礼森观点：园区开发公司的市场化经营之道

自国发〔2019〕11号文和国发〔2020〕7号文明确了支持开发区专业化运作，支持开发区开发管理主体尝试市场化开发的原则以来，开发区通过市场化的开发公司运作，加强专业化运营已经成为了趋势。但是，随着园区市场化开发模式的推广，出现了一系列问题，较为典型的有国有园区平台转型困难、市场化开发公司金融风险陡增、开发公司盈利困难等。礼森（中国）产业园区智库，通过优秀园区上市开发公司2020年的财报，总结它们的经营方式，为园区平台的转型提供思路。

从主要上市开发公司2020年年报来看，开发区版块的优质上市公司都实现了净盈利。根据选取的样本，从中位数的角度分析，优秀的开发公司在市场化、专业化的运作下，可以完成34.64%的净利润率和4.10%的资产收益率。值得注意的是，2020年初的疫情实际上给各开发公司带来了不小的挑战，为了减轻中小企业的负担，各开发公司纷纷响应政府号召，主动为中小企业减免房租，例如浦东金桥减免了1.35亿元租金，张江高科减免了8779.41 万元租金，中新集团减免了4917万元租金，市北高新减免了3856.78 万元租金。在这一情况下，各开发公司的盈利数据仍然十分可观，可见开发区行业在市场化运作下是可以实现较好的盈利的，充分说明了成熟的开发公司自我造血、可持续运作的能力，证明了开发公司市场化运作的可行性。

表1 主要上市开发公司2020年度财务数据

单位：亿元

*上市公司按照股票代码排序

从各开发公司的业务板块和财务数据上看，开发公司的市场化经营策略并非是单一的，在获取利润，完善自我造血功能上，也各有自身独特的策略。大致可以把各主要上市开发公司的经营策略按照如下表格进行总结。

表2 主要上市开发公司经营策略

市北高新和浦东金桥两大园区位于上海中环线，属于典型的产城融合区域，都经历了产业由二进三的过程。在产城融合和产业升级的过程中，开发公司开发和运营的商办物业（如写字楼、酒店）和住宅物业呈现明显的增长趋势，支撑了开发公司的盈利。然而这一经营策略绝对不是和普通房地产公司一样的“炒作房地产”模式，相反，对商办物业、住宅物业等其他非工业厂房物业的开发，承载着服务产业的使命。以市北高新为例，其除了物业租赁与销售外仍有14%左右的营业收入为服务业，较去年上涨400%左右，标志着市北高新做大园区服务职能，服务产业发展的经营策略。从浦东金桥所运营的物业类型上看，园区开发公司在产城融合过程中仍然充分聚焦于产业发展职能，其厂房及研发楼宇总建筑面积占比超过一半。同时，其仍然投入了大量的资源进入学校、纪念馆等产城配套物业中，通过这些配套性的物业，促进产城融合，服务前来金桥投资的外商外资和各类高端人才的生活和精神文化需求。

表3 浦东金桥在营的物业类型及占比

以外高桥和陆家嘴为代表的开发公司则走了一条多元化经营路线，通过在自身园区的主导产业上下功夫，拓展下游产业服务链条，融入园区产业发展，做强园区专业性，做大园区产业的同时还增强了开发公司的整体实力。

表4 陆家嘴的业务类别及主要经营指标

单位：万元、%

表5 外高桥的业务类别及主要经营指标

单位：万元、%

金融业为陆家嘴贡献了超过三成的净利润，而商品销售、进出口代理、物流、制造业、服务业和金融业这些非房地产行业为外高桥贡献了超过四分之一的毛利。陆家嘴作为全国唯一一个金融贸易区，聚集了大量的金融企业，金融产业作为绝对的主导，成为了陆家嘴的靓丽名片。而陆家嘴集团通过设立全资子公司——上海陆家嘴金融发展有限公司，做强金融业务，加强了自身同园区主导产业的联系，做到与园区主导产业休戚与共的同时增强了开发公司的盈利能力。外高桥是中国首屈一指的综合保税区，开展进出口代理服务、开拓进口商品销售渠道、做强物流货运、发展与物流保税息息相关的服务业与金融业是综合保税区发展中的必修课，也是园区做强服务，打造综保区的重要手段。通过运营这些与园区功能息息相关的业务，外高桥提升了自身服务产业的能力，增强了自身园区的实力。

陆家嘴和外高桥的经营策略，给各类开发公司指出多元化经营的方向，开发公司要聚焦于园区的主导产业和主要功能，加强为主导产业的配套和服务，做强自身服务产业的能力，以此为核心拓展多元经营方向，可以形成开发公司产业服务能力、园区主导产业竞争力和开发公司盈利能力的良性循环。

上海临港作为上海自贸区临港新片区开发的主力军，进一步发扬了漕河泾开发区的经验与园区服务智慧，是典型的产业园区开发商与服务商，其核心主业聚焦于标准厂房的开发租赁。上海临港作为开发公司，走出了非常典型的以厂房和产业用地开发为特色的市场化运营之路，其业务构成能够为全国各个园区开发公司提供良好的对标参照。

