如何提高物业保洁行业的石材护理水平- 大数跨境

首页

如何提高物业保洁行业的石材护理水平

阿古拉AGUILA

2023-05-16

导读：以往天然石材主要应用在酒店、商场、写字楼、机场等商业和公共场所，如今天然石材在医院的应用也相当普遍，所用石材

以往天然石材主要应用在酒店、商场、写字楼、机场等商业和公共场所，如今天然石材在医院的应用也相当普遍，所用石材的档次也越来越高。

酒店

商场

医院

但由于人们对石材的认知和保养的重视度不够，使石材铺装以后出现了诸多问题，如：返碱、污染、磨损等等。之所以出现这些问题，既有前期施工的原因，也有后期运营所导致的问题。由于石材没有得到很好的维护保养，需要花费大量的金钱进行治理才能恢复原貌，甚至有些到了“病入膏肓”、“无药可治”的地步，不得已只能更换石材，造成了巨大的浪费和损失。

大理石磨损

失光

花岗石水斑

毛面石污染

一、为什么天然石材需要保养？

1.天然石材具有多孔性和吸水性的特质

因为天然石材具有多孔性和吸水性的特质，所以水和污染物很容易侵入到石材里面，造成石材病变和污染。

常见石材污染和病变

水泥、石灰渍

油污

色素污染

腐蚀性污染

返碱

锈黄斑

白华

水斑

因此，我们需要在石材铺装之前进行防护处理（即涂刷防护剂），从而降低石材的吸水率，提高石材的耐污性和耐腐蚀性。然而，石材出厂前进行防护处理在国内并非是强制性的工业标准，许多石材生产厂家和安装公司为了节省费用，通常会减少这道工序，除非业主或甲方在合同里明文规定。因此石材铺装后出现返碱、水斑、污染等问题就在所难免了。

案例：珠海正方集团城市阳台项目

处理前

处理后

2.天然石材会磨损和风化

按照中国石材行业的标准，研磨再结晶的光泽度：大理石应为80度，花岗石应为85度。地面石材铺贴后，由于人们踩踏和受环境影响，石材表面必然会磨损，光面石材就会失光，当石材的光泽度下降到一定程度，就要对石材进行结晶保养，否则当大理石的光泽度下降到30度以下，花岗石的光泽度下降到40度以下，就要通过翻新才能达到结晶保养所要求的基础底光（物理光）。因为任何石材的结晶都是建立在一定底光基础之上，底光越高，光泽度和清晰度就越高，保持时间更长。显然石材翻新的成本比保养的成本更高。

石材再结晶处理应达到光泽度

石材结晶防滑性能的划分

底光与结晶面的关联性

石材暴露在空气和室外，会受到二氧化碳、二氧化硫和酸雨等侵蚀，以及风吹雨打、阳光照射，使石材表面逐渐腐蚀、褪色、失光、粉化，形成各种各样的病变。如不能采取有效和及时的维护措施，就会严重影响石材的装饰性和耐久性。

外墙立面污染

3.天然石材是不可再生、相对昂贵的装饰材料

天然石材从最初矿山开采到工厂里切割、研磨抛光，再到安装、打磨整平、结晶抛光，最后实际应用，所经过的加工工序之多，所耗费的人力物力之巨，都是难以细数的。每块石材都有自己独特的纹理、图案和色泽，石材一旦受损需要更换，是无法找到与原来一模一样的石材。天然石材是大自然馈赠给人类很好的装饰材料，但却经历了亿万年才能成型，是不可再生的资源，我们需要珍惜它、爱护它。

二、如何提高物业保洁行业的石材护理水平

1.首先要提高业主方和物业公司对石材保养的重视度

目前石材在物业当中的资产值占比越来越大，石材施工质量的好坏，日常保养的效果如何，标志着该物业的设施管理和维护水平。石材俨然已成为物业中的重资产，一旦维护保养不当就会造成严重的资产流失。因此我们必须引起高度的重视，必须加大石材护理方面的投入。

2.“预防胜于治疗”，改变以往重清洁轻保养的作业方式

石材在铺装和使用之前进行防护处理，可以有效地避免石材出现病变和污染，但由于我们缺乏对这方面的认知，往往在项目运营之后出现问题了才予以治理，这无疑增加了一笔治理的费用。另外，由于高频次和破坏性清洁，造成了物件损耗过快，缩短了使用寿命。同时由于频繁的清洁，必然会增加我们的人工成本，我认为这种“重清洁轻保养”的做法是本末倒置的。只有保养才能使物件历久弥新、保值增值，并且能够减少清洁的频次，实现降本增效的目标。

