物流房地产：电商时代的中流砥柱

我们首次覆盖物流房地产行业。鉴于以下因素，我们对该行业的长期前景持乐观态度：

• 未来几年将有多种需求驱动因素，且供求关系不断改善；

• 物流房地产可提供相较其他房地产的超额回报；和

• 美联储降息将推动物流房托基金（REITs）重估并在短期内表现领先；

我们亦首次覆盖安博及顺丰房托。安博是世界上最大的房地产信托基金，具备规模效益，并受益于降息。顺丰房托是唯一专注于物流房地产的H-REITs，并有可能被纳入沪港通。

世邦魏理仕的研究表示，随着美联储迅速大幅加息，美国物流资产的资本化率在最近两年上升了约200个基点。然而，由于通胀前景缓和和劳动力市场的不确定性，美联储在2024年9月FOMC会议上开始下调联邦基金利率目标，首次下调幅度为50个基点。根据2024年9月FOMC会议声明的点阵图，美联储预计到2024年底降息50个基点（已经在2024年11月降息25个基点），到2025年底进一步再降息100个基点。由于利率与房地产估值之间高度负相关，我们预计物流房地产价格可能会在降息周期内反弹，同时流动性也会回流到该行业，这可能导致未来五年的资本化率压缩。

同时，世邦魏理仕预测，2024-28年美国现代化物流房地产的总回报CAGR为11.5%，是所有房地产资产中最高的，这反映了租金持续增长的趋势，以及现代化物流资产资本化率压缩带来潜在的资本价值增长。

底层资产需求强劲。我们看好物流REITs的前景，其底层资产需求受到以下因素的推动：1）电子商务持续增长所推动的强劲潜在需求；2）过去几年在建项目大幅下降，新开工项目减少，未来供应有限支持较高的租金水平；3）为满足现代技术和不同利益相关者对环境和可持续发展的要求，升级需求不断增加。同时，我们认为美联储可能在2024下半年至2026年进一步降息，将为物流REITs的重估帶來额外的催化剂。

中国香港：供应偏紧。香港物流房地产的租金在全球名列前茅，主要是受有限的供应和强劲的需求支撑。核心地段的主要现代化物流设施租金可达每月每平方尺10港元以上（为美国主要城市约2倍，中国内地一、二线城市约3-4倍）。由于工业用地有限，加上数据中心对工业用地的竞争，可用于物流发展的土地供应受到限制，导致过去十年供应紧张，空置率较低，仅为约3-5%。

同时，香港拥有多元化的租户基础，包括跨国公司、区域第三方物流提供商、电商公司和冷链运营商。这种多元化有助于降低风险，并为业主提供稳定、有韧性的现金流。我们也注意到，香港特区政府已实施多项措施，支持物流业发展，保持香港航空货运中心在全球的领先地位，提升香港物流业的整体竞争力和吸引力。

中国内地：非核心城市供大于求，但在电子商务的支持下，一线城市的供求关系更好。近几十年来，中国内地电商快速发展，推动了对仓储和配送设施的需求，特别是冷链物流行业所需的配备温控和自动化系统的设施。我们预计，对位于核心城市和沿海经济发达地区、且可以提供仓储、配送、增值服务，甚至配套零售和办公设施的大型综合物流园区的需求仍将强劲。

虽然一些偏远和内陆省份的物流设施供过于求，但高质量的现代化设施仍然短缺，尤其是在一、二线城市，这导致租金和出租率更加稳定（一线城市、经济特区和自由贸易区的出租率普遍超过95%）。

政府出台的土地使用政策、自贸区发展等各种政策法规，也继续支持物流业发展。与此同时，根据第一太平戴维斯的数据，在他们监测的31个主要城市中，2022-23年的物流总规划建筑面积与2020-21年相比下降了20%以上。以平均建设周期为1-2年计算，我们预计2024-25年的完工供应将放缓，这可能会缓解未来几年的租金压力。

亚太和全球：完工节奏放缓，支持租金温和增长。至于其他亚太和西方国家，这些市场的增长动力略有不同。然而，我们认为，电子商务的持续增长以及生产商利用更多第三方物流服务的趋势将继续推动对物流房地产的需求。同时，美联储的快速加息打乱了建设和开发进度，导致自2022下半年以来新开工大幅下降。我们已经看到美国的完工和交付量在2024年开始下降，预计未来2-3年的完工和新供应将减少。此外，我们预计物流房地产的高租金收益溢价、较长租期带来的租金稳定性以及较低的风险将继续吸引投资，尤其是在美联储开始降息进程后。因此，我们看好以全球物流为重点的REITs的潜在收益和财务改善，一方面持续的需求将增长推动收入和收益增长，另一方面中期潜在的降息将推动重估。

根据Precedence Market Research的数据，2023年全球物流市场规模估计约为8.96万亿美元，在以下强劲需求的推动下，预计到2033年将增长到21.91万亿美元，未来10年的CAGR为9.35%：

1. 电子商务的蓬勃发展：

根据Statista的数据，全球电商市场规模预计将从2021年的5.2万亿美元增长到2026年的8.1万亿美元，CAGR为9.3%。同时，Statista估计， 2024-29年中国和全球零售电子商务销售额的CAGR分别为10.0%和9.5%。

2. 对冷链和温控物流的需求：

根据Precedence Research的数据，2023年全球冷链物流市场的价值约为3,428亿美元，预计到2033年将超过12,420亿美元，相当于2023-33年的CAGR为13.7%。我们认为，强劲的潜在需求将继续推动行业增长，并为物流设施的投资和需求提供支持。

3. 需要更多的物流外包以优化服务：

由于外包物流服务带来的多重成本和效率优势，我们预计第三方物流（3PL）增长将继续成为现代化物流房地产的主要需求驱动因素。根据Precedence Research的数据，2022年全球物流外包市场规模估计为12,064.4亿美元，预计到2033年将达到19,097.3亿美元左右，在此期间的CAGR为4.7%。

4. 技术进步和智能升级吸引新投资：

随着物流业快速发展，对现代化和技术先进的设施的需求不断增加。同时，租户也越来越需要满足企业的ESG目标。我们预计，为了满足数字化、自动化以及环境和可持续性方面的需求，对现代化物流设施的需求将继续增长。

