【迈睿·微聚焦】深圳地产“旧世界”的掘金者

深圳土地市场紧张这是地产行业众所周知的事实。根据深圳市土地利用总体规划规定，到2020年全市建设用地总规模控制在1004平方公里以内，但公开资料显示，截至2016年年底，深圳建成区面积已达到了923.25平方公里。陈洪海指出，加上2017年和2018年的建成情况，目前应该已经超过950平方公里，从增量上看，未来深圳可利用的土地，面积不到73平方公里。

今年6月24日深圳有过一次史诗级的土拍，80家房企参拍、130余轮竞价，5宗宅地均触及限价上限成交……深圳2019年首场集中供地拍卖现场，出让了近20年来土地招拍挂市场最大数量的一次宅地供应，总成交金额达223.84亿元。这也侧面印证了深圳市场土地的紧缺程度和开发商对深圳房地产市场的渴望。然而短短半年过去，12月11日深圳前海出让4宗地块，其中，文体、医疗用地不参与竞拍直接成交，唯二参与竞拍两宗地块中最先出让的前海桂湾商地因无人应价遭遇流拍，前海首宗限价宅地由天健以38.9亿元拍得，未到封顶价39.31亿。此次土拍降温，媒体普遍将原因归结于“双限双竞”(限销售房价和成交底价、竞成交地价和人才住房面积)，此次竞拍的地块都启动“90/70”政策，即扣除人才房后的可售部分，70%的要建设90平方米以下的普通商品住房，并限定价格。土地竞拍门槛提高，开发商利润预期降低。

近年来，深圳市场的土地招拍挂一直量少且准入门槛极高，这也是由深圳的计划供应住房建设用地现状所决定的。数据显示，“十三五”期间深圳计划供应住房建设用地800万平方米，其中，商品住房用地590万平方米，包括新供应用地40万平方米，城市更新用地450万平方米、征地返还用地100万平方米——即76%的商品房开发土地靠城市更新。如果说中国房地产上半场是土地招拍挂，那么下半场就是城市更新。据不完全统计，目前TOP50房企中已经有半数以上参与城市更新业务。其中深圳本土房企更是全国城市更新领域的先行者和佼佼者：

有“旧改之王”美誉的佳兆业，在城市更新领域备受关注，1999年操刀深圳“桂芳园”烂尾旧改项目一战成名，同年将当时著名的“中国第一烂尾楼”——中诚广场一举拿下，短短两年多的时间就闪电完成改造出售，成就了佳兆业在业内“烂尾楼专业户”的名号。随后，佳兆业在深圳拿下了多个巨型旧改项目，还向珠三角、西南地区等区域扩张，并且城市更新业态丰富，逐渐涉足旧城、旧村、旧工业区的改造，涵盖了高端住宅、精品公寓、写字楼、高星级酒店等众多领域，积累了可观的土地资源。20多年的旧改历史，从经验丰富的深圳“烂尾楼专业户”，到珠三角地带的“旧改之王”，再到全国的“城市更新专家”，佳兆业在旧改领域可以说一直在领跑着行业。

佳兆业在旧改方面土地储备丰厚、区域优质，加之旧改土储成本较低，改造后毛利高，在旧改项目的助推下佳兆业发展更加强劲。过去10年每年转换旧改面积达到94万平方米，累计转化了23个项目共计1186万平米的旧改项目，2016-2019年分别转化75.4、53.8、59.5、73万平方米，今年上半年转化3个项目合计货值超400亿元，包括上海最大的城中村旧改项目，以及深圳福田项目，预计今年货值转化将创新高。

佳兆业集团控股首席增长官、经济研究院院长刘策曾公开表示“大湾区土储接近3万亿，业务占比60%。希望在接下来10-15年时间，在行业仍然处于重要战略机遇期下，佳兆业通过更高的发展速度，比如每年40-50%的发展速度快速跻身行业前列，这是我们在增量市场战略的安排。”聚焦粤港澳大湾区将是佳兆业接下来的旧改工作重点。

