〖 燕语楼 〗
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2018年1-5月，全国房地产调控政策发布次数多达159次，比2017年1-5月增加60%。
其中，5月份，全国超过40个城市发布调控政策，当月累计多达50次，单月房地产调控政策次数刷新了历史纪录。
华燕君：楼市调控的因城施策，分类调控正受到越来越严峻的挑战，各地调控政策几乎已经覆盖供需两个层面，从早期放羊式，喊话式调控到如今“限”字当头，从供需两端、结合信贷、土地、金融等多方面、系统化的长效调控体系建设，房价或者说市场博弈力量依旧趋势不改，调控力量正呈现日渐衰减趋势，市场开始出现调控成空调的怀疑。华燕君认为，当下的调控平衡趋势已经接近尾声，一方面从一线城市到三四线热点城市都相继进入高强度的调控周期，楼市去库存已接近尾声，从因城施策，分类调控到趋向全国调控一盘棋，政策选择空间已然不大，调控大招或将近期成行打破市场平衡。另一方面，各地限价令下楼市虚假繁荣下，展现的是开发企业整体的资金链持续紧绷，很多资金链紧张的大中型房企或将启动较大规模的以价换量，快速回笼资金救命的选择，尤其是市场调控并不严格的热点三四线城市。事实上，多年的调控已经让一二线热点城市的供应量持续萎缩，开发商的腾挪空间并不大。
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在成交量方面，楼市正出现交易回暖势头。研究院监测，5月份40个典型城市成交面积环比增加12%。4个一线城市新房成交面积环比增加29%；18个二线城市新房成交面积环比增加11%；18个三四线城市新房面积环比增加12%。
华燕君：这是个非典型性的红五月，在去杠杆巨大的资金压力面前，开发企业被迫加大推盘节奏，即便很多城市出台颇为严苛的限价令，致使一二手房价出现比较严重的价格倒挂，开发企业仍不得不加大推盘力度，加大促销力度，以快速回款，缓解资金压力。
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近日海南省物价局、海南省住房和城乡建设厅近日联合印发《关于进一步做好商品住宅销售价格备案管理工作的通知》(以下简称《通知》)，要求商品住宅价格备案后，6个月内不得调高备案价格;调整备案价格的须重新备案。
华燕君：一、二手房备案价倒挂、6个月内不得涨价，一城一策，分类调控，政策调控更加精细化的同时，不免让人对市场经济在我国房地产领域作用日渐式微而担忧，以主管的行政命令代替市场经济规则发挥调控供求、配置市场资源的作用终难持久，希望楼市调控的长效机制早日出台，市场经济调控供求、配置资源的功能早日回归，让市场更安全、更稳健的运行。
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研究院数据显示，2018年5月40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计451.17亿元，环比4月的769.12亿元减少了41.34%，融资总额创近1年（2017年5月至今）来最低，融资情况不容乐观。
华燕君：近日很多大中型房企被传资金链紧张，今年天空的重心是去杠杆，确保金融安全，高负债的房企资金紧张不是什么大新闻，关键是管理层能够容忍哪一层级房企被去杠杆的重压压垮，这可能也决定了本轮去杠杆大幕的最终走向。
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2018年1~5月，TOP100房企总体销售规模达到了3.47万亿元，同比增长33.5%。第一梯队中，碧桂园前五月实现的销售金额为3346.8亿元，同比增长37.04%。而恒大前五个月的销售金额是2540.9亿元同比增长38.8%；万科前五个月的销售金额是2390.3亿元，与去年同期的销售金额2280.5亿元相差无几，增幅不足5%。
华燕君：强者恒强，房地产市场的集中度越来越高，未来的市场并购机会有望进一步增加，百强企业中拼杀可能尤为激烈。但伴随降杠杆的推进，并不是越大的房企越有优势，那些拥有雄厚资本实力的大型央企、国企有望成本本轮资本困局的赢家。万科、恒大、融创、碧桂园等第一阵营房企受制于高负债率，今年将继续以去库存，扩大资金回笼速度为第一要务。
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近日，武汉首批392套大学毕业生“八折”安居房完成认购。针对大学毕业生“住房难”，武汉去年开始打造大学毕业生安居房，让群体能以低于市场价20%的价格买到房、租到房。
华燕君：一直很奇怪，抢人大战为什么一定要跟房产关联起来，当年上海的蓝印户口匆匆出台，又匆匆落幕，盖因政策初衷与实施结果走了个南辕北辙，武汉的政策最终结果几可预期。无意评说，实因为了留住大学毕业生就祭出8折安居房政策，如何体现房产的梯度消费，如何体现社会公平，如何能与管理层调控楼市的决心相向而行？
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6月12日，佛山市住房和城乡建设管理局发布《佛山市住房和城乡建设管理局关于装配式建筑项目商品房预售扶持措施的通知》，规定“装配式建筑项目”商品房预售款各监管环节的留存额度下浮幅度不超过50%，缩短房企资金回笼周期。
华燕君： 建设部推进住宅产业化已经十多年，但是效果并不明显。其实关键不是在于住宅产业化的技术成熟与否，而是在于在近十多年来，一方面优质的住宅产业化配套企业的培育并不到位，成本和质量不能有效管控，开发企业试错成本很高；另一方面近10年来，房地产市场的产业化推进环境比较差，绝大部分城市房地产周转速度加快，开发企业根本不需要花费大量时间与精力在产品、在住宅产业化上面就能取得巨额利润，极大限制了产业的的发展。在行业持续高热的情况下，谈论住宅产业化意义不大。
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6月12日，证监会中止了泰禾集团70亿非公开发行融资计划。公开信息显示，5月24日，重庆龙湖企业拓展的一笔80亿公募显示为“中止”，随后公司修改了申报材料，重走流程，拟募集的金额从80亿元调整为50亿元；5月25日，花样年集团拟发行的50亿住房租赁50亿私募债戛然中止；三天之后，碧桂园2016年拟发行的200亿元公司债在几经反复之后，再度中止。5月29日，富力非公开发行2018年住房租赁专项公司债券也遭遇“中止”，这笔债券发行额度为60亿。有消息称，大型银行已很少向50强以外的房企发放开发贷和信用额度，部分银行甚至将合作范围缩至30强和20强房企。
华燕君：高负债、高杠杆是目前房企的普遍情况，头部房企应对的方法是缩短销售周期、高周转化解高负债。但对于大部分中型房企而言，今年高周转化解高负债的策略可能不一定走得通了，马上进入盛夏淡季，对于资金的饥渴，未来几个月里，我们可能看到更多的市场悲喜剧。