资本化率在美联储降息下见顶

根据世邦魏理仕研究的数据，美国物流资产的资本化率从2022年的纪录低点已上升约200个基点，主要原因是美联储的快速加息导致美国国债收益率上升，因此需要更高的租金回报率。由于通胀前景缓和，劳动力市场不确定，美联储在2024年9月FOMC会议上开始降息，最初将联邦基金利率从5.25-5.50%下调50个基点至4.75-5.00%，随后在2024年11月再次下调25个基点。美联储还在9月会议纪要的点阵图表中暗示，预计到2024年底降息50个基点（2024年11月已经降息25个基点），到2025年底降息100个基点，到2026年底再降息50个基点。此外，根据彭博的一致预期，市场仍预计在2024年剩余时间内（在2024年11月降息25个基点后）再降息25个基点，到2025年底再降息50个基点。

由于利率与房地产估值高度负相关，我们预计在降息期间，房地产资产的资本价值将随着流动性回归该行业而反弹，从而导致未来3-5年的资本化率压缩。

未来几年，现代物流房地产的总回报（租金+资本价值）高于其他房地产（美国）

世邦魏理仕研究估计，在2024-28年的所有房地产类型中，现代物流在无杠杆总回报方面排名第一，其中包括估计的年化资本价值收益和租金回报。由于2022-23年的利率环境不断上升，所有房地产类型的回报率普遍为负，但鉴于物流业的收入潜力以及寻求增加对该行业敞口的资金量仍然强劲，物流业的相对表现优于其他行业。同时，世邦魏理仕预测，2024-28年现代物流的总回报CAGR为11.5%，传统物流的回报CAGR为9.1%，这反映了现代物流租金持续增长的趋势，以及资本化率压缩带来的潜在资本收益。

潜在降息将推动物流业主的估值，其中物流房地产投资信托基金将跑赢大盘

在经历了2022和2023年两年的加息后，10年期美国国债收益率已从2021年的1-1.5%上升至2023下半年的4.5%以上。因此，全球REITs估值在此期间有所回落，表现不佳，2022和2023年回报率分别为-24.9%和11.4%，而标准普尔500指数分别为-18.1%和+26.3%，道琼斯工业平均指数为-6.9%和16.2%。

在美国联邦储备委员会暂停加息后，我们注意到10年期美国国债收益率在2024上半年内大多徘徊在3.9-4.7%左右。随着经济的不确定性和通胀前景的缓和，FOMC于2024年9月开始降息进程，10年期美国国债收益率一度在2024年9月中旬降至~3.6-3.7%。我们认为，最近REITs估值自2024年3季度以来的反弹也表明投资者情绪的转变。

受加息逆风影响，过去两年REITS表现不佳

随着美联储终于启动降息进程，我们认为REITs估值的主要压力已经消除，唯一剩下的不确定性是进一步降息的时机和幅度。我们认为是时候重新审视REITs的表现。

2022-2024下半年期间，全球REITs的表现落后于大盘约30%

REITs在过去两年中充满艰难，在整个加息周期中表现明显落后于大盘。追踪REITs的两个关键指数，即富时全美REIT指数和标普全球房地产投资信托指数，2022年的回报率分别为-24.9%和-23.6%，2023年回报率分别为11.4%和11.5%，2024上半年回报率分别为-2.2%和-2.1%，而道琼斯工业平均指数同期的总回报率分别为-6.9%、16.2%和4.8%。在2022-2024下半年期间，富时全美REIT指数和标普全球房地产投资信托指数的累计负回报分别为-18.3%和-16.6%，而道琼斯工业平均指数同期的总回报为13.4%。

为什么REITs表现不佳，投资者在加息期间回避它们？

我们将REITs在利率上升环境下的股价表现不佳归因于对盈利基本面的不利影响和估值压缩：

1. 对投资者的吸引力降低

REITs具有稳定的租金收入以支持派息，被广泛认为是具有固定收益性质的另类投资。然而，与债券等其他风险较低的固定收益证券相比，较高的利率只会降低REITs股息收益率的吸引力。对寻求稳定收入的投资者的吸引力较低，给REITs带来估值压力。

从估值角度来看，股息贴现模型（DDM）被广泛用于评估REITs的公允价值。无风险利率越高，公允价值就越低。此外，我们认为，投资者往往会为不确定的加息幅度留下一些缓冲，这可能导致股价下跌幅度超过公允价值的下跌幅度。

2. 资产估值压力大

加息可能会导致房地产投资和实际需求降温，从而拖累房地产价值。此外，房地产估价师可能采用更高的资本化率，这将降低REITs的资产净值。

3. 更高的融资成本

根据监管规定，大部分REITs必须将其净现金收入的75-100%（香港：90-100%）分派给单位持有人。因此，大多数REITs必须通过借款为其收购融资，并优化其杠杆作用，以最大限度地提高可分派收入。然而，不断上升的利率环境直接增加债务中未对冲部分的融资成本，降低单位持有人的可分派收入和现金收益率。

4. 经营和战略扩张困难

REITs通常通过三种方式增加租金收入：（i）在续约或更换租户期间提高租金；（ii）资产增值，收取更高的租金；以及（iii）通过新的收购来扩大投资组合。考虑到业务的不确定性，在加息的环境下，通常更难以谈判更高的租金。同时，由于REITs基本上将其全部或大部分现金收入支付给单位持有人，因此它必须为资产增值项目和收购的资本支出以更高的利息成本進行融资。较高的资金成本使得更难以合理的回報進行新的资产增值项目或收购。

短期表现对利率预期更为敏感

我们研究了过去30年的历史数据，涵盖了几个主要的利率变化周期，包括2000年、2006年和2018年的三个关键紧缩周期，以及2001年、2007年和2019年的三个降息周期。

我们的实证数据表明，在美联储加息结束后，REITs的短期相对不佳表现可能会逆转。通过对REITs（富时全美REIT指数（NAREIT）和标普全球房地产投资信托指数）和大盘（道琼斯工业平均指数）的总回报进行分析，我们发现，在美联储暂停加息后的中短期内，REITs的表现往往优于主要股指，并在未来12-18个月内产生超额回报。

利率路径的转变为REITs在未来12-18个月的领先表现铺平道路。即使有利率长期维持相对较高水平的预期，我们认为目前唯一的不确定性是美联储进一步降息的时机和幅度，这在很大程度上取决于此前加息对经济增长放缓的累积影响、美国的通胀前景和劳动力市场表现。

如上所述，根据彭博的一致预期，截至2024年11月12日，市场仍预计在2024年底和2025年底分别降息25个基点和50个基点，这与美联储点阵图预测基本一致。尽管时间和幅度预期的任何变化都将导致 REITs 股价波动，但我们认为主要 REITs 的重估周期才刚刚开始。

在5G和数据时代，包括零售商、制造商、制药公司、电商巨头在内的国际企业越来越多地通过线上渠道推动业务和销售。我们认为，电商成功的关键是一个高效、高性价比的物流网络，下游服务提供商可以通过这个网络驱动整个供应链，从原料供应的源头，到发货到分销商和零售商，最后到最终的客户和终端用户。