表6 上海临港主要业务构成及毛利

单位：元、%

从销售与出租面积上看，2020年共销售97,198平方米，出租面积达2,183,973平方米，从财务指标上看，房屋（厂房及研发楼宇）租赁的毛利率远高于房屋销售，这凸显了成熟的开发公司更注重出租自持物业，长期持有运营物业楼宇的趋势。

从上海市整体的数据来看，出租厂房及研发带来的回报较为稳定，能够为开发公司带来长久稳定的收入。根据各主要上市公司财务报表中的相关数据，出租物业的投资回报率大约为6%左右。

表7 上海国家级开发区内的在租厂房和研发楼宇资产收益

另外在园区开发与经营的主营业务外，上海临港还有6.6%的营业收入和约4.5%的毛利来自于以服务业为主的其他收入，提醒园区同行们在做好园区开发与经营主业的同时仍然要兼顾园区服务。

张江高科作为知名的园区投行，近几年来一直在拓展科创投资业务。从其财务数据上看，净利润远超主营业务收入，证明了其对科创企业投资的成功。2020年张江高科净利润为17.3亿元，根据财报，这主要是由于公司下属合营企业 Shanghai ZJ Hi-Tech Investment Corporation 持有的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（已上市股票）本期公允价值上升幅度较大，为张江高科贡献了约16.2亿元净利润。同时张江高科在2020年度内还新增了约15.1亿元对外股权投资，用于对高新技术企业的投资，新增投资额较2019年增长了174.55%。可见张江高科的科创投资型驱动策略十分坚定。

张江这一科创投资型驱动的园区投行路径符合张江高新区作为国家自主创新区的功能定位。实际上，对外股权投资对开发区和开发公司有众多益处。其一，以股权为纽带，加强了园区资本招商的能力，可以利用股权投资在海内外寻找优质的标的企业，通过成为股东，推动开发区引入高成长性的高新技术企业。其二，通过股权投资的方式，使得园区可以同入园企业共享产业发展的红利，避免了依赖租金收入的单一途径，真正转变土地收益为产业和科技成长收益，更能促进开发公司做好企业服务。其三，通过在股权投资领域的拓展，可以提升开发公司专业的产业投资能力，有助于开发区从宏观到微观把握产业发展动向，提升园区服务产业发展的能力。

中新集团在上市前主动剥离了其传统意义上的房地产业务，其将主营业务调整为“土地开发”。2020年，其“土地开发”业务占到其营业总收入的59.1%。

表8 中新集团的主营业务财务数据

单位：元、%

从财务数据上看，中新集团土地开发的毛利率极高，达到了约83%。这实际上是中新集团在安徽滁州、江苏南通、浙江嘉善等地进行产城片区一级综合开发所取得的成果。通过“PPP”的方式，中新集团将苏州工业园区的开发、建设和管理经验对外输出，实现了自身的盈利和持久发展，同样也必将反哺苏州工业园区的发展。

成熟的开发公司在市场化开发运营的过程中“八仙过海”，采取了不同的经营策略，这给了所有希望能够转型成为成熟开发公司的园区平台以重要的启示。

当前随着产城融合脚步的加快，住宅开发和商业开发已经与开发区的开发进程深度融合。在这一背景下，开发公司仍然要聚焦于产业区块、标准厂房的开发，做好土地一级开发工作，不要将精力过多投入到住宅等非主业的开发中去。实际上，只要做好产业区块的开发和运营工作，做好土地一级开发工作，开发公司仍然是可以取得稳定收益的。

开发公司绝不是简单的开发商，而应当是园区的服务商。开发公司可以深入参与自身园区主导产业的服务中去，聚焦园区服务的核心环节，拓展业务板块。如保税区的综合服务商可以加强自身在进出口代理、进口商品销售、国际贸易金融方面的服务业务。通过深化园区服务，开发公司可以寻找到新的业务增长点，实现可观盈利。 

实质上，除了张江高科以外的其他开发公司均参与到了产业投资的过程中，如上海临港就“先后投资了国微思尔芯、壁仞科技、上海智能网联汽车、字节跳动等一批公司下属园区内的人工智能、半导体、车联网领域科创企业”，中新集团则是“累计参与投资14支基金，由基金投资的2个项目已上市，4个项目已过会”。投资入园企业，投资园区发展的重点产业已经成为了成熟的市场化开发公司的必修课。适度谨慎参与产业投资工作可以有效加强园区与产业发展的紧密关联度，为园区永续发展筑牢基础。同时，在投资过程中开发公司仍然需要关注投资风险，做好风险控制工作。尤其是开发公司要掌握好战略投资、业务投资和财务投资的尺度，防止过多干涉入园企业日常运营工作，尊重企业自主发展方向。