11月28日晚，上海楼市调控再加码：首套房首付款比例增至35%，二套房不仅“认贷又认房”，公积金和商业贷款二套房的首付比例一致，普通自住房首付比例提至50%，二套非普通自住房首付比例则达到70%。这一加强版的信贷新政不可避免地被视作史上最严信贷新政。
但是，为什么在上海楼市成交量、成交价已经出现小幅下滑的情况，主管部门继续加码楼市新政，华燕君认为，这与当前上海楼市以及宏观经济的大环境密不可分。
一方面是实体经济处于转型升级的关键时期，实体经济投资继续放缓，而国际大的经济环境持续走弱，人民币进入贬值周期，资本市场难有起色，市场资金存在天然的避险需求。另一方面，上海楼市再一次以令人崩溃的涨幅将所有的价值投资踩在脚下。一级土地市场，品牌房企更是一次又一次地上演疯狂抢地大戏，不断注入市场信心。即便有限购、差别化信贷、行政调控等等政策，市场的信心依旧未能有效遏制。
虽然10月上海新建商品住宅成交均价为44042元/平方米较9月的44893元/平方米环比下跌了1.9%，但这个价格依旧处于历史高位，而且成交量回落有限，而10月份上海新建商品住宅库存面积为680万平方米，按当前速度去化仅需不到6个月，这无疑进一步提升了市场信心。因此也就不难理解上海加码信贷调控的初衷了。
那么，本轮信贷政策再度加码，对市场会产生怎样的影响？华燕君认为，影响大致有三个方面：
消费者购买信心和购买能力一直是左右市场走向的风向标。地价的企稳、房价的回落、调控的加码极大地限制了恐慌性置换购房需求。而央行关于汇率的喊话以及人民币汇率在退守6.9关口后的触底回升表现也进一步淡化了资本的避险情绪。需求量萎缩将不可避免，而且这将持续较长一段时间。
这一点也毋庸置疑，楼市还是要讲政治的，绝大多数项目都在前三季顺利并且超额完成全年的销售指标，接下来的就是中场休息时间了，房价的高位盘整，成交量的持续低迷将成为相当长一段市场的市场主旋律。对于房企而言，谋划来年的过冬计划、提高企业弱市环境下的生存能力成为中场休息时段的重要功课。比如企业的战略转型推进、比如新价格体系中精装标准、产品力的提升，比如人工智能时代的智慧家居、智慧社区的打造，从产品层面构建的智慧生活方案等等。
这一点，在11月的土地市场已经有所呈现，未来的土地市场将更加清淡，一方面土地出让部门拿出的优质地块将逐步减少，前一轮的地王大战已经让一些优质的土地名花有主，基本完成了今年的土地出让指标，缓解了地方政府的财政压力。另一方面，调控加码后，过冬思维也将影响企业的决策过程。因此，未来不排除上海等一线城市再度出现退地、流标等市场极端情况。
（上文数据来自华燕房盟地产研究）