在整个物流网络和价值链中，各种要素和服务提供商为货物和材料的高效移动、存储和分销做出了贡献。主要的利益相关者和参与者包括物流房地产开发商和投资者（业主），物流运营商和租户（用户）以及支持公司（辅助服务供应商）。在本报告中，我们将重点关注业主方，鉴于强劲的下游需求和增长，即便在全球经济不确定的情况下，进一步降息的潜在催化剂将推动基础资产的资本价值和业主的估值。

• 物流房地产开发商：这些主要是房地产公司、房地产开发商和REITs，专门从事物流设施的设计、开发、建设和管理，包括工业物业、仓库、配送中心和履行中心。

• 物流房地产投资者：这些是投资公司，房地产投资信托基金（REITs）和机构投资者，为收购和开发物流房地产提供资金。他们也专门从事物流房地产的运营。

• 物流运营商和服务提供商：这些公司租赁和经营物流设施，如第三方物流（3PL）供应商、电子商务履行公司、运输和分销公司。例如DHL、联邦快递、亚马逊物流、京东物流、菜鸟和顺丰。

• 租户：这些是物流设施的终端用户，包括制造商、零售商、电子商务企业和其他需要仓储、分销和运输服务的公司。例子包括电子商务和零售公司、第三方物流供应商、餐饮公司、汽车和工业公司、科技和电子公司、制药和医疗保健公司以及消费品和服装公司。

• 支持行业：这包括支持物流房地产价值链的服务供应商，如建筑公司、物业管理公司、设施供应商、技术供应商（如仓库自动化、供应链软件）以及运输和物流服务供应商。

物流房地产的分类取决于设施的性质

如今，为整个物流供应链提供的物流服务类型很多，需要不同类型和规格的物流房地产/设施。一般来说，我们可以通过(1)服务的时间或紧迫性和(2)位置和功能来对这些需求和设施进行分类。

服务的时间/紧迫性：飞机/机载/本地快递、航空货运、公路/铁路货运、海运等。我们认为关键因素是所需的时间和从一个设施到下一个目的地的货物数量。对于城市门户和多市场配送中心，运输时间通常在一天的卡车车程之内。同时，对于城市配送中心来说，许多配送中心的设计允许1-2天的运输或交货时间。另一方面，对于终端/最后一英里的设施，交货时间可以以小时为单位计算，且发货数量少。

地点和功能：国际、多市场、国内、最后一英里等

对于终端/最后一英里的配送，一个地点的效率可以设施和消费者家门口之间的时间来量化。考虑到所需的及时性，建筑规格往往是次于位置的考虑。

对于城市配送设施，用户通常将货物配送到家庭、零售商、办公室或购物中心。因此，位置仍然是效率的关键，但没有终端/最后一英里设施那么紧迫。

对于城市门户和多市场配送，相关基础设施的有效性和通往多个城市配送中心的交通通道变得更加重要。此外，考虑到储存和处理的货物数量和种类更大更多，建筑层面的设计将更加重要，如面积、净高、布局、停车场和门口。

电子商务繁荣是物流业增长的支柱

我们认为，物流业增长的关键驱动力之一是电子商务的蓬勃发展，电子商务在过去二十年中取得了显著增长，在未来几十年仍有巨大的增长空间。如今，许多行业都依赖于通过自己的公司网站和在线平台进行网上购物，有些行业甚至大部分销售都是在网上完成的。此外，随着消费者偏好转向网上购物，对有效物流服务的需求也在上升。

预计2021-26年全球电子商务市场年CAGR达9.3%

根据Statista的数据，全球电商市场预计将从2021年的5.2万亿美元增长到2026年的8.1万亿美元，CAGR为9.3%。同时，Statista估计，2024-29年中国和全球零售电商销售额的CAGR分别为10.0%和9.5%。我们认为，中国内地和香港电子商务的快速扩张推动了对现代、技术支持的物流设施的需求，以支持在线零售的增长。因此，对高效配送中心、最后一英里配送和逆向物流的需求已成为物流房地产投资的重要推动力。

由于逆向物流的需要，对物流空间的需求不断涌现

电子商务正在成为一种双向交易，也需要逆向物流。逆向物流的关键功能是从最终目的地（主要是终端用户或最终消费者）运输货物，检索退货（主要是由3PL服务商提供），以及适当处理或处置的材料（回到制造商或销售商）。如今，许多活动都涉及逆向物流，如产品退回制造商、保修维修和产品的回收/处置。作为售后服务的一部分，我们相信逆向物流将成为物流空间需求的另一个未来驱动力。

据世邦魏理仕估计，一年内所有实体零售额的退货率为 8-10%，而电商退货率高达 30%。鉴于逆向物流的复杂性，许多零售商和制造商，尤其是那些供应链网络薄弱的零售商和制造商，都使用 3PL 服务商来管理退货，并为正向物流腾出优质空间。随着电子商务的发展，我们预计对逆向物流和 3PL 解决方案的需求也会增长。

根据 Precedence Research 的数据，2022 年全球逆向物流市场规模预计为 9,511.2 亿美元，预计到 2032 年将达到 32,172.4 亿美元，期间CAGR为 12.96%。

中产对冷链和温控物流的需求不断增长

对冷链和温控物流的需求增长迅速，其驱动因素是1）中产对温控商品的需求；2）医疗保健行业的快速增长，特别是在疫情后，人们对疫苗接种和保健品的认识有所提高。

1. 中产消费者对易腐商品的需求增加

我们看到，中产阶级消费者对生鲜农产品、药品、酒类、冷冻食品等温控产品的需求不断增长。这推动了对专业冷链物流基础设施的需求。

如今，冷链物流主要用于运输易腐烂的果蔬、乳制品、冰淇淋、糖果、肉类、海产品等。易腐食品、方便食品和非时令水果蔬菜的消费不断增长，推动了市场的增长。此外，冻干水果、蔬菜的使用增加以及个别其他速冻食品的应用是为各种市场参与者提供增长机会的两个关键因素。

农业领域也出现了从传统农产品转向园艺、肉类和家禽以及乳制品的转变，这些都属于易腐食品。城市人口对新鲜和加工水果和蔬菜的需求不断增加，以及消费习惯的变化也推动了市场的增长。

