量化投资是目前国内最受关注的交易方式之一，由于投资业绩稳定，市场规模和份额不断扩大而日益受到重视和追捧，其中量化投资的核心在于交易策略。
作为一家卖汉堡、薯条、炸鸡及碳酸饮料等简餐的跨国连锁餐厅，麦当劳堪称业界典范，凭借良好的信誉和业绩将生意做到了世界各国。
如果被问及麦当劳是如何赚钱的，不少人的回答都是靠餐饮，可是有人给出了不同的答案，其中最“惊悚”的莫过于：麦当劳是一家房地产公司……
麦当劳的盈利模式
“麦当劳是做地产的”这句话，其实最早来自于麦当劳创始者雷.克罗克。
麦当劳之父雷·克罗克（Ray Kroc）
麦当劳的门店主要有两种经营模式，直营与特许经营。前者完全由麦当劳自主负责管理和运营，通过获得销售收入获利；第二种则是通过特许经营收入获利，包括租金、起始加盟费用、特许权使用费等。
麦当劳发布的2016年全年财报中，列出了近三年来公司的营收情况。其中，2016年麦当劳旗下直营门店营收为152.95亿美元，公司总营收的62%来自直营店销售额。经计算，2015年这一比例更是高达65%，2014年则为66%。
公司营收情况（截图来自麦当劳2016年报）
可是，直营店铺的支出也很高。
以2016年为例，如果减去各自的营业成本（未包括其销售费用、管理费用和其他业务支出），自营门店只能剩下 25.96 亿美元，而特许经营店可留下76.09 亿美元。可以看出，特许经营店为麦当劳带来的收入确实不错。
公司营业成本（截图来自麦当劳2016年报）
如前所述，这部分收入分为租金、特许权使用费、起始加盟费用。要搞清楚麦当劳是否为房地产公司，首先需要看它靠租金赚了多少。
财报显示，2016年，这三部分收入分别为61.08亿、31.3亿、0.9亿美金，租金和起始加盟费用占特许经营总收入的绝大部分，比例为65.5%、33.6%。
特许经营收入构成（截图来自麦当劳2016年报）
这样分析下来，麦当劳靠租金获取的收入不薄。但仅凭这点就将其称作房地产公司吗？
麦当劳在房地产上的收益
体现在哪？
作者@Ronnie X
其实麦当劳在房地产领域的收益是通过下列方式体现的：
作为一个全球知名的快餐品牌，麦当劳每日的客流量十分巨大。特别是在发展中国家的新兴商业区域，一家麦当劳的开设，能够为该区域带来巨大的人气；麦当劳的品牌价值，也无疑会增加附近其他商铺的租赁者对于该商铺的信心。
——换句话说，你新开了一家商场，如果有个麦当劳入驻了，其他铺面对外的租金也会相应上涨。
因此，对于麦当劳这样的企业（其他诸如百胜旗下的餐厅、屈臣氏、宜家；早期的沃尔玛和家乐福等大型商超都有类似功效），利用他的品牌影响力，通常可以用更低廉的价格租赁或者购买到很多黄金地段的商铺和土地。地产商也愿意给以较低价格，因为他们在麦当劳们这里让出的利润，可以从其他商铺数倍的返还。
较低的租金，意味着更低的运营成本，最终会体现到更高的运营利润和净利润里。而较低的购买价格，其中的差价，未必会在账面中马上体现出来；只有若干年后处置这块物业时，才会计入额外的收益。但这部分收益绝对不可小觑。
在每年的年报里，麦当劳关于他们固定资产的解释几乎如出一辙：
The Company owns and leases real estate primarily in connection with its restaurant business. The Company identifies and develops sites that offer convenience to customers and long-term sales and profit potential to the Company. To assess potential, the Company analyzes traffic and walking patterns, census data and other relevant data. The Company’s experience and access to advanced technology aid in evaluating this information. The Company generally owns the land and building or secures long-term leases for restaurant sites, which ensures long-term occupancy rights and helps control related costs. Restaurant profitability for both the Company and franchisees is important; therefore, ongoing efforts are made to control average development costs through construction and design efficiencies, standardization and by leveraging the Company’s global sourcing network.
他们对于餐厅选址的重视可见一斑。而这正是他们几十年来不断发展壮大的一大核心原则。
总结
麦当劳其实是一个二房东
麦当劳以自己的品牌和资本做保证，以优惠价格租下黄金地段的商业地产，然后转租给加盟者。
长期的租约本身可以拿到资本市场上运作
这个类似于房产商拿土地在资本市场上的运作。所以实际上你可以把麦当劳看成一个细分市场上的万达。
麦当劳经营商业不动产并不是刻意为之，更像是为了分摊租金成本
房地产的确为麦当劳带来了可观利润，但将麦当劳称为世界最大房地产公司，还是有失偏颇。
