存量市场目前引起开发商越来越多的关注，上万亿的公寓租赁市场无疑位列其中。但如果你问现在做公寓的这行好干吗？所有人几乎都会跟你摇头，这行太苦逼了。操着白粉的心，还赚不到白菜的钱，去年自如管理规模30万间了，都还是亏的。
但偏偏有这么一家公寓，管理规模与龙头比起来相形见绌，但是他在一栋楼上赚的钱，可能中国公寓行业前十名去年赚的钱加一起，还不如他赚得多。这就是新派。2013年新派公寓收购了森德大厦，也就是现在的新派北京CBD旗舰店，当时收购+装修不超过1.6亿人民币，而现在资产名义价值如果按照区位住宅市场散售价估算已经达到5个多亿，增值达3倍多，而这只用了三年时间。故事并没有到此结束，现在新派公寓正谋求在交易所推出公寓类REITs，成为中国公寓行业首个“资产收购+持有运营+资产证券化”的标准化样本。
新派公寓权益型房托资产支持专项计划11月3日发行设立，将于近期在深交所综合协议交易平台挂牌转让。新派公寓专项计划是全国首单住房租赁类REITs产品，也是首单长租公寓权益型类REITs产品。
新派为什么一开始就选择了不走寻常路呢？这背后的逻辑是什么？为了弄清楚这些问题，华燕君整合相关网络报道，分享给大家一个真实的长租公寓市场，以供参考。
在房价上涨没有那么快的时候，靠什么挣钱？靠租金，这个租金的回报率要看3个数值，一是通胀率，二是银行贷款利息，最重要的是社会投资平均收益率。
现在中国租赁市场到了一个真正的钻石时代，核心城市的租金悄悄地疯狂的上涨，租金一定要涨到买一套房子靠租金收益超过社会投资平均收益率时买房才有意义，如果现在是3%的收益，租房子就应该达到3.5%以上。
新派公寓第一家店紫禁城在2012年便已营业，随后紧邻着国贸开了第二家CBD旗舰店，之后的几年却几乎停滞不前，直到去年才在机场附近开了第三家新国展店。同期的品牌如魔方公寓，在成立之后的几年内迅速扩张，目前业务已覆盖北京、上海、广州、深圳、南京、武汉等全国大中型城市。
今年，新派公寓却突然开始发力，王戈宏透露，准备在全中国的10个城市直接跟对手抢楼，不惜一切代价！这不禁让人产生疑惑。过去的五年，新派公寓为什么停滞不前？为什么在今年的这个时间点上，王戈宏又要大举进行扩张，甚至喊出了“不惜一切代价跟对手抢楼”？
谈及原因，王戈宏表示长租公寓行业的钻石时代已经到来。事实上，长期以来传统 “二房东”模式红利期早已过去，城市中优秀地段的楼盘租金也水涨船高，单纯靠低价拿房高价出租的方式已经无法实现盈利。“如果你拿楼的租金成本占到了未来出租收益的70%，再加上15%装修费用、10%运营管理费以及5%税费，那么你的利润就等于零。”此外，“如果是150个房间的楼，现在的平均装修成本在2000万左右，一个店2000万，十个店2个亿，你说你一年20个店这4个亿的钱从哪里来？靠租金回来是不可能的，靠租金打平所有成本至少需要五到七年。”
基于此，王戈宏指出，盲目扩张带来的后果就是扩张越多，亏得越惨。“你的现金流一旦出现问题，就会有重大危机。”而支撑新派公寓获得巨大利润是源于其独特的类REITs运营模式。
资产的收益光靠租金还不够，还得需要金融工具 ，如果正常的租金资产比能到3.5%，资产证券化之后加上税收优惠就能到7%，这就是为什么美国的REITs过去30年的平衡的收益率是7%-8%。曼哈顿的房子，去直接买房子出租，也就3.5%。但是如果把很多房子买来打成包做成证券化的产品，用REITs模式上市了，每年租金回报率就可达8%。
REITs（Real Estate Investment Trusts），即房地产信托投资基金，通过金融手段把流动性较低的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产进行交易。因为REITs能把资产变轻，所以证券化是做连锁房地产的发动机，但受困于国内现有的法律和税务环境，中国版REITs迟迟未能问世。