2. 疫情推动了药品需求

全球制药行业庞大而复杂，需要冷链物流将处理程序与设备和材料的精确运输同步，以高度符合法规。随着各种药品和保健产品的需求不断增长，以帮助对抗越来越多的慢性和与生活方式有关的疾病，整个供应链过程中对温度控制和监测的需求也在增加。此外，含有更多高价值活性成分、保质期更短、温度要求更严格的药物的开发也推动了对冷链物流的需求。此外，过去几年制药公司分发的疫苗进一步推动了对药品冷链解决方案的需求。此外，人们对疫苗接种和保健产品的认识不断提高，也带来了对药品储存的额外需求，预计这将在很长一段时间内增加对冷链物流的需求。

我们认为，冷库物流板块将继续受益于不断增长的需求。同时，我们预计将有更多的投资者被这一细分市场的机会所吸引，因为总体而言，较长的租期提供了更大的稳定性，以及所需更复杂的设施和先进技术带来了更高的入场门槛。

另一方面，尽管建筑、设施和设备的资本支出较高，由于向租户收取的租金較高，冷库资产的租金收益率通常比标准物流和工业设施高出 50-100 个基点。我们认为，这可能是支持冷库投资更快增长的关键因素，虽然实际降息时间和幅度仍存在不确定性。

根据Precedence Research的数据，2023年全球冷链物流市场的价值约为3,428亿美元，预计到2033年将超过12,420亿美元，2023-33年的CAGR为13.7%。根据同一项研究，亚太地区的增长预计将更加强劲，预计冷链物流市场规模将从2023年的1,462亿美元增长到2033年的6,031亿美元，CAGR为15.3%。我们相信，强劲的潜在需求将继续推动该行业的增长，并为物流设施的投资和需求提供支持。

物流外包日益盛行

在过去的二十年里，跨国公司和国内公司越来越多地将其物流职能外包给专业的第三方物流服务提供商，以满足对更高效和更具成本效益的物流服务的需求。根据世邦魏理仕的数据，在2023年，第三方物流占美国传统仓库和配送中心所有租赁交易的约41%，超过了“零售商和批发商”和“食品和饮料公司”分别占35.8%和8.7%的份额。我们认为第三方物流是当今全球物流房地产需求的主要驱动力，这为物流房地产创造了有吸引力的投资机会，特别是以信誉良好的第三方物流运营商为租户的物流房地产。

我们发现，企业雇佣第三方物流公司来处理其物流业务的原因有很多：

• 节约成本。鉴于第三方物流的专业知识和规模经济，外包物流通常可以节省大量成本。通过汇总来自不同客户的需求，第三方物流可以与承运人和供应商协商更好的交易，并优化路线，为他们的用户降低运输成本和库存成本。另一方面，使用外包公司可以最大限度地减少前期成本和运营内部物流部门的经常性成本，并降低任何与物流相关的基础设施费用，如建设和运营配送中心、运输网络和仓库。

• 风险管理。凭借丰富的经验、资源和应急计划，第三方物流公司通常有能力处理供应链中断，如极端天气和设施运营中断。通过利用路线优化、存储/库存管理、需求估计和预测等领域的专业知识，以及对快速变化的监管环境的了解，第三方物流公司可以显著降低运营风险和监管风险。

• 专业的物流支持。许多第三方物流公司都有专门的工作人员从始至终24/7管理和监督货物，这确保了最佳的路线，并迅速解决运输过程中的任何问题。此外，这些管理人员通过与各方的透明沟通，帮助解决和处理任何物流挑战和困难。随着物流运作的日益复杂，终端用户可以将资源集中在其基础和核心业务上，以提高运营效率，而无需花费人力维持物流领域的客户满意度上。

• 技术进步。随着物流环境的快速发展，我们认为实时跟踪发货的能力不再仅仅是一种优势，而是一种必要。我们注意到大多数第三方物流公司已经部署了创新技术，以提供高水平的透明度和对物流过程的控制。通过参与第三方物流服务，企业可以让他们的客户几乎实时跟踪他们的货物，而无需额外的物流和人力投资。

• 一些第三方物流公司拥有广泛的网络和自己的基础设施。规模庞大、全球布局的第三方物流公司有助于他们的客户应对复杂的国际贸易，如海关法规、进出口限制和跨境运输协议。一些有资产支持的第三方物流合作伙伴还通过对自己的卡车和飞机车队的绝对控制，在运输基础设施方面提供高度的一致性和可靠性。我们认为这对于具有时间敏感性或高价值货物的企业来说尤为重要，能够减少延误和中断。

根据Precedence Research的数据，2023年全球物流外包市场估计为12,064.4亿美元，预计到2033年将达到19,097.3亿美元左右，2023-33年CAGR为4.7%。我们预计 3PL 服务的强劲增长仍将是现代物流房地产需求稳定增长的主要驱动力。

现代化要求带动新建设施需求

虽然旧的物流和工业设施仍然可以满足倉储和大多数基本的物流功能，但我们看到了许多终端用户对现代化设施的需求日增，导致需求转向到新的现代物流设施，驱动业主投入更多的资本支出来升级设施以满足这些新要求。最常见的需求主要是（i）数字化和IT升级需求，尤其是第三方物流运营商；（ii）大多数跨国公司的ESG目标：

1. 数字化和智能化升级推动了对现代物流设施的需求

这一趋势的主要驱动因素之一是电子商务的兴起以及对高效、高容量履行中心日益增长的需求。网上购物的激增导致了必须以及时和具有成本效益的方式存储、处理和交付给客户的商品数量显著增加。为了满足这需求，物流房地产开发商和投资者正在为其设施的数字化和自动化大力投资。

如今，物流公司和服务提供商更多的采用物联网（IoT）、人工智能（AI）、机器学习和机器人等技术来简化操作、提高效率和降低成本。这些技术包括仓库自动化、自动驾驶、预测分析、库存管理等。这些智能系统利用数据分析、机器学习和机器人技术来优化物流流程的各个方面，从库存管理到订单履行和配送。通过自动化重复任务和简化操作，这些技术使物流运营商能够提高生产力，减少错误并提高客户满意度。

现代物流设施的另一个关键方面是它们能够与供应链的其他组成部分无缝整成。通过使用物联网传感器、云平台和实时数据共享，这些设施可以与运输提供商、供应商甚至客户进行通信和协作。这种级别的连接允许更高的透明度、敏捷性和反应能力，使物流运营商能够快速适应不断变化的市场条件和客户偏好。

同时，我们注意到更多的现代物流设施是为了满足电子商务巨头、第三方物流服务提供商、国际零售商和其他先进制造商的要求而特意建造的。

2. 可持续发展和环境考虑

租户也日益重视物流房地产的可持续性和环境绩效。在环境法规、企业可持续发展目标以及降低运营成本需求的推动下，物流房地产业主正在投资于可再生能源、先进的建筑管理系统和其他绿色技术的整合。这些智能升级不仅有助于降低碳足迹，而且还增强了物流房地产的可持续性和竞争力。

