择高价拿地。

焦点二：三四线城去库存

今年的政府工作报告提出：“房地产业要因城施策去库存。目前三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。”对此，中原地产首席分析师张大伟认为，未来一年，全国三四线城市房地产政策依然会以宽松去库存为主。

在金融环境方面，银监会副主席王兆星表示，要采取差别化的房地产信贷政策，对于一些房地产库存过大的三四线城市，在信贷上也要给予考虑；对城市化过程中的刚性住房需求，应该给予信贷支持。

全国政协委员、林达集团董事局主席李晓林表示，为破解三四线城镇楼市去库存这一难题，建议应改变思路，着力将已经由开发商加杠杆可能形成的风险分散化，由购房人和银行与开发商分担，使几近停滞的现金流激活，从而取得三赢的好结果。李晓林认为，银行应积极配合与政府配合，加大对三四线城镇买方贷款的支持力度，让买房者能以不低于5%的首付款进入市场，再以同期居民存款利率作为房贷利率基准并适度适时从优放贷，最大限度吸引购房资金，通过加快开发商的解困步伐从而使银行和政府的风险得以减缓乃至规避。

焦点三：增加住宅用地

本次政府工作报告中还提到，“房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地”。

国土资源部部长姜大明曾表示，2017年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性土地制度，促进房地产市场平稳健康发展。首先是建立分类调控制度，对土地进行“双向调控”，即对房价上涨压力大的城市合理增加土地供应，调整用地结构，提高住宅用地比例，而对去库存压力大的三四线城市减少乃至暂停住宅用地供应。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这是一个积极信号，意味着房价上涨过快的城市后续依然会有积极供地的可能。严跃进分析称，后续在供地方面，会采劝一大一斜的供地思路。大城市重点开拓郊区市场用地和市区存量用地开发，而小城市重点围绕新兴城区比如说高铁新城积极供地。

中原地产首席分析师张大伟指出，增加住宅用地要注意“合理”二字。他认为，京沪深增加供地的难度很大。“未来楼市发展的主要方向依然是二线及部分三线城市，从土地供应角度看，核心城市增加土地供应难度大，这些区域的发展主要在辐射区，包括北京、上海、深圳周围，及二线城市将是2017年楼市主要的活跃区域，将会合理增加土地供应。”

焦点四：棚户区改造

值得一提的是，2017年“保障”也将是房地产发展重点。政府工作报告提出：“目前城镇还有几千万人居住在条件简陋的棚户区，要持续进行改造。今年再完成棚户区住房改造600万套，继续发展公租房，因地制宜提高货币化安置比例，加强配套设施建设和公共服务，让更多住房困难家庭告别棚户区，让广大人民群众在住有所居中创造新生活。”

全国政协委员、清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵表示，国际经验表明，房地产的“根”是土地财政。地方政府控制土地，通过卖地或开发来获得收入。但在此过程，要明确地方政府需留出足够土地财政收入，用以购置或控制一批房源，用较为平价的价格进行长期出租，支持本地经济发展。

焦点五：房地产税立法

房地产税何时开征可以说是此次全国两会最引人关注的话题之一。十二届全国人大五次会议大会发言人傅莹表示，首先，加快房地产税立法并适时推进改革，这是在党的十八届三中全会提出的改革任务中列出来的，所以本届人大常委会把制定房地产税法列入了五年立法规划。当然这部法律涉及面比较广，也牵涉方方面面的利益，所以围绕这个问题的讨论是比较多的。

对此，多位专家表示，这一安排可以说是意料之中，大家普遍预期今年房地产税法不会出台。

中国政法大学财税法研究中心主任施正文表示，房地产税立法涉及方方面面，全社会对此事高度关注。它对社会利益调整、楼市都将产生影响。此外，他补充道，对于房地产税怎么征目前还没有形成共识。

全国政协委员、星河湾地产集团股份有限公司董事长黄文仔建议，房地产税应谨慎推进，不能过于急躁，否则会有后遗症。

国家行政学院经济部教授冯俏彬认为，到2020年左右才可能推出房地产税。冯俏彬还表示，房地产税不可能起到“定海神针”的作用，仅靠开征房地产税，房价不会应声下落。

全国政协委员、财政部财政科学研究所原所长贾康表示，房地产税不可能是万能的，但是在各种选项组合里面，不用它是万万不能的。房地产税对房价的影响一定存在，但更多是遏制肆无忌惮的炒作。但不要指望房地产税出台后，房价就应声而落。

焦点六：产权问题

姜大明在回应70年住宅土地使用权到期后的续期问题时表示：“我们正在深入调查研究，并将积极提出相关法律安排建议。请大家放心，居民购买住房，其财产一定会受到法律的充分保护。”

全国人大代表、国土资源部调控和监测司巡视员董祚继表示，从上世纪80年代后期开始，我国按照土地所有权和使用权相分离的理论，建立了城镇国有土地有偿使用制度。如今，尽管大多数住宅用地使用权还有二三十年才到期，但从稳定住宅产权预期从而稳定房价的角度看，明确续期的制度安排也到了需要决断的时候了。

董祚继还表示，综合考虑我国社会制度和发展实际，有偿续期和无偿续期各有利弊，但总体上有偿续期显著优于无偿续期。有偿续期本质上是对土地公有制的维护，有利于国有土地出让市场良性运行，有利于化解贫富分化社会矛盾，维护社会公平正义。

全国政协常委、北京大学光华管理学院名誉院长厉以宁表示，“明确土地使用权到期后的新法律法规不宜拖得太久，早出台，人们早安心。产权保护是一件大事，与你我生活息息相关，不光涉及‘安心’居住，更是关乎‘安心’生产、‘安心’经营。因为安心，农民们的积极性迸发出来了。”

全国人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明在今年的两会议案中提到，在出于非公共利益的建设需要，可以使用农村集体土地；在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体土地使用权（包括农地和宅基地）进入市场。

焦点七：房地产市场走向

住建部部长陈政高表示，今年1-2月份乃至刚刚开始的3月，整个房地产市场还是比较平稳的，相信今年也会比较平稳。

全国政协委员、央行副行长易纲表示，房地产是经济增长的重要支柱，既要防范风险，也要保证老百姓基本住房需求。他指出，将来要在土地供应、法律、税收、银行信贷等方面综合施策，相信房地产会平稳健康发展。

中原地产项目部总监黄韬认为，两会为房地产市场带来继续平稳发展的信号，预计二手市场将会继续合理、符合需求地稳步上涨，不会盲目上涨。