4月土拍，看头非常多，有嚼劲儿。
各大城市抓紧推地，土拍揽金再创新高；各大房企火速跟进，砸下重金补充弹药。
我们也能从中窥得一隅，参透房企拿地的逻辑、市场行进的逻辑。
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霸都合肥，又上头条！
3月土拍刚刚过去，4月25日到26日，连续两天，合肥再次吸引了全国的目光，土拍战果惊人。具体的地块信息，微博微信数据非常详细，我就不再多讲。
注：图片来源于万家房产。
如此疯狂，业内都感叹，今年会是个好年景：
这一场土拍，就像看恐怖片！
有多恐怖？谈几个数字：
土地25宗，2200多亩的货量，除去1宗土拍流拍外，最终成交24宗，政府揽金210亿。不仅如此，在所有成交的地块中，最高溢价率超过140%，其中有7宗土地溢价率超100%，甚至有19块超过70%的溢价率。
在如今稳如老狗的市场中，合肥的土拍结果简直逆天。
其实，4月土拍的火热，只是合肥回暖的一个缩影。
去年年底市场还在遇冷，从3月份，尤其是“3·21”土拍大战，合肥市场已经全面升温。就在当天的土拍数据中，6宗地900多亩，多达50家房企参与，万科、旭辉、碧桂园、龙湖、中海、融创全部出动了，甚至滨湖地块在遭遇两次流拍之后，依旧吸引了29家优质房企出动，最终地块被融创夺得，2280万元/亩，楼面价1万7，溢价率高达133%。
几场土拍轻松过百亿，修地铁的钱终于攒齐了。
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为什么是合肥？为什么土拍火热？
合肥每年供地不过1万亩左右，摊到住宅用地上也就8000亩上下，而如今，仅仅3月、4月两场供地，就出让土地接近3000亩。
这次土拍，有几个特点：
1、滨湖依旧是最大看头。虽然还是限价，但是参与的房企非常多，这也就意味着，随着省府版块的日渐饱和，滨湖未来是合肥的制高点，也是合肥房价的制高点。未来滨湖的价格就是19000+5000，也就是2万4的行情。
2、捆绑条件依旧苛刻。除了限价，此次土拍的很多地块，仍旧需要配建，比如说幼儿园、小学、中学等等，这些都是成本，捆在房企身上的枷锁还有很多，想要解去不容易。
3、随着限价盘减少，未来市场厮杀会更严重。类似宝能城的限价红利盘，清盘一个就少一个。在这次滨湖土拍中，绿城、旭辉各占一块，加上融创在3月拿下的地块，都是贴身肉搏，未来的滨湖，市场竞争会更加激烈。
4、合肥市场升温，开发商加紧补充弹药。去年年底合肥市场预冷，房企不愿意拿地，购房者也在观望，导致很多地块流拍。但是从今年3月开始，土拍价格一路上涨，为了补充新一年的口粮，各大房企全部加紧抢地抢粮。
5、再加上融资成本低，开发商急需从三四线转向更有价值的一二线。当然了，开发商也不是傻子，之所以敢于高价拿地，除了补充短缺的土地储备以外，他们不是在赌当下，甚至不是在赌今年，而是在赌明年的行情。
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在全国的市场中，躁动的不只是合肥。
还有很多城市的土拍，也在兴头上。
据统计，仅仅是4月23日-25日这3天，热点二线为主的城市卖地金额超过780亿。
4月24日，苏州5幅土地出让揽金135.7亿；
4月24日，华润在大连31亿元摘下一幅宅地，溢价率49%；
4月23日，武汉推出10幅土地，揽金超过228亿，单融创就砸下150多亿；
4月24日，旭辉联手碧桂园在太原拿下10幅二级开发土地，首批货值超300亿；
……
甚至在3月，很多城市都迎来了节后的首场土拍，竞争也是非常激烈，甚至爆出了惊悚的标题：凌晨3点还在抢地！全国8城诞生新地王！最高楼面价8.3万/平！
急需补充弹药的房企，也在抓紧抢收口粮。
据21世纪经济报道，截止到4月24日，已经有21家房企年内拿地过百亿。
尤其是融创，风头正劲。
融创中国拿地数量已经接近80宗，总金额高达565亿，排名第一。
慈眉善目的孙宏斌，刚刚还在业绩会上分表示“谨慎拿地”，一转身，融创直接拎着真金白银，以190亿的代价，一鼓作气拿下了武汉的5宗地块，震动行业。
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他们都说，楼市春风吹满地。
看到这么多城市土拍的火热，尤其是合肥市场的癫狂，以及各大房企的加紧拿地，市场是不是热了？是不是要抓紧跟进？
但是你有没有想过一个问题，你看到的市场大牛，只是硬币的一个方面，在另一方面，调控的大手始终存在。
就在4月19日，上层再次强调“房住不炒”。
这本身就是一个非常明显的基调，要落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。要以关键制度创新促进资本市场健康发展，科创板要真正落实以信息披露为核心的证券发行注册制。要以高水平对外开放促进深层次改革，扩大外资市场准入，落实国民待遇。
也就是说，未来虽然每个城市自主调控的权力变大，可以因城施策，但是一旦市场出现过热、过冷的苗头，上层便会立刻着手进行调整。
可以适当放权，手段也可以更灵活，但是调控的基调不会改变。
比如说，就在4月份前后，已有近10个城市房地产调控再升级。
北京：国管公积金对二套房“认房又认贷”；
长沙：停止执行对二套房的契税优惠政策；
西安：将暂停外地购房公积金提取；
住建部：对涨幅较大的14个城市预警提示；
自然资源部：实施用地差别化调控；
如果站在这样的基调上，回过头去看合肥，乃至全国各地的土拍，就会发现：这些城市的土拍是热，但是并没有过热，地王并没有接连涌现，所谓的溢价率最高不超过150%，完全不能跟巅峰时期动辄400%的溢价相提并论。
还有最关键的一点，真正决定市场走向的，不是所谓的地王，不是所谓的炒作，一定是政策。没有政策的支持，没有货币信贷的支持，就是想飞，地王也根本没有起飞的动力。
这个时候，购房预期一定要调整，预期要放低，20%已经非常不错，做好更长时间的持有准备，调整好心态，这才是重中之重。