中金：若通胀持续，海内外房地产市场怎么走？

海内外房地产市场周期交错下的投资展望

2025年下半年以来，西方经济体房价呈现筑顶回落态势，而中国香港及内地核心一线城市显现企稳迹象。海内外房地产市场的周期分化与权益市场的表现趋势相呼应。进入2026年，通胀预期加速变化或将推动全球资本流动提速，外部冲击（通胀上行+资本流入）对中国房地产市场总体利好。当前市场过度聚焦内生疲弱因素，对外部宏观变量的重视不足，可能形成积极预期差。我们维持6-12个月积极看多内地房地产板块的基本观点。

核心分析

通胀对房价的历史影响

长期历史数据显示，全球约50个经济体均未出现房价长期跑输通胀的情况，仅在调整周期的少数年份（一般不超过3-4年）可能出现短期偏离。通胀环境对房地产市场总体利大于弊，尤其对于当前资产价格回调充分的中国市场。历史经验表明，房价可作为通胀的底部支撑，资产价格调整最终将贴合通胀曲线运行。

全球资本布局变化

过去40年西方资本输入型经济体的房价超额增长主要依赖跨境资本配置，而东亚资本输出型经济体的房地产繁荣多由城镇化驱动，可持续性有限。当前全球化格局调整可能引发资本布局重构，外部资本流入有望为中国房地产企稳复苏提供新动力，这也是与"日本剧本"的关键差异点。

重点市场分析

美国市场：周期性调整难免

美国房地产市场已处历史高位，房价相对收入与通胀的超额收益接近2007年水平。高通胀环境下政策应对空间有限，实际房价可能面临更大调整压力。但居民部门杠杆率较2008年显著降低，发生系统性金融风险概率较低。若权益市场大幅调整，美国政府可能出台针对性政策稳定住宅市场。

中国大陆市场：外部冲击带来新机遇

当前中国房地产价格泡沫已基本出清，通胀上行环境对市场实质利好。资产价格稳定对收敛长期金融风险至关重要。解决房地产问题不能仅依赖内生力量，需关注境外资本回流潜力。全球资本配置再平衡可能为市场提供新增量，推动复苏进程。

中国香港市场：资本流动的关键枢纽

香港市场本轮复苏主要由内地资金配置驱动，本地基本面支撑有限。展望未来，境外资本持续流入将成为决定市场能否延续上升趋势的核心因素。若中国成功吸引全球资本回流，香港房地产市场有望迎来新一轮上行周期。

风险提示

海内外长期通胀水平低于预期；中国房地产市场需求疲软程度超预期。