2004年星河控股集团开始涉足更新项目，成为了国内最早涉足该行业的房地产公司之一。2007年，星河接手了鹏基集团雅宝工业城城市更新项目，2014年建成总建面160万的星河World。2014年5月，星河以17.82亿收购星顺房地产金达工业区城市更新项目，是星河地产进军深圳西部的首个项目。2018年4月，星河首个光明区项目——大丰安片区城市更新项目正式动工，将打造45万平综合体，命名为星河天地。目前星河在深圳及周边区域运作项目达50多个，已有30个项目成功推向市场，累计更新改造面积近1000万㎡，为城市更新建设做出了重要贡献。

2015年12月20日，星河广州城市更新公司（广州市星善居投资发展有限公司）在广州珠江新城西塔正式揭牌成立，恰好踩准了市场的发展热点，城市更新项目作为星河扩储的重要方式之一，目前星河在广州至少介入6个旧改项目。据不完全统计，截至今年9月份，广州至少有247条旧村启动改造相关工作，24条村启动招标合作企业，其中有17条村寻求到合适的合作企业。今年前9个月招标的24条村的改造范围用地面积达1579万平方米，相当于2.6个珠江新城(6.19平方公里)，总投资1585.2亿元。

1994年12月，深圳市京基房地产开发有限公司注册成立。其花费近五年打造的重点项目京基100就是一个成功的城市更新标杆项目，主楼高441.8米,在建成之时是深圳第一高楼，至今仍然是深圳仅次于平安金融中心的第二高楼。京基100所在的片区——蔡屋围，是京基旧改的一个重大布局。京基计划在蔡屋围建设新的地标，与蔡屋围股份公司一起，共同推动新一轮城市更新。

2019年，深圳市政府将蔡屋围项目列为今年重大项目，罗湖区政府要求加快拆迁签约，争取2019年内实现项目动工，并确保先签约的业主能早日回迁。今年5月上旬，京基地产与蔡屋围股份公司正式启动城中村私宅物业的签约工作，并计划2019年内实现项目动工。未来，蔡屋围片区或将被打造出深圳市的地标性建筑群。除了蔡屋围，京基还意向启动多个城市更新项目，如罗湖布心村水围村、水贝村、湖贝新村、大围村、梅富村、京基木棉湾旧改、长源村旧改等。有数据称，京基预计未来的旧改建筑面积规模达到800万平方米以上。

10月24日，龙光地产首个城市更新项目龙光总部中心（曾用名“康佳集团总部厂区更新单元”）项目正式亮相深圳楼市。在龙光总货值达7520亿的土地储备中，81%土储位于大湾区，其中深圳拥有1800亿货值，惠州、东莞等周边城市土储量为1500亿元。这些土地储备中旧改储备占43%。城市更新项目是粤港澳大湾区的独特机遇，也是龙光地产补充土储的重要来源。

据凤凰网房产了解，从2016年下半年开始，龙光避开了土地周期高点，以收并购和旧改方式纳储。2017年龙光地产将“龙光总部中心”收入囊中。同年，龙光地产以超过30亿元相继拿下了宝安塘尾汇利五金厂、新兴纸业厂区、福田向福仓储大厦等更新项目。2018年12月，龙光地产又在南山区拿下利丰雅高城市更新单元。资料显示，2019年上半年，龙光地产通过公开市场、收并购及城市更新等多渠道新增货值1330亿元。其中通过招拍挂方式新增项目16个，新增建面417万平方米；城市更新类项目龙光地产在10个城市拓展62个，可转化土储面积1877万平方米，货值超过3250亿元，其中90%以上位于粤港澳大湾区。

因为经济高质量发展及高素质人才的持续流入，深圳市场一直是全国房地产高地。在深圳独特的城市更新用地为绝对主流的土地供应模式下，深圳旧改市场也正呈现“群雄割据”的竞争格局，各类型房企均期待成为“旧世界”中的成功掘金者，从庞大的旧改项目中获得持续货值转化和竞争优势。