前言
2025 年的房地产行业，寒意仍浓。1-9 月全国商品房销售面积同比下滑 5.5%，多数房企还在 “以价换量” 的泥沼中挣扎。但在这样的市场环境下，联发南京雨花新澍项目却逆势热销，为行业撕开了一道转型裂缝 —— 首开劲销 129 套，成为近两年来南京首个首开破百套的现象级红盘。这份成绩的背后，是联发集团以 “新青年产品战略” 为锚点，携手思为科技打造 “数字营销 3.0” 模式的成功探索。数字营销3.0不仅呈现了单盘全链路的实践路径，更核心是对 “业务与组织” 关系的深度重构。
01
战略
一、联发战略：新青年产品战略，锚定营销方向
（一）新青年需求驱动营销革新
联发新青年产品战略的核心，是通过 “读城、读产、读人” 的精准研判，锚定新青年群体实际需求，进而推动营销模式革新：
战略锚定方向：联发集团董事长王文怀聚焦新青年群体战略，为营销数字化变革提供了核心指引。作为“国有企业的创业者”，王董敏锐洞察到行业痛点——传统开发商追求大户型、高总价，忽视了一二线城市“新青年”（优秀但无积蓄的年轻人）的购房需求：他们收入不低但无积蓄，无法享受保障房，又难以承担高总价商品房。基于此，联发提出“优总价、高品质、强运营、智慧化”的新青年产品体系，目标是从“造房子”升级为“造生活生态”。
“读城读产读人” 精准布局：为确保战略精准落地，联发以 “读城（即关注城市发展动态，锁定南京、上海等人口流入多、青年活力强的核心城市）、读产（即研究地块周边产业和产业园区发展）、读人（即聚焦高新科技产业新青年人群，通过六万多组客户调研、2500 + 份问卷及小红书、抖音大数据，勾勒新青年‘轻而有质、享而不赘’需求画像）” 为研判逻辑，进行营销布局，并对新青年系产品进行优化。
但要实现这一战略目标，传统营销模式显然难以适配。此时，打造“数字营销3.0”模式，成为联发战略落地的必然选择。
（二）新青年产品战略下的3.0模式落地：南京雨花新澍项目
基于“优总价、高品质、强运营、智慧化”的产品体系与“读城读产读人”的精准研判，联发打造雨花新澍项目作为新青年产品战略的样本。项目选址南京雨花软件谷核心，直面36万产业人才的首套居住需求，以“200万级主城四代宅”的定位，通过极小户型（建面约69-133㎡）、100%空间使用率、华为智慧社区系统等创新设计，完美契合新青年“轻而有质、享而不赘”的生活主张。同时，依托数字营销3.0模式的单盘全链路运营，项目首开即劲销129套，成为2025年南京首开套数销冠，且数营自有能力成交贡献占比59%（不含全民营销、老带新、自然到访和中介），不仅验证了新青年产品战略的市场穿透力，更树立了单盘主义的行业典范。
02
落地
二、数营3.0模式落地：单盘全链路数字化的实践路径
为何数字营销 3.0 的全链路数字化能力要聚焦单盘？联发地产数字化营销负责人郭占稳给出了核心答案：“为夯实新青年项目首开结果兑现，对比联发数字营销 2.0 ‘四驾马车’模式，联发数字营销 3.0 更追求极致的专业、极致的协同、极致的效率。而要实现这种‘极致’，必须找到一个足够聚焦的核心单元，让业务、组织、工具能形成闭环合力。”
由此，全链路单盘主义成为联发数字营销 3.0 模式的核心方法论，其本质是围绕 “单盘” 这一价值创造单元，通过技术打通 “业务 - 组织” 全链路，实现从获客到运营的高效协同，核心逻辑可概括为 “业务和工具是手段，组织是目的”，具体体现在三大维度：
（一）业务端：
全链路穿透，聚焦单盘价值创造
以单盘为核心，构建 “线上 + 线下”、“公域 + 私域” 的全链路业务体系，通过增长官、运营官、服务官的协同配合，以及“读城读产读人”的客群研判实现从前期获客到成交后服务的全流程闭环，所有业务动作均围绕单盘客群需求展开，确保价值创造在单盘内闭环。