这些现代化的绿色物流设施通常包括绿色建筑认证、节能系统和可再生能源的整合等特征。一些租户也在寻找能够满足自身企业可持续发展目标的绿色功能，比如LEED认证和可再生能源的采用。符合这些标准的物流房地产对投资者和占用者的吸引力越来越大。

全球物流房地产行业面临的主要风险：

由于城市中心附近的最后一英里交付和仓储需求增加，土地资源稀缺：电子商务的兴起推动了对靠近人口中心的仓库和配送空间的需求激增，以加快配送时间。这给主要城市及其周边地区的土地和房地产价格带来了压力，使得物流运营商很难找到负担得起的空间。数据中心快速增长的需求也导致了对主要城市周边工业用地的激烈竞争。

对仓库自动化和技术的需求不断变化：对先进仓库自动化、机器人和数据分析以提高效率和生产力的需求正在增加。旧的物流设施可能无法适应这些新的技术要求，因此需要在升级或重建方面进行大量投资。

转向多渠道分销：零售商和电商公司正在采用全渠道战略，需要灵活的仓库和物流设施，既可以处理电子商务的履行，也可以处理传统的实体分销。调整现有设施以满足这些不断变化的需求可能既复杂又昂贵。

全球供应链中断：疫情、地缘政治紧张局势和极端天气事件等因素严重打断了全球供应链。这导致不确定性增加，需要更具弹性和多样化的物流网络，这可能需要投资新的设施或配送中心。

可持续性和环境法规：随着法规和客户对可持续性、能源效率和减排的期望，物流业减少对环境影响的压力越来越大。改造现有设施或建设新的、更具可持续性的物流基础设施可能涉及大量资本支出。

建设和运营成本不断上升：近十年来，全球的土地、劳动力、建筑材料成本不断上涨，物流房地产项目的盈利能力面临压力。此外，投资于自动化、技术和可持续性措施以保持竞争力的需求，可能会进一步推高物流设施运营商的运营成本。

中国内地物流房地产行业面临的具体风险：

电商增长降温：近年来，中国内地电子商务的快速扩张一直是物流房地产需求的重要推动力。然而，任何电商增长的放缓都可能导致新物流设施的建设放缓，并在某些地区出现潜在的供过于求。

产能过剩和市场整合：中国内地的物流房地产市场供应迅速增加，许多开发商和投资者争相追赶电商热潮的红利。这引发了对产能过剩的担忧，尤其是在二线和三线城市，这些城市的需求可能无法跟上新物流设施的供应。过去两年，物流设施供过于求的城市和地区，包括部分中西部地区以及非核心的2/3线城市，租金水平出现了明显的调整，部分城市空置率高达20-30%，租金较过去三年的峰值调整了~30%。

虽然我们预计沿海经济区和核心一线/二线城市的租金水平将更具韧性，但任何电商增长的放缓都可能使物流设施的需求降温。此外，行业内可能发生整合和重组，特别是对于盈利能力可持续性较低的小型和较弱的企业。任何对物流资产的甩卖也可能导致物流资产价值的下降。

供应链战略的转变：持续的贸易紧张局势和全球供应链中断促使许多公司重新评估其供应链战略，包括物流设施的位置和配置。这可能会导致需求模式的转变，一些地区或城市对物流房地产投资的吸引力下降。

香港物流房地产行业业面临的具体风险：

来自其他区域物流枢纽的竞争加剧：亚太地区的其他城市，如新加坡、上海和深圳，正在积极发展其物流基础设施和能力。随着这些相互竞争的枢纽变得越来越有吸引力，香港在保持其作为主要物流中心的地位方面可能面临挑战，这可能会影响对物流房地产的需求。

土地短缺和成本上升：香港有限的土地资源和高企的物业价格，长期以来一直是物流业面临的挑战，很难找到价格合理且合适的物流设施用地。这可能会制约物流运营商拓展业务或升级设施的能力，阻碍行业整体竞争力的提升。

顺丰房托是香港联交所首个以物流为核心的房地产投资信托基金，由顺丰控股（SFH）的资产分拆。公司的战略性投资组合目前包括四处物业，位于香港青衣以及中国内地的佛山、芜湖和长沙。我们认为顺丰房托的主要投资优势是：

• 电商行业增长带动内地及香港物流物业需求强劲增长；

• 来自顺丰房托发起人作为第一大租户的可持续收入；和

• 顺丰房托的前瞻性风险管理，增强分配稳定性。

需求增长保持韧性。我们对中国内地和香港物流地产的需求增长前景持谨慎乐观态度。尽管过去几年宏观经济存在不确定性，但受中国内地电商渗透率较高的推动，核心城市和沿海经济地区的物流地产需求一直保持韧性，根据Statista数据，电商渗透率从2015年的11%增长至2023年的28%。展望未来，我们认为直播电商、跨境电商等新兴消费模式将推动增长动力。至于香港，我们预计供需不匹配将支持租金增长，城市独特的地理位置导致需求强劲，而供应有限（2027 年前没有新供应）。

强大的母公司为可持续收入提供保证。顺丰房托最初是为了支持顺丰控股而分拆的，其大部分可出租面积已出租给顺丰控股的子公司并运营。截至2023年，顺丰控股约占顺丰房托可出租总面积约80.1%，并贡献其2023年总收入的73.8%。考虑到顺丰控股在中国物流行业的领先地位及其快速增长的记录，我们相信顺丰房托与其发起人之间的合作将保证盈利能力，并最大限度地减少市场波动的影响。

我们相信，公司的优质资产能够很好地满足中国内地和香港不断扩张的电商行业对物流物业日益增长的需求。我们认为，如果美联储进一步降息，将成为顺丰房托中期重估的催化剂，而 H-REITs 纳入沪深港通可能有利于整个 H-REIT 行业，并起到短期催化剂的作用。

1. 中国内地：电商是物流物业需求的主要推动力

我们认为，电子商务仍然是中国内地物流地产行业需求的主要推动力，创造了从传统的线下零售分销到最后一英里配送的运输需求，这每个阶段均需要仓储和物流设施。据Statista预测，全球电商市场规模预计将从2021年的5.2万亿美元增长到2026年的8.1万亿美元，复合增长率为9.3%。同时，Statista 预计 2024-29 年中国和全球零售电子商务销售额的复合年增长率将分别达到 10.0% 和 9.5%。此外，根据Prologis的实证数据，在同等零售额水平下，电商企业需要的物流空间是传统线下零售商的三倍。

