既有车辆基地TOD综合开发
1、发展概况
早期开通的地铁车辆基地，大多选址于当时的城市郊区，且未考虑上盖物业开发，也未预留上盖物业开发条件。随着城市的发展，车辆基地周边已由当初的城市郊区发展为市中心，致使车辆基地成了城市片区发展的阻碍。为充分利用既有地铁沿线的土地资源，优化城市功能结构，可通过对车辆基地的改造来实施综合开发。
2、存在问题
改造的核心问题是列车的停放和检修。在已运营的车辆基地，库房一般采用4～6线跨。一方面，现有的结构技术做不到大跨度上盖；另一方面，无足够的施工空间。因此，已运营的车辆基地无法直接进行上盖开发，只能先拆除原有的功能设施，再按照上盖开发要求重新进行股道布置，并预留足够的施工空间。这就要求必须有临时或永久的功能设施来替代原有的功能设施。因临时建设的替代功能设施需要在后期拆除，故在满足运营需求的前提下应尽量减少临时建筑工程量，节省投资，减少废弃工程。永久替代功能设施的建设应充分考虑既有车辆基地的限制条件，做好既有设备设施的腾挪顺序及相关的过渡措施，尽量减少对运营的影响。
3、改造方式
对已运营的车辆基地进行改造，需先建设临时或永久功能设施来承担既有功能，这必然涉及到新增用地。根据新增用地来源的不同，改造的方式有自腾挪、联动线网腾挪及就近腾挪等。
1) 自腾挪: 指在既有红线内腾挪。对有远期预留股道或预留发展用地的车辆基地，通常先利用预留用地新建永久或者临时设施，再拆除原有部分或全部功能设施，最后按照上盖开发条件重建相关功能设施，从而完成整个场段的改造。
2) 联动线网腾挪: 指联动线网新线建设或者其他车辆基地资源进行腾挪。对已按远期建设且无预留发展用地的车辆基地，可利用本线其他场段或线网其他车辆基地的富余功能设施来临时或永久承担需改造车辆基地的部分功能; 延伸线新增的车辆基地，可结合新线建设契机，在新建车辆基地原有规模基础上，新增部分功能设施来承担既有车辆基地功能。之后，对既有车辆基地进行一次或多次腾挪改造，从而实现整个车辆基地的上盖开发。
3) 就近腾挪: 指联动既有车辆基地周边用地进行腾挪。对自腾挪或联动线网腾挪都无法满足改造需求的车辆基地，可先结合其周边用地新建永久或临时设施，再进行一次或者多次的腾挪改造，从而实现整个车辆基地的上盖开发。
4、典型案例
（1）南京城西路车辆基地上盖综合开发
1）项目概况
地块位于浦口区江浦街道五华路以东、基隆路以南，占地面积27178.85平方米，规划用途为R2二类居住用地，容积率2.4，将会建成超过600套精品住宅，已规划的十号线三期将连通本项目与雨山路站，直达江北核心区至河西新城。地块内穿华山河、北邻公园绿地，自然景观沁人心脾，项目整体定位为造绿色·共享·全龄化社区，以“TOD+生态”理念打造高品质高层住宅。
2）项目特色
该项目为已建成车辆基地导改项目，引领全国车辆段导改之先河。在保障地铁运营日常生产的情况下，项目局部加盖板，盖上盖下统一规划、整体设计，一方面将低效轨道交通用地调整为高质量住宅用地，释放落地区住宅潜力，提升土地的利用率和使用价值；另一方面引导车辆段上盖物业开发，科学组织交通流线，与已规划的南侧基地盖上地块实现无缝衔接，探索盖板上下一体化开发模式。
（2）西塱站综合交通枢纽与段场腾挪改造
1）项目概况
西塱车辆段紧邻广州地铁西塱站，现为地面车辆段。以西塱站打造未来综合交通枢纽的改造为契机，西塱车辆段将同期进行腾挪改造。西塱车辆段位于广州市荔湾区西塱片区，总用地面积为38. 74 hm2，是广州轨道交通第1 个车辆基地，也是1 号线、2 号线及8 号线的车辆大架修基地。其包括检修库、运用库、办公区及国家工程实验室等用地，停车能力为42 列，大架修能力为4. 67列位。目前1 号线全线配属车为35 列。
2）改造思路
西塱车辆段腾挪改造方案研究了自腾挪、新增西塱村用地就近腾挪、联动线网的8 号线东延段化龙车辆段腾挪等3 大类方案，以及若干细化方案，具体如下图所示。
经研究分析: 自腾挪方案具有需多次腾挪、对运营影响非常大、工期达10 年以上、开发价值小及收益低等缺点; 就近腾挪方案中，新增的西塱村用地难以落实，风险高; 联动化龙车辆段方案可利用三期建设规划调整将西塱大架修功能调整至化龙车辆段，不仅工期匹配，而且可利用西塱车辆段检修库地块在既有红线内进行腾挪改造，具有边界稳定、开发收益高、可实施性强的优点。故联动化龙车辆段方案为推荐方案。改造后，西塱车辆段将由地面大架修段调整为地下定修段。
3）改造时序
从目前两线（1号线、广佛线）换乘升级为四线换乘，加入10号线、22号线，1号线由地面站改为地下站。率先实施的是10号线车站，西塱站原A、B出入口迁移并调整换乘通道布局，让出位置建设10号线车站。
根据目前的方案，这只是“变身”第一步，第二步西塱站将变成全地下车站，换乘不用再“上天下地”，地面的车辆段和轨道区间一同“下地”。腾出的空间将进行第三步改造——打造西塱综合交通枢纽，借助地铁四线交汇的客流建设商场、摩天大厦和住宅，原本的地面轨道将成公园绿带。
4）开发建设方案
在西塱车辆段改造为地下车辆段后，其地面部分将充分利用腾挪改造形成的白地进行开发建设。开发建设应合理分配开发功能配比: 利用组群式的住宅和办公楼形成城市围合空间; 打造商业内街和多层地表花园，与广钢公园的城市生态绿轴接洽，形成城市绿化脉络。据估算，物业开发总量可达142 万㎡，能有效提升土地利用效率及城市品质。
（3）桑田岛TOD项目：国内首个已运营由两个停车场重建且上盖TOD项目
桑田岛TOD项目作为国内首个已运营停车场重建且两个停车场同时实施上盖开发的项目，开发规模约40万方，涵盖住宅、人才公寓、商业等功能，16米盖板加上盖建筑80米，限高96米。未来，桑田岛TOD还将结合苏州东站的落地建成，达到站、城、产、人高度融合，形成具有特色的TOD4.0示范性标杆。
5、小结
车辆段的腾挪改造是个复杂系统的工程，涉及到规划调整、片区交通、土地利用、技术改造方案等。上述典型案例表明: 通过腾挪改造的方式来实现已运营车辆基地的上盖开发在技术上是可行的；车辆基地腾挪改造前期应充分论证改造方案，在条件允许的情况下应尽量减少腾挪次数，尽量一次性新建相对完整的替代功能，一次性拆除相对完整的功能，以缩短工期、规避风险。此外，在设计过程中应针对项目具体情况做好风险分析及相应对策。车辆段腾挪改造项目虽在技术上可行，但其工程立项、征拆安置及资产折旧处置等仍需有关部门大力配合。
参考文献：
陈鹏.已运营车辆基地上盖物业开发的腾挪改造技术方案,城市轨道交通研究〔J〕，2021（8）
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