客户增长官（前端获客—识客）：锚定新青年客群，增长官通过线上推广（抖音、腾讯广告等）、线下拓客（企业拓展、精准地拓等）获取线索；同时对线索进行精准识别，按“到访意向+预算达标+需求明确”等标签区分冷、热线索，从源头减少无效获客成本。
客户运营官（中端约访—转化）：热线索分配至运营官后，运营官围绕“约访—转化”构建闭环。从以往的单一转化升级为客户到访前线上价值输出、约访、线下到访转化闭环，避免被低质量线索分散分散精力，实现转化效率最大化。
客户服务官（后端签约—社群服务）：服务官一方面承接运营官转化后的签约手续办理、交房对接等基础服务，保障客户体验；另一方面围绕新青年需求组建专属社群活动，以及社区服务，推动客户价值从“单次成交”向“长期再生”延伸。
客户价值官（价值转译与体验服务）：从“主导投放”退为“内容支持”，负责给增长官做产品/活动策划与视频/图文的素材输出，让专业的人做专业的事。
（二）组织端：
能力下沉一线，激活单盘作战效能
从“大兵团作战到合成旅” 的变革思路，推动组织能力向单盘下沉，通过组织架构的系统性优化，让单盘专项组成为 “听得见炮火的作战单元”。
架构扁平化：组建“单盘专项组”，整合客户增长官、运营官、价值官、服务官四类角色，增长官统筹全域获客、运营官聚焦转化、服务官承接成交&社群服务，分工明确且协同高效，才能快速响应变化。雨花新澍团队响应速度提升40%、线索浪费率降低30%。
决策权下放：践行“让听得见炮火的人决定战斗”，单盘专项组可自主调整获客渠道、优化跟进策略（如针对软件谷人才偏好，加大抖音“户型测评”内容投放）。既拥有对客群需求的“决策权”，又能调用总部技术与资源，实现“小团队办大事”。
评价体系升级：摒弃传统单一“转化率”指标，根据不同角色采用“获客量、线上跟进质量、转化效率”等多维度评价，避免销售只接中介客户的“机制性作恶”，引导团队主动拓客（对比原有模式增长 85%），实现组织正向发展。
全流程角色激励延伸：基于佣金系统与线索全链路数据的打通，补充线索的首次来源和有效来源信息等，将奖励角色从仅奖励最终成交人员覆盖到参与获客、促进到访的相关人员，让每一个环节的价值贡献都能得到激励，更能提升整个团队跟进维护线索的积极性。
（三）技术端：
筑牢数字底座，支撑单盘全链路运营
以思为的技术系统为核心，搭建数字底座，从多平台线索对接、线索溯源、线索流转、线索保护期规则等系统功能升级，实现单盘全链路的数字化、精细化运营。
多平台深度对接：腾讯、抖音、安居客等多平台数据与系统无缝打通，能实现投放线索自动生成保护期、标签数据双向同步、归属顾问信息自动匹配。
线索流转机制创新：
增长官线索初筛：增长官通过线上/线下获取线索后，可对线索打标签，判断是否满足包含且不限于 “到访意向、预算、需求点” 等条件 —— 达标则推荐为热线索，未达标则为冷线索。
运营官线索跟进&转化：热线索进入 “增长官保护期”，系统自动分配给运营官。运营官开始跟进线索、推动约访到访；若跟进逾期，线索则重新进入分配流程。
冷线索培育与升级：冷线索由增长官通过系统内置的 “内容培育库”进行加热。若培育过程中线索达标，可升级为热线索，进入运营官转化环节；若始终无意向，则进入 “无效客户池”，结束流转。
线索全周期溯源：系统自动记录线索从 “冷” 到 “热” 的全周期轨迹，包括增长官的客户沟通内容、需求变化，以及运营官的接待录音、跟进动作。这种透明化管理既实现增长官与运营官的高效协同，又为策略优化提供数据支撑。
通过这套机制，雨花新澍热线索转到访率达18%，远超行业水平，充分验证冷热线索全周期运营的价值。
