在吸引多方资本介入的同时，长租公寓的盈利模式也成为亟待解决的难题。
近日，深交所官方网站，其固定收益信息平台显示，“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”已于2017年10月11日正式获批发行，拟发行金额为2.7亿。据了解，新派公寓项目是国内首单长租公寓资产类REITs产品，也是国内首单权益型公寓类REITs。
该项目的成功落地，标志着在顺应供应侧改革号召以及国家不断出台鼓励住房租赁市场政策环境下对持有型物业进行资产证券化的一次“破冰”式的创新尝试，也将为国内住房租赁市场开展资产证券化和REITs的全面启动起到重要的示范作用。
据了解，成立于2013年的新派公寓是国内首家用私募基金方式收购资产并进行专业管理的长租公寓品牌，是轻重结合投资租赁型公寓的最早倡导及实践者。新派公寓与其投资机构赛富投资基金联合发起的赛富不动产基金于2013收购了位于北京国贸核心区域的七十年住宅产权物业，然后对其进行全面改造成品牌公寓长期持有并运营，期间实现了租金坪效和资产价值的显著增长。
据资产证券化相关专家透露，新派公寓权益型类REITs项目的成功推出贯彻了用长租公寓模式盘活住宅资产价值并有效践行“房子是用来住的”理念，这将为中国开发商在自持物业未来通过品牌化租赁运营及资产证券化获得更大收益提供积极的借鉴作用。
值得关注的是，此项目没有借助任何第三方信用支持，仅靠新派公寓自身的运营管理和资产质量使优先档资产支持证券级获得AAA的评级。经过前期充分的筹备与沟通，从项目正式立项到批准只用了不到20天的时间，在资产证券化领域创造了极高的推进效率，这也将为中国住宅资产运营闭环的形成提供极具借鉴意义的案例。
对于长租公寓REITs面世对行业带来的积极意义，相关人士表示，类似资产支持计划或者说REITs产品的创新，从宏观层面看，符合租赁市场发展的规律。此外，长租公寓的盈利难题一直待解，无法支撑长租公寓更加快速的扩张，新派公寓专项计划将为后来者提供借鉴。
如今，各方资金对于长租公寓的热情不减。据中国饭店协会公寓委员会统计,2015年底长租公寓数量仅为100万间，而到2016年底数量则增长为200万间，呈现高速增长且严重供不应求的态势。不过，长租公寓高额的投入及低回报率为项目的资金流动性带来挑战。
在业内人士看来，REITs或将可以解决流动性问题。据了解，美国最大的出租公寓运营商EQR，通过收购和自建两种途径大量持有核心市场优质物业，且享受持有物业的溢价和不动产增值。EQR重资产扩张能够顺利进行的最重要因素便是美国REITs的盛行。
不过由于我国目前缺乏针对REITs产品的法律法规，国内一直没有标准的REITs产品。国内试水房地产行业的类REITs产品却并不罕见，且多以面向机构投资者的私募形式发行。
如今年1月，魔方公寓面对资本市场，发行了国内首单以公寓租金收益为标的的资产证券化产品,募集资金总额为3.5亿元。
今年7月，中信金石碧桂园凤凰酒店资产支持专项计划成功设立，成为境外上市房地产企业在境内发行的首单类REITs产品。
同年8月，链家旗下长租公寓运营商自如也发行了“中信证券自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”，该项ABS发行规模为5亿元。在公募市场上，万科于2015年率先发行的鹏华前海万科投资基金，被称为国内第一单涉及不动产的公募基金。
近年来政策红利向好为资产证券化市场提供了温床，REITs在住房租赁市场生根发芽，不过业内人士也表示，新派公寓因为本身资产比较优质而具有特殊性，因此首单长租公寓破冰对市场影响比较小，目前房地产市场平均出租回报率相对较低，对资本市场来说吸引力有限，按照正常的市场价格来说，租金租售比只有1%-2%，这种情况下是很难包装成试点的。长租公寓资产类REITs产品破冰只能说明政策红利大力支持下，企业在不断尝试，但距离普遍化、常态化仍有较远的距离。
