证监会的一纸《行政处罚书》和被强制退市，只能二选一的时候，答案不言而喻！亚太实业就曾干过一单如此“漂亮”的事情。亚太实业通过会计操纵，掩盖了2011-2014年连续四年亏损的事实，2016年初仅收到证监会《行政处罚书》了事。本篇，小编就从会计角度讲下亚太实业的故事。
一、“主角”亚太实业简介
亚太实业创建于1996年8月，是甘肃地产界首家控股上市企业，是集住宅、工业、商业地产开发，建筑工程、工业制造、矿业开采、生物制药、能源开发、资本运营、金融服务、经贸商贸、餐饮娱乐等为一体的多元化股份制企业。公司主营业务主要由房地产开发构成。
这里小编要强调的是亚太实业是一家房地产开发公司。
二、房地产开发企业常见的会计“作妖”手段
企业的会计操作手段，收入操纵都是重中之重，房地产开发企业也不例外，只是根据不同行业的业务属性差异，操作方式存在一定差异。
房地产开发行业有开发周期长、采用完工百分比法、实行预售制等特点。所以，房地产开发企业，通常应在工程决算，并与购房业主办理产权移交手续后，才能确认销售收入。这样，房地产行业通常会使用各种手段提前确认收入或推迟确认收入，实现调节利润的目的。
①完成百分比法
完工百分比法，是指根据完工的比例确认收入与成本。通常用“累计实际发生的合同成本/合同预计总成本”来确定完工进度，并进而确认收入与成本配比。
但这个比例没有标准，所以容易被滥用，多确认工程进度，就可以多确认收入，
②预售制的利用
房地产开发企业一般都会进行预售，企业便有了“预收账款”，有些企业便直接将预收账款作为收入核算，有些企业将预收账款长期挂账，延迟确认收入。
③其他手段
房地产企业也会使用一些会计中常用的伎俩，如应收账款坏账准备比例过低、少计减值准备、冲回方式的跨期调节等。
三、“主角”手段
（一）会计政策变更之收入确认
亚太实业的房地产业务，主要通过控股子公司，同创嘉业开展的。2010年-2014年，亚太实业营业收入（主要是房地产收入）、归属于母公司的净利润情况如下表：
注：上表中的财务数据，为亚太实业尚未进行会计差错调整的数据。
数据来源：公司信披资料
根据上表数据，可以看出亚太实业是挣扎在“保壳”边缘的，而后也证实了亚太实业是进行了会计操纵进行“保壳”的，主要采用的手段之一便是会计政策变更之收入确认条件修改。
2010-2013年，同创嘉业的收入确认条件是：房产完工并验收合格，签订了销售合同，取得了买房付款证明并交付使用。
2014年，亚太实业重新对同创嘉业的销售收入确认的条件进行了修改。变更之后的收入确认条件为：已完工并验收合格，签订了销售合同，并履行了合同规定的义务。
前后两次条件对比，2014年的收入确认条件更为宽松，减少了“房屋交付使用”这条。那么，实践中，房地产开发企业确认销售收入的条件，需要满足哪些条件呢？
①工程竣工验收合格；
②取得竣工验收备案表；
③商品房的面积已经完成最终测绘；
④水、电供应正常，交通道路通畅，与施工场地有明显分界隔离设施；
⑤开发商及时按照合同约定发出交付通知，提供住宅质量保证书、住宅使用说明书和房屋钥匙，并经购房户确认签收。
同创嘉业显然通过会计政策变更，进行了收入操纵，从而实现了利润调节。该事项后被证监会查处，根据证监会《行政处罚书》披露，同创嘉业开发建设的永登亚太玫瑰园项目，共有住宅486套和商铺若干。其中，3号楼（二期），尚未取得竣工验收备案表。还有215套住房和6间商铺，存在提前或延迟确认销售收入的情形。
同创嘉业及亚太实业（合并报表）：2010年、2011年、2012年、2014年，分别虚增营业收入971万元、4122万元、1055万元、2043万元，分别占当期营业收入的100%、100%、21.78%、59.53%；2013年，虚减营业收入974万元，占当期营业收入的43.31%。