据Statista统计，除了市场规模外，中国内地电商行业的渗透率（电商占社会消费品零售总额的比重）也快速扩张，从2015年的11%上升至2023年的28%。 尽管物流成本由于整个物流链中更有效的成本控制已经有所下降，中国内地的物流仓储开支仍呈现强劲增长趋势，2018-23年的5年复合年增长率为5.8%。

抖音、快手、小红书等平台直播带货等新消费模式的兴起，为电商行业带来进一步增长动力。在短视频内容、直播电商、跨境电商等新兴趋势的推动下，我们预计电商行业将持续扩张，进一步增加对物流地产的需求。

2. 香港：供需不匹配导致租金溢价

至于香港，得益于2020-22年消费者习惯的变化，电商行业在过去几年也快速增长。根据 Statista 预测，预计 2024 年香港电商市场的收入将达到 47.71 亿美元，2024-29 年复合年增长率为 8.72%，到 2029 年将达到 72.48 亿美元。

除此之外，作为通往中国内地的门户，香港受益于其独特的地理位置，能够抓住国内入境和国际出境贸易需求的增长。在航空物流方面，香港国际机场被评为2023年全球最繁忙的货运机场（按总量计算）。海运物流方面，香港国际港口2023年的货物吞吐量在全球排名第十。陆路运输方面，香港受益于便捷的公路和铁路网络，与中国内地和亚洲其他地区实现无缝连接。

与强劲的需求形成鲜明对比，香港的仓储空间供应紧张。根据戴德梁行研究的数据，截至 2023 年底，香港优质物流空间总存量约为3,530 万平方尺（328 万平方米）。未来几年并无重大项目在筹建，葵涌（新界）的下一个仓库供应预计将于 2027 年完成，提供约 150 万平方尺（或14 万平方米）的仓储空间。

由于供应有限而需求强劲，香港现代物流物业空置率持续保持较低水平，2019年至2023年3季度稳定在2-3%。根据戴德梁行的数据，2023 年 4 季度整体空置率上升至 7.5%，我们认为这主要是由于菜鸟智能网关于 2023 年3 季度开业（总可租面积为 410 万平方尺或 38 万平方米）。随着总体需求继续超过供应，我们预计未来几年空置率将下降。

至于租金水平，根据戴德梁行的数据，香港优质仓储物业租金在 2024 年1季度环比上涨 3.6%至每月15.3 港元/平方尺。由于位置优越的物业和高品质建筑的供应有限，整体租金水平仍呈上升趋势。由于整体空置率较低（2027 年前没有计划新增仓库供应），我们预计租金水平总体将保持稳定增长。

截至2023年12月，顺丰房托的总可租面积（GLA）达427,893平方米，其中青衣、佛山、芜湖物业的仓库空间已全部出租，空置单位主要为这三个设施的附属办公室。同时，截至2023年底，长沙物业的出租率已达到98.9%的高水平。

值得注意的是，顺丰房托最初的设立是为了支持顺丰控股的物流网络并促进其全球运营。顺丰房托的大部分总可出租面积已出租给顺丰控股的子公司并由其运营。截至2023年底，顺丰控股约占顺丰房托总可出租面积的80.1%，并贡献了2023年总收入约73.8%。考虑到顺丰控股是中国物流服务行业的主要参与者之一，拥有快速增长的同时，我们相信顺丰房托与其发起人之间的强有力合作将在收入和出租率方面提供高度的稳定性，从而将市场波动的影响降至最低。

此外，顺丰房托的投资组合租赁期限普遍较长，约84%的租赁期限在4-5年内。其中，顺丰房托与顺丰控股签订的租赁协议均为期5年，预计于2026年到期。在整个租赁期内，公司实行年度租金上涨，这使得公司能够享受正租金增长。 2023年，顺丰房托续租租金上调率约为11%。我们认为，较长的租赁期限和租金上涨为收入增长提供了高度可见性，这可能会转化为未来几年单位持有人的分配增长。

受全球经济波动和高利率环境推动，顺丰房托2023年加权平均借款利率同比上升137个基点至4.31%，导致财务成本同比上升56%至1.13亿港元。鉴于预期利率长期较高的环境，公司实施了前瞻性风险管理，以减轻未来利息成本上升的潜在不利影响。

截至2023年底，顺丰房托的债务总额为25.6亿港元，其中港元贷款21.6亿港元（占84%），人民币借款4.063亿港元（占16%）。境内借款方面，公司于2023年下半年成功将佛山及芜湖物业两笔5年期定期贷款（本金额：人民币1.2亿/1亿元）的固定利率从4.5%下调至3.95%。同时，长沙物业8年期定期贷款（本金2.75亿元）利率由LPR+0.55%协商下调至LPR+0.2%。通过这些调整，境内贷款的整体平均借款利率预计将从2023年的4.65%降至2024年的约4.2%。我们认为，鉴于2025年中国内地宽松的货币环境，境内融资成本可能会进一步降低。

至于港元借款，公司于2022年初签订IRS（利率掉期，于2026年2月到期），以对冲9亿港元的固定利率港元贷款。此外，公司于2024年1月通过短期IRS进一步对冲剩余的12.6亿港元贷款。截至2024年上半年末，顺丰房托境外贷款的利率对冲比率增至约89%。

尽管美联储于2024年9月启动降息进程，但近期利率前景仍存在较大不确定性，降息幅度和节奏仍存在不确定性。我们认为，公司对利率风险的前瞻性管理将有助于减轻利率波动的影响，从而稳定公司的财务成本负担，提高分派的可见性。

对顺丰控股的租户依赖度高。顺丰房托的业绩与顺丰控股的运营密切相关，2021-23 年总收入约 76.6%/74.1%/73.8% 来自顺丰控股及其关联方。截至2023年，公司位于香港、长沙、佛山、芜湖的物业分别有69.3%、75.4%、99.9%、90.0%的总可租面积租赁给顺丰控股及其关联方。因此，如果他们决定提前终止合同或在续约期间大幅减少租赁面积，顺丰房托的收入可能会受到负面影响。

未能实施收购。收购对于公司未来的扩张具有重要作用。如果公司由于管理层判断不佳或不利的市场条件而未能收购新项目，可能会削弱投资者的信心。此外，由于公司目前分派年度可分派收入的100%，未来的收购将需要高度依赖外部融资。外部融资困难可能会阻碍公司的增长前景。

利率在较长时间内保持较高水平。利率与公司的现金融资成本以及估值呈正相关。因此，如果美联储降息速度慢于市场预期且利率维持较高水平的时间较长，公司的盈利能力和估值可能会受到负面影响。

