上海决定发展租赁市场了！
昨夜，上海土地交易市场发布公告，挂牌出让涉及浦东新区、嘉定区 2幅建设用地。关键词是：整体持有，只租不售。
之前北京已经出现过此类完全自持的地块项目，上海正在跟进。华燕君预测，未来的租赁市场将有简单的配建转变为开发商的主打产品，也许有望改变现有的居住模式。
公告中明确指出：本地块土地用途为租赁住房，所建物业严格按照“只租不售”模式管理，仅用于出租，不得出售。受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营。这两幅土地出让年限均为70年，按照出让计划将于2017年8月2日正式出让。
嘉定新城E17-1地块：东至合作路，南至德茂路，西至云谷路，北至双丁路，出让面积28513.4平方米，计容面积71283.5平方米，容积率为2.5，地块限高100米，起拍总价为42417万元，起拍楼面价为5950元/平方米。
浦东新区张江南区配套生活基地A3-06地块：东至规划一路，南至科农路，西至A3-05地块，北至A3-05地块，出让面积65007.6平方米，计容面积130015.2平方米，容积率为2.0，地块限高60米，起拍总价为72392万元，起拍楼面价为5568元/平方米。
△嘉定新城E17-1地块
△浦东新区张江南区配套生活基地A3-06地块
“只租不售”为什么会最先落户浦东张江和嘉定新城？
选择这两个区域有其内因。今年5月8日，上海市规划和国土资源管理局网站公布《张江科学城建设规划》（征求意见稿）明确张江今后新增住宅只租不售。对于张江这幅地块建成的物业不得销售并不会有太多意外。
那么嘉定为什么也用这种方式？ 有一份产业发展的红头文件引起了华燕君的关注。
说到底是对产业结构优化，产业转型。一个创新型的区域才会有高产出，吸引高端人才。嘉定本身偏向工业，产能上不及金融或者创新型业态的区域，直观反应到生活中，就是区域经济发展慢，房价也涨了慢。
市场上大量提供租赁房源有利于吸引人才，进而为经济发展服务。最近二、三线城市出台不少政策吸引人才，最终目的也是为提高经济发展。
哪类房企会拿这种地？高溢价现象会不会再度上演？
由于是全部持有，做长租需要大量资金做后盾，直接把中小房企排除在外。其次，对于一些习惯做高周转、高扩张性的房企也不会去拿这块地，资金沉淀会限制他们的发展。最后，后续运营管理也是很考验房企能力的事情。
比如，“嘉定地块需要优先为嘉定区内各类创新创业人才提供居住配套服务，对嘉定区重点科研单位、高校和重点企业引进的全球顶尖科学家、高级专家和领军型人才等重点高端人群给予重点保障”。因此最后拿地的一定是具有一定规模，并且在长租市场有所尝试的大型房企。说不定北京拿完全部自持地块后，万科还有可能角逐嘉定和张江地块。
不过虽说是宅地，上海宅地向来稀缺，但是门槛高，限定条件多，只能少数房企参与竞拍，所以最后溢价率肯定不会高。
租售并举是趋势，当前发展痛点在哪里？
华燕君认为租售并举是趋势，预计后续还会有一些地块会选择“租赁住宅”土地出让方式。但需要控制好所在区域内的比例，如果新增可售住宅不多，会造成区域内供求紧张格局，不仅新房价格有上涨压力，而且基于可售房少，二手房也会成为稀缺资源，同样面临上涨压力。
其次，当前租赁与买房所能获得的社会权利落差过大，二者无法形成对等的人员流转。子女入学与住房、户口等因素紧密捆绑。倒逼家庭在住房上要倾尽所有，以获得登上社会相对公平竞争的平台的机会。
因此，租赁市场发展仍需要更多政策保护租赁者权益，使得承租人的意愿和诉求得到足够的重视和关怀，这样租赁市场才会健康有序运行。