规则精细化升级：一方面是细化保护期规则，通过差异化设定热线索保护期时间，让高质量的线索被及时跟进，且可以将高质量的客户保护期-单独设置更短时间，促进客户运营官优先跟进约访；另一方面是细化客户判定规则，支持按角色自定义客户判断规则，有效区分内外场客户来源，针对性制定精细运营策略，双管齐下提升客户运营效率。
如果说传统营销模式是 “单点发力”，那么数字营销 3.0 模式则实现了 “体系化升级”。联发不局限于单一环节的优化，而是通过业务端全链路闭环、组织端能力下沉、技术端数字赋能的三维联动，形成了 “低成本、高转化、可长效” 的增长运营闭环 —— 这一闭环不仅让雨花新澍实现首开劲销，更重新定义了地产存量时代的 “单盘价值创造逻辑”。
03
成效
三、数营3.0模式成效：南京雨花新澍项目的单盘价值验证
作为数字营销 3.0 模式的首个试点，南京雨花新澍项目以 首开劲销 129套（南京近两年首个首开破百套新盘）的成绩，从数据成效验证了模式价值，同时凸显 “单盘主义” 的差异化优势：
单盘更贴合产品力，精准匹配客群传递价值
地产转向供给侧后，“好产品”需通过“精准触达”才能真正落地，而单盘恰是最佳载体。南京雨花新澍其紧扣新青年“轻而有质、享而不赘”的需求，打造“200万级主城四代宅”，践行“一类房子面向一类客户”的单盘主义，吸引了华为、中兴等企业青年员工占比超六成，生动印证了单盘“以房找人、精准传递产品价值”的核心优势。
单盘推动组织与业务高效协同，降本提效
单盘构建“左手业务、右手组织”体系，南京雨花新澍项目通过组织下沉与分工优化实现高效协同，让业务的精细化调整推动组织分工优化，组织的高效协同反哺业务落地。实现数营自有能力成交贡献占比59%，“团队薪酬 + 投放 + 佣金 + 活动” 综合费用占比仅 1.5%，远低于传统分销 3%~8% 的成本，更实现线索浪费率降低 30%，充分体现组织与业务融合的效率价值。
单盘打通全链路数字化，驱动组织高效创造价值
单盘可破解传统营销“内容、获客、转化、成交”四难痛点，雨花新澍通过三大路径落地全链路数字化，驱动组织高效创造价值：一是全链路闭环：以成交价值链为主线，打通“内容-引流-获客-成交-服务”闭环，避免业务碎片化; 二是全业务数字化：营销各环节数据全量记录，团队/个人可自定义看板实时调策略，让决策有数据支撑；三是营销自动化：以数据与机制驱动业务运转，减少对人力的过度依赖。
正如思为科技 CEO 彭双全所言：“在当前的营销困境下，单盘全链路数字营销是房企营销突围的破局利刃。” （拿回营销力，保利、龙湖、联发都在干一件大事）聚焦单盘落地全链路能力，本质是 “让听得见炮火的人指挥战斗”—— 通过全链路数字化实现过程可量化、策略可优化，同时以数字化强化组织激励，最终用数字化驱动组织更高效地创造价值。
04
结语
四、深耕单盘，是地产寒冬破局的最佳路径
联发单盘全链路的实践，不仅让雨花新澍项目在行业下滑 5.5% 的背景下首开劲销 129 套，更给出了地产转型的核心答案：当业务围绕单盘聚焦、组织向一线下沉、技术为全链路协同赋能，企业能在存量市场中找到增长确定性。
对 43载的联发而言，这场变革不仅是营销创新，更是以 “人” 为核心的组织革命 —— 它验证了地产下半场的竞争力，不再是规模与资源，而是 “组织能否快速响应客户、业务能否精准创造价值”。数字营销 3.0 绝非工具的简单叠加，而是一场涵盖组织、业务、技术的全面升级，其本质是战略到执行的全链路闭环，是公司业务与组织能力的深度进化。
当行业从 “规模扩张” 转向 “单盘深耕”，从 “管控组织” 转向 “赋能一线”，便能真正突破 “以价换量” 的泥沼。未来，若更多房企能通过数字化全链路营销下沉单盘，做好价值营销、直连客户，重新拿回营销主动权，从而能在地产寒冬中破局突围。
END
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