一、REITs简介
由于国内尚缺乏与REITs 相配套的法律法规及监管政策，目前国内REITs只能通过券商或基金子公司的“资产支持专项计划”等方式嫁接私募合格投资者，是一种“类REITs” 模式。
在常见的“类REITs”产品中，一般需要券商或基金子公司设立并管理资产支持专项计划，从合格的机构投资者处募集资金投入到REITs 的私募基金中，并通过REITs 私募基金所分派的物业现金流向投资者分配收益。写字楼、酒店、购物中心等物业则是以项目公司股权形式装入REITs 私募基金，并由REITs 私募基金持有。
“类REITs”在我国搭建的基本交易结构如下。
REITs主要特点有：
①收益主要来源于租金收入和房地产升值；
②收益的大部分将用于发放分红；
③长期回报率较高,与股市、债市的相关性较低。
二、类REITs业务的关注点
从基础资产上看，我国“类REITs”主要的模式为物业+租金的证券化模式。
租金的基础资产选择方面，优选：
①企业的空置率应当较低且相对稳定，而且由于空置等原因不能产生稳定现金流的物业也被列入了负面清单；
②租户的履约能力较强；
③租金金额持续稳定，已签订租约覆盖整个专项计划续存期，或者可以形成合理租金预期。
物业的基础资产选择方面：
①不动产必须产权清晰，无抵质押状况且可转让；
②物业具有较强的升值预期；
③物业转让前已进行或可以进行合理重组；
④物业处于一、二线城市核心地段较为适宜。
融资金额一般由评级机构在物业评估值上进行一定比例的折扣，融资期限一般为5年，最长不超过8。
三、代表案例
代表案例：中联前海开源-勒泰一号资产支持专项计划
类REITs产品一般会进行产品分级，首先，分级可满足不同投资者的风险偏好，撬动杠杆；其次，原始权益人参与购买劣后级/B级份额，可以为其他投资者提供安全垫，降低募资难度。
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