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2019年5月28日上午，“广州市旧村改造的若干法律问题探讨”专题讲座在我院14楼更新大讲堂开讲，本次讲座邀请到了常年在广州市旧村改造最前沿，熟知广州市城市更新改造政策，长期担任旧村改造专项法律顾问、广州合盛律师事务所合伙人张俊锋律师作为分享嘉宾。市住房城乡建设局相关部门工作人员、多个从事城市更新工作的企业同行、我院各部门同事近百人参加了讲座。
张俊锋律师围绕广州市旧村改造的类型、旧村改造存在法律风险、旧村改造存在的问题、旧村改造的利益分配、城中村改造纠纷等五个方面，结合自身丰富的实践经验，为参会人员进行了长达三个半小时的详细讲解。
张俊锋律师认为，广州市旧村改造分为：城中村、城边村和乡村。城中村改造范围内无集体发展用地，集体物业少，如广州的猎德村、杨箕村和林和村等，这一类是广州最早改造的城中村；城边村改造范围内，有相当数量的集体发展用地，集体物业量大，以白云区为典型；而乡村则大多数为农业用地或者作为厂房的集体建设用地，集体经济比较弱，主要分布在从化区和增城区。因城边村和乡村改造范围内涉及到大量的集体物业，改造过程中要注重优势产业引入和布局，注重集体物业的转型升级和村集体收益增值，发展壮大集体经济，以保障改造后村民长久的收益来源。
我国的法律体系由法律（基本法律和一般法律）、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章（部门规章和地方政府规章）和规范性文件组成。法律效力层级依次递减。
而目前我们的“三旧”改造的法律体系，主要是由部门规章、地方政府规章和规范性文件组成，法律效力层级低，且变动频繁，不能形成稳定的法律和市场预期。在旧村改造中所涉及的土地问题的处理上，部分条款与上位法《土地管理法》不一致，一旦涉诉，存在法律风险。
1.旧村改造土地权利处置法律依据不足
“三旧”改造的依据是省、市地方政府的规范性文件、地方规章（深圳为地方法规），法律效力层级低，且在集体土地所有权、国有土地所有权的处理上与上位法《土地管理法》相抵触。
2.对钉子户没有法律手段解决纠纷
1996年7月24日，最高人民法院在其颁布的《关于受理房屋拆迁、补偿安置等案件问题的批复》中对房屋拆迁补偿安置问题在法律上如何处理作出了批复。广东省高级人民法院在《关于依法稳妥处理三旧改造纠纷案件的通知》中，就三旧改造所涉及的拆迁补偿问题如何解决也作了明确要求。但是根据广州的司法实践，自2013年后，凡是在城中村改造过程中涉及拆迁纠纷的，市区两级法院一概未予受理，包括已签订补偿协议而不肯搬迁的，拆迁人起诉至法院，法院也未予受理。
旧村改造中的利益关系涉及到政府、村集体经济组织、合作企业、村民和世居权属人。各相关利益群体在旧村改造中都有自己的利益诉求，而旧村改造的核心和关键在于政府。
政府是旧村改造工作中的决策者，作为公共利益的代表,政府既希望通过政策制定和项目实施，来改善村民居住环境，提升城市形象，吸引固定资产投资，增加税收收入，也希望通过引入开发商介入旧村改造，减少财政支出，并获得相应的土地出让金，增加财政收入。
合作企业在旧村改造过程中有追求利益最大化的倾向，通过争取增加容积率、减少配套设施建设、降低拆迁补偿安置标准、提高售楼价格等方式来降低成本，从而牟取利润的最大化。
而村民和世居权属人，他们则希望在旧村改造过程中获得较高的拆迁安置和房屋补偿，改善自身的居住环境和生活品质，以及改造完成后稳定的社会保障。
在旧村改造过程中，政府、合作企业和村民都在维护自身的利益中博弈，最终的利益分配是政府对土地财政的依赖程度、合作企业进行拆迁补偿安置的难度，与土地使用权人在利益均衡博弈中互相妥协的结果，在博弈中妥协，最后形成一个多方共赢的局面，旧村改造工作方能顺利开展。
“城中村”改造过程中引起的纠纷是多方面的，比较常见的有村集体经济组织与拒迁户的宅基地纠纷、各自然人（夫妻之间、父母子女、兄弟姐妹、村民之间等）对分配房屋补偿待遇产生的纠纷、租赁合同纠纷以及村集体经济组织与合作方的合作建房纠纷等等。
张俊锋律师在讲座的过程中，用大量的实践案例解释了广州城市更新政策与法律法规之间的关联，分析了旧村改造最核心的难点问题和解决途径，这将有助于我院更好地理解和开展城市更新技术工作。
（文字内容根据张俊锋律师讲座内容整理而成，并经本人同意发表)
广州市城市更新规划研究院