亚太实业通过“会计政策变更之收入确认”，调节了营收、利润在各期的错配。
（二）会计估计变更
济南固锝，是亚太实业的子公司，亚太实业持股48%。
2012年，济南固锝根据客户台湾敦南科技股份有限公司（记账显示为旭福电子）向其出具的《扣款通知单》将质量索赔款 5,355,085.00元（原币金额为85万美元）确认为营业外支出。
2013年10月，鉴于质量索赔款未实际支付且具体赔偿金额尚不能合理确定，济南固锝认为2012年确认营业外支出时会计估计不准确，遂冲减2013年营业外支出5,355,085.00元。2013年12月31日，济南固锝冲回2013年10月所做凭证，并在下一个凭证中冲减当期营业成本5,300,000.00元，对应调增产成品 5,300,000.00元，并将剩余55,085.00元通过借记“本年利润红字55,085.00元”，贷记“利润分配-未分配利润红字55,085.00元”进行会计处理。
这里面就有如下几个问题了：
①干嘛如此操作？
亚太实业给出的理由是会计估计出现了差错。但是，这么操作，其实就是把535万元从2012年腾挪到了2013年。
②这么操作合理吗？
首先，根据亚太实业的信披资料，以往质量索赔中，索赔需要的材料包括《扣款通知书》、债务确认书、同意付款书、备忘录等，这次亚太实业旗下的济南固锝仅以《扣款通知书》确认了质量索赔款，并计入营业外支出。
其次，会计估计变更，根据企业会计准则的规定，若前期会计出现差错，必须采用追溯重述法，更正前次差错。而济南固锝，直接冲回了营业外支出，还通过会计处理，虚增了产成品，虚减了成本。
这么一来，该会计处理方式导致济南固锝2012年虚减净利润5,355,085.00元、2013年虚增净利润5,355,085.00元（未考虑所得税因素）。
（三）其他操作手段
除了会计政策变更、会计估计变更，亚太实业还通过少计提长期股权投资减值准备等手段进行了利润调整。
综上，2010-2014年，亚太实业会计操纵的成果到底如何？
单位：元
数据来源：公司信披资料
至此，就成就了亚太实业“典范”案例-四年连续亏损，却不用退市！
但是，小编在这里要提醒大家，这也许只是亚太实业的“专属传奇”，亚太实业之所以没有被退市，还要是得益于“时间、运气”！亚太实业会计操纵、造假是于2015年被证监会调查，2016年初获得证监会《行政处罚书》。2015年，我国房地产行业爆发，亚太实业实现了真实的扭亏为盈，而这点非常重要！
四、风险提示
上文，小编强调亚太实业2015年实现真实的“扭亏为盈”非常重要，这是因为《深圳证券交易所股票上市规则》规定：
“13.2.1 上市公司出现下列情形之一的，本所有权对其股票交易实行退市风险警示：（一）最近两个会计年度经审计的净利润连续为负值或者因追溯重述导致最近两个会计年度净利润连续为负值；”
“14.1.1 上市公司出现下列情形之一的，本所有权决定暂停其股票上市交易：（一）因净利润触及本规则13.2.1条第（一）项规定情形其股票交易被实行退市风险警示后，首个会计年度经审计的净利润继续为负值；”
根据上述规定，可以看出，会计追溯调整后，若企业连续亏损是要被实施退市风险警示、暂停上市或被退市处理的。亚太实业之所以没有被退市处理，是在于追溯调整的时点是2016年，追溯的是2013年、2014年、2015年。若证监会查处的更早，追溯的便是2012年、2013年、2014年，那么亚太实业应该是被退市处理的。
资本市场就是这般具有故事色彩，“时间”永相随，“运气”总存在！
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