8月23日上午，央行官网发文称，住房城乡建设部、中央人民银行于20日在北京召开重点房地产企业座谈会，在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。同时，一些媒体也在流传“三条红线”标准，银行和金融机构将根据这三条红线的标准对高风险的房企收紧融资。
本期微聚焦将为大家从“三条红线”标准的前提，可能受影响房企以及相关应对措施等方面解读。
为什么“三条红线”被提出
央行数据显示，二季度末，房地产开发贷款余额11.97万亿元，同比增长8.5%；据中指院数据显示，7月份房地产行业信用债发行规模达642亿元，同比增长29.1%，环比增长86.1%；7月房企信用债平均票面利率为5%，比6月发债成本提高0.6个百分点，创下2月份疫情爆发以来的利率新高；过去3个月海外债连续增长，7月发行规模508亿元，环比增长30.6%。同期房企信用债平均票面利率为5%，环比提高0.6%，创下2月份疫情爆发以来的利率新高。
房企属于资金密集型企业，普遍高负债，而且有借新还旧的情况，利用借的新债，还旧借债的本金和利息，这会出现负债规模越来越大的问题，但是只要某一年融资出现问题，整个资金链就有可能出现断裂。泰禾集团的倒下就是一个典型的例子。
2020年4月开始，随着疫情的逐渐好转，部分城市新房备案价明显松动，一线城市及部分热点二线城市房价出现明显上涨的势头。比如东莞于725颁布新政后，2281套新房备案价依然上涨，呈现刹不住的趋势。
为了应对疫情和重振经济，国家行使宽松的货币政策，但资金并没有去到该去的地方，部分资金流入房地产市场，推动了以深圳为代表的部分城市房价出现明显上涨。
截止2020年8月17日，百城土地溢价率已经连续22周超过10%，而2019年最多连续18周百城土地溢价率超过10%。
基于以上几点原因，“三条红线”提出的意图是：降低房企杠杆，抑制火爆的土地行情以及高企不下的房价，进而避免房企泡沫破裂。
传闻中的“三条红线”是什么？
剔除预收款后的资产负债率大于70%；
净负债率大于100%；
现金短债比小于1倍。
根据“三条红线”触线标准不同，可划分为“红、橙、黄、绿”四个层面。
若三条红线均触及，房企的有息负债不能再增加；
若触及两条，有息负债规模年增速不得超过5%；
若触及一条，增速不得超过10%；
一条未触及，不得超过15%。
（规则漏洞：这种指标只有上市公司年报半年报会披露，非上市公司是不公布这些数据的，那非上市的房企该如何监管是个问题。）
按2019年年报数据，融创中国、中国恒大、绿地控股、富力地产、华夏幸福5家房企同踩3条线处在“红色档”，预计有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加。
中南建设、佳兆业、阳光城、金科股份、荣盛发展同踩2条线处于“橙色档”，预计有息负债规模年增速不得超过5%。
蓝光发展、远洋集团、中国奥园、融信中国等只踩1条线处于“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%。
而滨江集团、金地集团、保利地产、龙湖集团、中国海外发展、华润置地处于“三线”均未超出阈值的“绿色档”，预计有息负债规模年增速不得超过15%。
根据“三道红线”标准的划分，top30房企中处于“橙色档”和红色档的房企占到了三分之一，而“绿色档”只有6家，其中大多数是央企。不同档的房企将会受到何种程度的影响？受新规融资限制的房企走向何方？
丁建刚（浙报传媒地产研究院院长）认为，受影响最大的一定是高杠杆和高周转的企业，和企业大小没有太大的关系。理论上规模越大的高杠杆和快周转的房企，受影响越大。只要不是高杠杆快周转的企业，影响不会太大。甚至有些“中而优”、“小而美”的房企，可能会活得更好。
潘浩（贝壳研究院高级分析师）认为，假如“三道杠”政策落地，预计土地市场将降温，新房销售将加速。被新规限制融资的房企有可能延迟或取消近期土地投资计划；融资收紧使房企销售回款端压力骤升，房企大概率将启动“加速销售模式”。另外，融资新规短期或将加速行业洗牌。中小房企受波及程度要远大于规模房企，且中小房企自身抗风险能力不足，在新规影响下，融资受限，有可能选择转让全部、部分股权或土地资源。而从长期看，去杠杆、降负债、预防系统性金融风险是确保房地产金融市场平稳健康的重要保障，房企或早或晚都将面临这一道必考题。
严跃进（易居研究院智库中心研究总监）认为，由于近期正处于房企半年报发布的关键时期，负债率等财务指标若是触碰监管红线，很容易引起问题，这要求相关房企积极做重视。第一，注重下半年融资端口和投资端口的关系，注重对高负债项目的处理。第二，对于一些债务压力大的企业，后续需要不断尝试降低负债，甚至有必要积极降价促销，以回笼资金。第三，对于地王等项目需要谨慎，虽然没有特别明确的政策要管控这一领域，但往往金融政策宽松的时候，各类资金会违规进入地王项目，所以后续拿地方面要防范风险，尤其是热门地块方面。
如果“三条红线”政策落地，受影响最大的应是高杠杆和高周转的企业，其中，中小型房企受影响程度大于规模房企，且抗风险能力相对较弱。那么，受影响房企该如何应对？
去存量，加快资金回流。从今年二月份开始，受疫情限制线下营销方法效果远不如以往，各房企不断尝试新营销方式，例如全民营销、线上营销、跨界营销等等，最为突出的是恒大年初的恒房通模式，为恒大取得了非常亮眼的成绩；
创新融资方式，只要满足“有息负债规模不得增加”的要求即可。可以通过少数股东权益进行明股实债融资等；
合作开发，可平衡拿地和开发建设阶段的现金流。
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