汇率波动。公司在中国内地经营三处物业，收入以人民币为主。分派收益时，这部分收入需要折算成港元。因此，人民币贬值将对分派收入总额带来不利影响。

顺丰房托（2191 HK）于2021年5月17日上市，是首个在香港联交所主板上市的物流类房地产投资信托基金，由顺丰控股保荐。首次上市时，顺丰房托的战略性投资组合包括位于香港青衣、中国内地广东省佛山市和安徽省芜湖市的三处物流物业。 2022年6月，顺丰房托以5.02亿元人民币从发起人顺丰控股手中收购了位于长沙的一处现代物流物业，扩大了其投资组合。通过此次收购，顺丰房托目前拥有四处物流物业，其中一处位于香港，三处位于中国内地。

我们认为安博的主要优势包括：1）领先地位，拥有规模庞大、定位良好且多元化的投资组合；2）在传统发展模式的基础上，通过量身定制的方式战略性扩展业务，以最小的风险提高财务绩效；3）供需动态改善，为中长期盈利增长提供动力。

安博目前是全球最大的以物流为重点的房地产投资信托基金（也是市值最大的房地产投资信托基金）。总部位于美国旧金山，成立于1983年，拥有40多年的历史，并在纽约证券交易所上市。公司拥有规模庞大的物流资产组合，截至 2024 年3季度末总面积达 12.49 亿平方尺，足迹遍布美国、欧洲和亚洲 20 个国家，其中约 64.3% 在美国（按面积计）。公司主要专注于物流设施的收购、开发和管理，服务于广泛的租户，包括主要电商企业、零售商、医疗保健公司和第三方物流服务提供商。

市场地位强大，以最小的风险进行扩张。虽然安博的大部分投资组合仍位于美国，但其业务已多元化至四大洲。此外，凭借其强大的品牌知名度和规模效益，安博成功实现了较高的租户留存率，从而促进了财务和盈利的稳定性。同时，公司已做好充分准备来应对市场趋势，通过积极与终端用户沟通以确定新的市场和技术需求，能够升级其现有资产并开发能够迎合新兴市场趋势的新设施。除了开发产品组合外，公司还采用量身定制（BTS）模式来最大限度地降低租赁风险。 BTS 项目约占过去五年稳定项目开发总量的 46%。

供需关系改善。随着2022-23年期间的大幅加息，全球物流房地产行业的投资量有所下降，新开工量降至十年来的最低水平，尤其是在美国，我们认为这将导致2024-26年项目竣工交付量下降并缓解租金压力。同时，自 2023 年以来，安博已显示出需求复苏的迹象，租赁提案覆盖 2024 年3季度净可用可出租面积的 41%，略高于 40% 的历史平均水平。而且，新租约谈判酝酿期已缩短至44天，远低于54天的历史平均水平。我们认为，美国总统大选后各种政治因素的清除、经济前景的改善，以及美联储启动降息将继续改善营商环境，使租赁需求增加和租赁谈判周期缩短。

虽然高利率仍将对 2024 年预期盈利产生负面影响，但我们相信随着持续降息，安博将从 2025 年开始恢复增长。此外，我们相信公司的优质资产能够捕捉因美国和欧洲电商行业扩张而推动的物流房地产需求。同时，鉴于与许多其他发达国家相比，美国的电商和在线销售渗透率较低，我们预计公司可以受益于市场规模和市场深度的持续增长。

我们认为，安博凭借其地域和客户多元化的产品组合而处于有利地位。过去二十年来，在不断增长的电子商务和线上商家活动的支持下，美国市场一直稳步增长，而安博的产品组合也随着地域多元化的增强而不断扩大。过去十五年中，安博的总可出租面积从 2008 年的 1.29 亿平方尺激增至 2024 年3季度末的约 12.49 亿平方尺，复合年增长率为 15.7%。

2010年代初完成资产重新分配后，安博一直在实现资产多元化，在美国以外的贡献不断增加。如今，公司已战略性扩张至四大洲20个国家。美国仍然是其主要市场，按面积计算约占其投资组合的 64.3%（2014年：70.6%），截至2024年3季度贡献了其净营业收入（NOI）的86%。欧洲成为安博增长最快的地区，占公司投资组合面积的 20% 左右。

我们相信多元化的投资组合增强了安博对区域经济波动的抵御能力。例如，由于需求疲软和空置率上升，南加州（SoCal）的租金近几个季度一直在下降。然而，其他非南加州地区相对平稳的市场租金有助于减轻SoCal的负面影响。因此，我们相信公司产品组合的多元化性质将成为其区别于本地竞争对手的关键因素。

安博的客户群也高度多元化。截至2024年2季度，公司为约6,700家来自各行业的客户提供服务，包括运输货运、消费品、食品饮料等。值得注意的是，过去三年，公司对大客户的依赖程度一直保持在较低水平。截至2024年3季度，排名前10/25的客户贡献了总有效净租金的 14.7%/21.0%。我们相信安博客户行业的多样性及其对头部客户的低依赖可以增强其抵御任何单一行业风险的能力。

对于物流设施开发商和业主而言，领先于终端用户不断变化的需求是留住客户并为未来项目吸引新需求的关键。近年来，安博一直积极与客户互动，不断组织客户咨询委员会（CAB）会议，以了解和解决租户问题。公司2019-23年举行了19次主要CAB会议，其中7次在2023年举行。通过这些会议，公司更准确地了解客户需求，包括可预测的运营费用、关键仓库基础设施、可持续发展目标、地域扩张等，并相应地提供量身定制的解决方案。

较高的租户留存率意味着更好的租赁业绩。我们注意到，安博对客户维护的工作有效转化为财务绩效。根据安博的投资者论坛，公司以客户为中心的方法不仅提高了租户留存率，而且提高了租金增长。在过去五年中，安博的前 100 名客户的租户留存约为 75%，比其他主要物流 REITs 的平均水平高出 440 个基点。同时，过去五年加权平均净有效租金的变化也高于同期同业930个基点以上。

根据公司的租约到期概况，2028年及其后到期租约的到期租金为每年每平方尺8.67美元/9.16美元。我们认为这些租约主要是在 2023 年和 2024 年年初签署的，因为其中大多数的平均租期为五年。与此同时，2024年4季度和2025年的到期租金分别仅为每平方尺5.93美元/年和每平方尺6.74美元/年。我们认为，这些协议大多是在疫情前签署的。我们认为，市值租金水平远高于即将在2024-26 年到期的租约租金水平，这将有力支持未来三年的租金上调。

1. 供应：情况正在好转

2020-22 年，我们看到了因疫情导致的全球供应链中断和需求变化。另一方面，全球物流设施需求和使用的转变，以及2022-23年期间的大幅加息，也给全球物流房地产行业带来了挑战。

