〖 燕语楼 〗
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据不完全统计，今年全国两会3月20日闭幕至今短短10多天时间里，已有至少14个地方出台楼市调控新政。伴随着楼市调控进入“深层次”，除了限购、限售等常规性措施，“摇号卖房”、“首套优购”、“造假禁购”等已在多城铺开实施。
华燕君：楼市调控虽然遵循一城一策、分类调控的原则，但在“房住不炒”这一大原则面前，没有任何调和的可能，从一线城市到二线热点城市、再到三四线热点城市，在去库存取得关键性成果的情况下，调控加码，降低炒房预期成为各级地方政府重要选择。但即便如此，华燕君依然认为，上半年市场成交的主力仍在三、四线城市，一方面三、四线的市场惯性还在，需求萎缩需要时间，而调控政策叠加发威还需要时间，而一、二线热点城市则在继续加码的调控面前，市场活力正日渐丧失，无论是市场主动还是被动的需求、抑或是供应端的市场缩量，都让上半年这些城市的市场成交难言乐观。
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数据显示，3月50大城市土地出让金高达9233.3亿元，同比2017年同期的5823.7亿元上涨58.5%。热点城市开门红，包括武汉、福州、广州、郑州、重庆、济南、天津等30个城市土地出让金额超过100亿元。
华燕君：华燕君认为，造成这一情况的主要原因有几个方面：首先，房地产税最快2020年出台，土地财政短期内还必须依赖；其二，三、四线城市虽然2017年成功逆袭，但是这些城市的成交已经透支了市场的潜力，未来，人口依旧持续流出的三四线城市市场需求空间有限，加之作为传统粗放管理的去库存城市，城市的新增商品住宅供应指标也受到的了严格监管，这些导致近期三四线小城市土地市场波澜不惊。而相对而言，一、二线热点大城市人才人口的持续导入将带来持续的市场需求，新增商品住房土地供应日渐稀缺，开发商抢地心态严重，加之新增大量市场租赁房供地，决定了这些城市的土地市场的红火。
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统计显示，今年3月（截至26日），北京全市新建商品住宅（不含保障房）共成交728套，较有春节假期的2月份596套上升22.1%，同比2017年3月份的2587套则大幅下降了71.9%。从1月到3月，北京新房网签量月均不过千套，处在历史低位。
华燕君：不断加码的楼市调控已经让一线城市具备购房条件的购房人群变成真正的小众群体，而市场博弈心态的微妙变化，正让这一群体进一步萎缩，成交量的持续走低也就在情理之中了，华燕君认为在传统的销售旺季，一线城市的商品住宅成交量还将小幅放量，但这个量级与2017年同期相比将毋庸置疑地大幅缩减。
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数据显示，截至2018年3月底， 100个监测的城市新建商品住宅库存总量为43712万平方米，环比减少1.0%，同比减少8.7%。当前百城住宅库存已经出现了连续32个月同比下跌现象，其中有75个城市库存规模低于去年同期水平。
华燕君：从去库存已经取得预期效果，为下一步房地产调控的长效机制落地奠定了坚实的基础。
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3月31日，上海住房租赁公共服务平台启动上线试运行，平台功能全部建成后，将逐步实现租赁合同网签、备案一体化，该平台上已发布房源4万余套。
华燕君：从发布租赁住房管理办法到公共服务平台上线，上海的速度再次领先，4万余套房源在线，在规范租赁市场的同时，将全市的租赁房源第一次放在一个平台上，且先不论这些房源精准情况，单就将这些房源接入同一平台所需的协调和梳理导入就堪称创举，这也再一次体现了上海在住房租赁领域的决心和高效的执行力。这也将给住房租赁市场带来重大利好，借此上海的租房租赁指数有望找到更精确的载体，租赁合同网签、备案一体化也将进一步规范租赁市场。
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近日，有关数据统计显示，上海的预售证发放开始加速，4月，上海就将有15个项目开盘预售，而近期开盘的项目备受关注的市中心，共有8个项目拿到预售证，市郊盘持续网签，银行信贷统一收紧，高价盘预证开闸。
此图片来源：今日房产 微信公众号
华燕君：伴随着三、四线城市去库存的加速，热点城市楼市调控政策的继续加码，经历了一年多强势调控的一、二线城市近期成交开始出现小幅放量迹象。虽然销售价格出现不同程度的下滑，但伴随着预售证发放的加速，尤其是中心城区预售证的发放，上海中高端项目或将在二季度迎来成交的小幅放量，上海楼市或将迎来“非典型性小阳春”。
