中期业绩解读 | 禹洲地产：均衡化全国布局，盈利稳健高派息回馈股东

近年来禹洲地产总资产和净资产规模实现稳步增长，2019年上半年禹洲总资产达人民币1,432.07亿元，净资产达人民币228.19亿元，较2018年年末分别增长了24.46%和6.48%。

数据来源：企业公报，中指研究院整理

从销售业绩看，2019年上半年禹洲实现了销售业绩的大幅增长，销售额及销售面积分别为人民币284.74亿元、185.30万平方米，同比分别增长32.47%和17.44%，销售额及销售面积增长率均高于行业平均水平。其中长三角区域仍然是禹洲地产合约销售金额的主力军，上海、南京、合肥、苏州等11个城市贡献合约销售金额196.6亿元，占总合约销售金额的69.04%。

从盈利能力看，2019年上半年，禹洲地产的收入为人民币116.37亿元，同比增长25.91%，创历史新高，主要由于交付物业总建筑面积增加及平均销售单价上升，令物业销售确认收入有所上升。其中，物业销售收入达人民币113.28亿元，同比上升25.97%，占集团总收入的97.12%；来自物业投资的收入约为人民币1.48亿元，同比增长约44.35%，主要由于相关物业出租面积及租金单价上升所致；物业管理业务录得物业管理费收入为人民币1.77亿元，较去年同期增加11.89%。期内，毛利为人民币31.40亿元， 2019年上半年母公司拥有人应占利润为人民币16.39亿元，同比上升23.22%，母公司拥有人应占核心利润同比上升20.63%至人民币13.97亿元。

中期业绩发布会上，禹洲地产宣布的中期派息政策为市场带来惊喜，中期股息12港仙，加派上市十周年每股特别股息3港仙，合计派息同比增长62.1％，派息率高达46.81％。这也显示了禹洲致力于回馈股东的良好意愿，上市十年以来累计派息达2.62港元（经红股调整），相当于IPO价格的97%。

从结转效率来看，2019上半年禹洲地产的结转效率在提升，其营业收入与去年平均合约负债的比值为0.97，比2018上半年提升了0.2，可见公司在加快周转，未来随着合约负债的结转加大力度，将会进一步保障了公司未来营收增长。

2019年在“区域深耕，全国领先”的战略指导下，禹洲地产紧跟市场发展动向，把握城市发展时机，以合理并具有吸引力的地价，积极审慎的在长三角、海西、环渤海、粤港澳大湾区、华中及西南这六大都市圈进行深耕布局。

截至2019年6月30日，集团的土地储备总可供销售建筑面积约1,918万平方米，138个项目，现有的土地储备满足公司未来三至四年的发展需求。公司土储分别分布于六大都市圈共30个城市，这些土储超过8成位于一二线城市，平均楼面成本约为每平方米人民币5,580元，而上半年的合约销售均价为每平方米人民币15,366元，受一二线限价影响，地价售价比为0.36，整体来看，禹洲的土地成本控制得当。

图：2019年上半年禹洲地产新增土地储备权益面积占比情况

数据来源：企业公报，中指研究院整理

在2019年上半年，集团准确把握拿地的良好时机积极拿地，在土地市场尚未升温之前，在北京、上海、青岛、郑州、佛山等9个城市获取14幅优质地块，新增土储总建筑面积达到212万平方米，可售货值达人民币503亿元。供销比从2018年末的0.93上升到2019年上半年的1.14，存货合同负债比（期末存货/平均合同负债，衡量存货以目前预收规模的去化速度）也从3.8上升为4.4。同时公司布局更加均衡，上半年加大了对大湾区和华中区域的布局，其中佛山新增权益土储建面最高，占比为26.0%。

2019上半年，禹洲拓展多元化融资渠道，采用审慎财务政策，致力于平衡财务风险及降低资金成本，公司的现金及现金等价物和受限制现金为人民币389.26亿元，较去年年末上升32.95%，净负债比率为72.70%，短期偿债风险较小。

期内，禹洲地产通过境外融资渠道共筹得15亿美元的海外优先票据；境内成功发行总额为人民币35亿元的五年期公司债；为保持融资渠道多元化及灵活性，禹洲今年与中国工商银行签约，纳入工行总行级客户名单，开启银企战略合作。且截至2019年6月30日，集团境内外录得加权平均融资成本为7.47%。

未来禹洲地产将积极顺应国家政策及行业发展态势，继续坚持“区域深耕，全国领先”的战略，坚定秉持闻名业内的规模、利润及风险控制平衡发展原则，审慎评估和衡量市场上的机遇与风险，紧紧把握市场发展方向，以合理并具有吸引力的土地成本在六大都市圈进行深耕布局。

制作时间: 2019年9月   标准地名：五经山水大观昕园   开发商：惠州市三田实业发展有限公司   

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