3. 通过培训提高我们的管理水平和解决问题的能力

石材的种类繁多，应用场景复杂，石材护理是一项知识性、专业性很强的工作。而目前我们大部分的管理人员，连如何分辨石材都不懂，石材日常保养的方法、标准和操作流程都不了解，难以适应当前对石材护理工作的要求。因此，我们需要通过对管理人员和操作人员的系统培训，增强他们在石材护理方面的知识，提高石材护理的水平和现场解决问题的能力，从而提升我们的石材保养水平。

培训现场

4.制定科学、合理的日常石材保养计划，以及长期石材护理规划

石材日常保养计划要根据石材的结晶标准和应用场景，结合石材的品种、底光、结晶材料、使用位置、人流量、周边环境、防控设施等因素来制订和实施。

石材的品种

使用位置

使用频率

周边环境

防护设施

石材底光

结晶材料

案例：一大型购物商场，地面石材：大理石，面积约2万平方米，平均每天人流量约1万人次。

石材保养是一项持续性、长期性的工作，短期内很难评判它的好坏，比如：由于所用的结晶材料引发的石材黄变、“桔皮”等问题都是要经过保养一段时间后才会呈现出来。而目前大部分的石材保养合同却只是签一年，最多也就是两年。如果合同期太短，承包方就会考虑是否值得投入那么大，而且石材安装施工的问题可能需要一年以后甚至更长的时间才会显露出来，比如：石材脱胶、防水、空鼓等问题。三年的石材保养合同，恰好能够给予承包方一定的盈利空间，同时可以通过石材所暴露的问题来检验该服务商的实力。

石材保养合同应包含详细石材日常保养计划，以及相关标准和工作内容。明确规定哪些是属于日常计划性保养范畴，哪些是随机性工作范畴，哪些是工程整改项目。明确规定每个项目的计费方式，从而规避合同纠纷。

5.彻底摒弃“人头”的结算模式，建立以绩效考核为核心的合作模式。

“人头”模式是物业保洁行业在初期发展阶段的合作模式，但随着中国人口红利的消失和人口的老龄化，以及当今市场的变化和需求，这种模式已严重妨碍了行业发展。其一，“人头”模式通常伴随着“低价”运营模式，保洁公司就会采取“凑人头”的方式来应对，并尽可能将人工成本压到最低，目前在保洁行业里五六十岁以上的员工可以说比比皆是。其二，“人头”模式阻碍了保洁公司“机进人退”，采用新技术的发展之道。新技术、新材料、新设备无疑是行业发展最强的推动力，但如果保洁公司不能从创新中获得利益，就会没有源动力，甲乙双方都可以从技术创新中获得红利，这才是市场发展最基本的商业逻辑。其三，“人头”模式不利于管理方提升服务品质，不利于提高美誉度和品牌形象。甲方的服务品质是需要乙方的服务能力和响应度来支撑的，其中的人、财、物投入都不可或缺，费用多少和结算方式决定了乙方所投入的程度，“人头”模式显然会降低保洁公司的响应度，管理方要提升服务品质的愿望就成了空中楼阁，难以实现。

要彻底改变现状就必须打破现有的管理模式，近年来基于绩效的、采用已定义好的保洁标准和成果的合作模式应运而生，这种模式是在确保服务质量的前提下，保洁公司可灵活合理地增加或减少服务人数，不会因为人数的减少而影响合同固定的结算金额。保洁公司可以通过较高质量设备和材料的投入提高工作效率，从而达到减少人员的目的，同时有利于改善环境提高服务品质。这些投资和效率相结合一定会带来成本结构的改变，使保洁费用有了降低的空间，从而让业主和管理方受益，最终结果一定是双赢的！

综上所述，解决石材护理方面的问题，需要将行业的上下游打通，业主方和物业保洁公司要相向而行，双方应充分评估市场的变化后，审核原来的保洁方案和合同是否科学合理，费用是否匹配。如果标准提高了，但费用却不增加，要求乙方有很高的配合度，这是不现实的，也难以为继。而物业保洁公司也应该努力提升自己的专业水平和技术能力，当甲方给到合理费用后，应积极响应，以满足客户的需求。我们相信，通过全行业的共同努力，我们的石材护理水平一定会上升到一个崭新的台阶！