近日，上海城建院轨道交通上盖综合开发研发中心受上海易居房地产研究院的邀请，参加了一场干货满满的论坛，主题为“房企参与轨道交通TOD综合开发研讨会”。在现今楼市冬天的形势下，新兴领域是否能够成为房企突围的新方向？于此同时，我院目前就贵阳花溪南地铁停车场综合开发的项目与易居进行积极合作，这场论坛也为我院将来在TOD项目的具体实践中带来新的思考和方向。此次论坛邀请了轨道交通TOD开发的主要参与者进行了小范围内部研讨，上海易居房地产研究院副院长 杨红旭与上海易居房地产研究院综合研究中心总经理 崔霁 做主题演讲。上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳指出，中国经济正在面临外部挑战和转型压力。受经济形势影响，房地产行业发展的逻辑已经发生转变。新形势下要求房地产企业进行多元化的战略思考，特别是积极探索TOD等细分领域。
房地产回归理性后TOD迎来发展机遇
在《当前房地产市场形势下与房企战略选择》演讲中，杨红旭表示，行业形势已经出现重大变化。首先从政策方面看，五月份以来多项政策出台直至“七三一”会议的严厉措辞，体现出政府规范房地产行业发展的决心，因此政策调控方向短期内不会出现大的改变。其次，宏观经济破位拉低楼市表现，加之人民币贬值、美联储加息等外部形势进一步形成了对房地产市场的隐形利空。第三，从库存方面看，数据显示全国 100 城市九月份推盘量出现增长，但成交量则大幅萎缩，说明市场整体转冷。第四，从土地供应观察，2016 年以来地价涨幅超过房价涨幅，造成部分房地产企业拿地套牢的情况。目前的行业形势已经十分严峻，但多元化发展可以熨平市场周期，可以使企业发展更加从容，房企应向新方向积极探索谋求突围。
申通地铁资产管理有限公司总经理庄巍认为，就当前房地产市场的形势变化从客观上看是市场正在回归正常的逻辑。由于过去房地产市场的爆发式的增长，人们对产品的关注度不够高，现在房地产正在逐步回归健康，人们对产品的好坏愈加重视，TOD将迎来发展机遇。
TOD是房地产行业新蛋糕、新战场
在《房企参与轨道交通TOD开发的机遇与挑战》演讲中，崔霁提出，TOD已成为房地产行业新蛋糕，各大房企积极布局，但行业格局尚未形成。一是TOD开发对房企来说是一种新的土地获取方式，通过与轨道交通企业股权合作进行共同开发；二是随着未来各地轨道交通建设的加快，预计将有大量土地来平衡建设或运营资金，TOD发展空间巨大；三是当前全国性房企进入TOD领域的不足十家，行业格局尚未形成，企业发展想象空间大。
碧桂园集团公共政策部总监叶勋表示，碧桂园集团近期提出了集团发展进入“提质控速”的新阶段，积极布局新蓝海，当前已经在农林、高科、TOD 等多个领域进行多元化探索。我们认为TOD是当前房地产行业的新蓝海。
房企与地铁公司合作开发成主流模式
绿城杨柳郡集团总经理顾建明认为，TOD 项目的特点体现为复合开发，单一企业难以独立完成。对地铁公司来说，与房企合作既可以发挥其对车辆基地工艺开发的专业能力，又可以借助品牌开发商，对房地产物业开展市场研判、专业策划、规划设计、品质营造等工作，提升项目的溢价能力。对于房企来说，这类车辆基地开发项目建筑面积一般在50万平方米以上且有站点配套，是市场上难得的稀缺土地，可藉以打造丰富的物业产品。杭州杨柳郡项目就打造了开发商与地铁公司合作共赢的范本。
碧桂园集团莞深区域助理总裁、TOD 事业部总监郭晋杰认为，房地产企业和地铁公司合作开发是房地产企业进入TOD最核心的路径，但合作开发中也存在着一些门槛，当前我国TOD开发仍以国企合作为主，民企与国企之间进行合作，尚存在“玻璃门”，如何建立一个良好的市场机制是关键。
崔霁对此表示，房企参与TOD 开发主要有三大模式：一是房企自身创建轨道资源，如绿地建立地铁投资发展公司，在全国多地进行地铁开发，获取轨道物业开发权；二是联姻具有轨道资源优势的企业，获取优质项目与土地；三是通过市场化招拍挂获取与轨交站点有关的土地，进行房地产开发。三种模式中房企与地铁公司合作开发将成为TOD的主流开发模式。
城市亮点、城市样板和城市标杆
华发股份华东区副董事长张正林表示，TOD项目应当成为城市亮点、城市样板与城市标杆。一个有品质的TOD项目是能够带动周边区域协调发展，经济效益与社会效益双丰收。TOD 项目品质的提升则需要结合一体化设计、土地提前规划、企业专业积累、加强前瞻性研究四个方面着手，贯彻轨道上的城市开发理念，统筹规划、综合开发，从城市角度考虑形态外观，业态丰富化、多元化和科技化，并体验感强，交通有机结合，真正实现TOD发展。
京投发展股份有限公司总策划师、营销中心总经理戴嘉宁认为，TOD 能够进一步推动土地的集约节约利用，具体可总结为“一次拆迁，两次收益。再次利用，重新获益”。京投发展 TOD项目，主要从城市规模、地铁建设、人口规模、土地价格四个方面来选择城市，同时TOD项目具有大体量不可逆的特征，所以必须零试错，需要认真研究客群，科学选址，贯彻一体化开发理念，对TOD技术领域加大研发投入，要做到可复制，快周转，在保证销售收益的前提下，培育运营能力，实现后续持有物业的增值收益。
文字来源：上海易居房地产研究院、中房网
图片来源：上海易居房地产研究院