供应情况预计将改善，预计未来2-3年供应量将大幅减少。根据世邦魏理仕研究，近年来物流设施的开发受到各种因素的限制，例如利率飙升、信贷条件收紧以及房地产市场结构性因素，包括邻避主义的兴起、城市规划的困难、土地和建筑成本上升以及可供开发用地减少。美国物流开发新开工面积从 2023 年3季度的 1.8 亿平方尺下降到 2023 年4季度的 4,200 万平方尺，回到了全球金融危机后的水平。此外，在建物流空间也从纪录高位有所下降。因此，我们预计安博未来两年内交付的高质量新物流设施所面对的竞争有限。同时，市场上仓库的稀缺预计将推动价格上涨。

安博一直在积极降低投资，预计未来供应量将减少。 2023年公司的新开工面积下降至1,650万平方尺，创下十年来的新低，并延续到2024年，1-3季度的新开工面积仅为640万平方尺。我们认为，新开工量的下降将导致2024 年下半年至 2025 年的交付量下降，而公司将继续专注于精简现有项目的运营，以提高盈利和现金流。

2. 需求：电商支撑复苏

从美国整体市场的角度来看，戴德梁行的数据显示，3季度工业板块整体空置率上升 30 个基点至 6.4%，主要是由于3季度超过 5,000 万平方尺的投机性交付空置导致。然而，30 个基点的增幅标志着自 2022 年底市场开始降温以来的最小季度涨幅。我们认为，与疫情以来头几年的历史最低水平相比，目前的空置率更符合7%的长期平均水平，而疫情时徘徊在3%左右的低空置率是不可持续的。

2024 年3季度市场租金要价创历史新高。另一方面，尽管空置率不断上升，美国3季度的平均租金要价仍同比上涨4%至10.08美元/平方尺，历史上首次突破10美元/平方尺的大关。尽管与 2022和 2023 年的两位数增长相比，2024 年的租金增长有所放缓，但一些市场仍继续强劲增长。在美国追踪的 84 个市场中，58 个市场的租金同比增长，其中 12 个市场在3季度租金增长 10% 或以上。相反，有 26 个市场的年度租金下降，其中降幅最大的主要发生在西海岸的市场。

同时，随着新增供应减少和 2025 年需求反弹，戴德梁行预计空置率将在 2025 年中期达到 6.7% 的峰值（仍低于历史平均水平），然后呈下降趋势。

在宏观经济的不确定性和不同国家之间的紧张局势下，我们认为租户租赁新空间的决策过程将会延长，导致需求减少，因为他们中的许多人选择在投入新空间之前优化现有的占地面积和运营。然而，鉴于其高质量和多样性，我们相信 公司的产品组合能够更好地满足客户任何新的现代仓储需求，并且受整体市场需求疲软的影响较小。

相反，自 2023 年以来，公司已显示出需求复苏的迹象。截至 2024 年2/3季度，租赁提案分别覆盖了净可用可出租面积的 42%/41%，略高于 40% 的历史平均水平。此外，新租约谈判酝酿期已缩短至44天，远低于54天的历史平均水平。据公司称，预计随着各种政治因素的清除和经济前景的改善，他们目前覆盖的市场（包括最弱的南加州）将在2024年下半年出现转机。

此外，我们认为电商仍然是仓储空间的长期驱动力。根据Statista的数据，得益于疫情期间消费者习惯的培养，美国电商行业一直在加速扩张，年增长率（2018-23年CAGR）达到16.7%。此外，据Statista预测，2024年美国电商市场收入预计将达到12,230亿美元，并且预计5年CAGR（2024-29年）将达到9.0%，从而预计到 2029 年市场规模将达到 18,810 亿美元。

据Statista统计，2023年美国电商用户渗透率位居全球第一。但据世邦魏理仕称，目前美国电商零售市场份额（电商占零售销售收入的份额）仍落后于韩国和新兴亚洲经济体如中国等国家。凭借如此高的用户渗透率，我们相信美国电商零售市场份额赶上其他国家只是时间问题。

总体而言，根据安博的实证数据，在同等零售额下，电商企业所需的物流空间约为传统线下零售商的三倍，我们认为电商的持续增长仍将是未来5-10年物流空间需求的主要来源。

市场波动和集中度风险。房地产市场相对不稳定，受到经济周期、人口趋势和消费者行为的影响。安博专注于物流和工业物业，这些领域较容易受到市场波动的影响。例如，在经济扩张时期，由于电商和零售活动的增加，对仓库空间的需求可能会激增。相反，在经济低迷时期，需求可能会减少，导致出租率下降和租金收入下降。投资者必须密切关注可能预示市场状况变化的整体经济指标。此外，我们注意到安博在美国的投资组合高度集中，86% 的 NOI 仍来自其美国投资组合。美国经济的任何意外放缓都可能对公司的收入和盈利增长前景造成不利影响。

降息时间和幅度不确定。利率在安博等房地产投资信托基金的估值中起着至关重要的作用。较高的利率将导致借贷成本增加，从而挤压利润率和股息支付。同时，与房地产投资信托基金相比，较高的利率使另类投资更具吸引力，可能导致安博的股价下跌。尽管美联储已经启动降息程序，但降息时机和幅度仍取决于美国和全球经济以及美国的通胀前景。任何低于预期的降息进程或较高的通胀前景都将导致房地产投资信托基金行业的潜在估值受到挤压。

技术和创新风险。由于自动化、人工智能和电商解决方案等技术的进步，物流行业正在迅速发展。安博必须适应这些技术变革才能保持竞争力。未能将新技术融入其运营或物业可能会降低其设施对潜在租户的吸引力。此外，技术投资需要大量资金，错误判断技术趋势可能会导致资源浪费。

供应链中断。作为一家以物流为重点的房地产投资信托基金，安博直接受到供应链动态的影响。地缘政治事件、自然灾害或全球流行病造成的干扰可能会影响其租户的运营，从而影响公司的收入。由于供应链问题，租户在接收货物或管理库存方面面临任何挑战，他们支付租金的能力可能会受到影响，导致空置率增加和收入下降。

安博 成立于 1983 年，总部位于旧金山，是全球领先的物流物业解决方案提供商。安博在纽约证券交易所上市，是目前全球市值最大的REIT，也是全球最大的物流REIT。截至 2024 年3季度，公司在四大洲 20 个国家以独资或联合投资方式拥有或投资过房地产和开发项目，预计总面积超过 12 亿平方尺（或 1.16 亿平方米）。公司向大约 6,700 名客户组成的多元化客户群租赁现代物流设施，主要涵盖两大类：企业对企业和零售/在线履行。