新派公寓在成立运营品牌之初，便按照一个类REITs模式做了轻重资产配合的系统架构，通过成立私募资产基金，引入机构及个人投资，以私募的形式购买物业，并以租金分红的形式将收益返还给投资人，新派公寓自身投入很少。具体来说，就是和赛富基金一起发起了赛富不动产基金，收购或整租、改造目标物业，新派公寓则负责物业的出租经营与管理，所有装修改造成本由基金承担，这种模式能让新派公寓实现真正的轻资产运营，为后期的资产标准化与迅速规模化奠定基础，通过品牌培育、管理输出，可以在长期持有经营中获取稳定收益。而且重资产的基金也透过新派每年的稳定租金分红以及资产预期增值来获益，达到双赢的格局。
正式基于新派公寓在结构设计上的领先思路，新派公寓在整个长租公寓行业，基本上是属于“闷声发大财”的类型。甚至有媒体在报道中说：“他在一栋楼上赚的钱，可能中国公寓行业前十名去年赚的钱加一起，还不如他赚得多。”
现在别人都开始慢了。王戈宏却要借助REITs全面发力。这个时候再回过来看新派公寓在2017年的全面扩张，更像是一次积蓄已久的爆发。
目前中国对REITs暂时还不能公募上市和租金免税，所以要吻合目前国内特殊国情，就必须打组合拳，新派公寓实践了四种物业获取模式（他们称之为四轮驱动组合拳模式），私募REITs：即私募REITs模式来收购资产做了CBD旗舰店；二房东模式：用整租模式做了故宫店和新国展店；品牌输出模式：用品牌输出模式做南京人才公寓及成都高新区精品公寓，合资模式：与开发商合资在南京和北京马上落地，在深圳与机构合作的人才公寓也会今年落地。在中国做企业既像做大厨也要像做拳击手。作为大厨，你得有充足的原料才能做出好菜，作为拳手，你得精通熟练各种拳法打出组合拳才能立于不败！只有多的应对措施和能力，才有健康扩张的复制能力。
REITs在中国已经讨论超过10年了，当时创业板推出前也讨论了10年。大家都知道很多事在中国不能等绿灯亮了才做，而是在红灯前顽强地探索生存下来，一旦绿灯亮了，就有机会首先冲出去！
川普买楼的经历很有点意思：他在纽约中央公园旁边的著名的川普大厦，是在他欠银行上亿美金时再借钱买的！纽约有一个亿万富翁俱乐部，有一天这个俱乐部的银行家请他去参加活动，川普当时的想法是明明知道我欠了这么多钱，还让我去亿万富翁俱乐部活动？后来他还是厚着脸皮答应去了，同时他要求银行家再借给他500万美金，他说想收购中央公园旁边那个楼，这个银行家说，反正钱也还不了，就真的再借给他500万美金。川普就靠那个楼翻盘了，他把这个楼买来进行重新装修改造及定位，使它的价值提升，然后用这个楼做抵押，再获取资金发展，现在这栋楼的价值超过5亿多美金。在城市里最稀缺的资产其实是独栋楼，因为它的土地价值连城，中国也一样，你拥有一栋楼便拥有生钱的的机器。
北京CBD旗舰店买得其实历尽波折，在决定买楼做旗舰店时，连赛富的其他合伙人都觉得不靠谱，但是阎焱觉得这个东西可为。这个楼是他请阎焱上了楼顶用了5分钟定下来买的，在买之前，这个楼在北京市场上已经卖了三年没有人成交，因为楼较破，周边环境很差，虽然紧邻CBD。从2010年到2013年，业主的开价是2.1万一平米，有5家在跟业主谈，在不断砍价。他看了之后，详细多方面调研了这个项目，发现这是70年的住宅用地，当时周边光拆迁的成本就是4到5万一平米，而且三环以内已经没有住宅用地了。为什么这个楼卖的比地价还便宜？直觉告诉我，此楼的价值没有被发现。
他跟阎焱说，要做一个新派公寓，要买一栋楼。阎焱问为什们要买楼而不是租楼，他解释如果有一天当经济都不好的时候，白领公寓不能做的时候，手头还有一个楼，企业还有资产，这个资产是值钱的，投资不会打水飘。后来他带阎焱实地看楼并上楼顶去看，当时这栋楼做着一家低档的经济性酒店，里面黑乎乎！他很担心阎焱不认可！他认为这栋楼虽然很破，楼边也乱，但由于在CBD的边上，可以看CBD全景，楼下就是北京所谓的“中央公园”（庆丰公园）我认为这个楼价值被低估了，当时大家都没有看到它的未来，而且它是2.1万一平米，卖了3年没有人要。如果用新型的白领公寓业态重新包装运营这个资产，一定会产生新的价值。让他意外的是，阎焱当即就说：买！这就是投资教父的眼光！当时是2013年！白领公寓市场还没有像今天这么热火朝天，更别提买楼做。成立私募资产基金之后，引入资本以私募的形式购买物业，以租金分红的形式将收益返还给投资人，而新派公寓只负责运营管理。改造之后推出新派公寓CBD旗舰店，短短五年时间其房产增值就已达3倍多。
