◉2022年7月，广州市黄埔区审议并印发了由区重点项目工作办公室研究起草的《广州市黄埔区 广州开发区临港片区农民集体所有土地征收补偿指导意见》《广州市黄埔区 广州开发区科学城片区农民集体所有土地征收补偿指导意见》《广州市黄埔区 广州开发区知识城片区农民集体所有土地征收补偿指导意见》（以下简称“《三片区指导意见》”）。
1.http://www.gz.gov.cn/gfxwj/qjgfxwj/hpq/qbm/content/post_8387699.html
◉2018年至2022年，我院受广州开发区长岭居管理委员会（广州开发区重点项目工作办公室）（以下简称“重点办”）委托，协助组织《三片区指导意见》从政策制定、补充解释到本次重新修订的三次专家评审论证会，积极协助推进集体所有土地征收补偿政策修订工作。
◉2022年4月20日专家评审会上，专家们认为《三片区指导意见》针对黄埔区临港片区、科学城片区、知识城片区集体所有土地征收补偿现状及问题进行了分析研究，为黄埔区集体所有土地征收补偿的实操工作提供了依据。
01
编制历程
集体土地征收是土地供应的重要途径。随着我国城镇化的发展，2021年广州市城镇化率已达到80.81%（2021年广州市国民经济与社会发展统计公报），2021年全市计划供应各类用地总量为2544公顷（广州市2021年建设用地供应计划），2022年全市计划供应各类用地总量为2505公顷（广州市2022年建设用地供应计划），建设用地供应量呈下降趋势。
在土地增量有限的条件下，征收集体土地再开发成为城市发展与土地供应的重要途径。同时，为保障村民、村集体合法利益，在省、市农民集体所有土地征收补偿标准的指引下，有必要结合黄埔区实际情况进一步细化农民集体所有土地征收补偿标准。
▌细化市级农民集体所有土地征收补偿政策。
2017年，广州市出台《广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法》。2018至2019年，广州开发区重点项目工作办公室结合临港、科学城和知识城片区实际情况印发了《广州市黄埔区临港片区集体所有土地征收补偿指导意见（试行）》《广州市黄埔区科学城片区集体所有土地征收补偿指导意见（试行）》《广州市黄埔区九龙片区集体所有土地征收补偿指导意见（试行）》（以下简称《原三片区指导意见》），统一了“留用地货币补偿”“非住宅房屋的征收标准”“临迁费计算时间”等补偿标准，并根据临港片区、科学城片区、九龙片区的实际情况，在“集体土地综合补偿”“有证无房的重置成本补偿”等方面进行了分片区细化。
▌进一步明确征收工作遇到的各类问题处理方式。
2019年，广州开发区重点项目工作办公室印发《关于适用<广州市黄埔区临港片区集体所有土地征收补偿指导意见（试行）若干事项的解释>》《关于适用<广州市黄埔区科学城片区集体所有土地征收补偿指导意见（试行）若干事项的解释>》《关于适用<广州市黄埔区九龙片区集体所有土地征收补偿指导见（试行）若干事项的解释>》（以下简称《原三片区指导意见若干解释》），就“适用范围”“夹心地、边角地补偿”“非住宅房屋的补偿”“停产停业补偿”等方面对《原三片区指导意见》进一步细化解释，更好地维护公共利益，保障被征收人合法权益。
▌因上位法修订延长政策有效期。
2021年，因《中华人民共和国土地管理法》对土地征收在“征收土地的程序”“针对补偿安置决定的复议、诉讼”等方面作出重大修订，且市相关部门也就《广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法》文件启动修订工作，为保障征收政策与上位法一致，《原三片区指导意见》《原三片区指导意见若干解释》等文件有效期统一延长至2022年6月30日。
▌启动政策修订工作。
2021年10月，《原三片区指导意见》正式启动修订工作。2022年1月，重点办草拟区集体所有土地征收补偿政策（初稿）并征求相关部门的意见，随后多次组织职能部门、街镇、征收业主、代业主就征地补偿、拆迁安置等问题进行调研座谈，并就草拟文件征求部门意见、公开征求公众意见、通过专家论证会评审、完成社会稳定风险评估报告并通过区司法局合法性审查，正式文件于2022年7月印发。《三片区指导意见》有效保障政策衔接，并根据上位政策、实际情况进一步对“区片综合地价”“征地社保”“安置费”等方面修改完善。
02
政策梳理情况
农村集体土地征收是国家为了公共利益的需要，按照法律规定的程序和权限，取得农民集体所有的土地以及地上附着物，并给予农民土地补偿费、补助安置费和地上附着物及青苗补偿费的法律行为。
本次《三片区指导意见》整合了《原三片区指导意见》及其若干解释进行修订，整体延续现行做法，弃产价、安置面积等核心条款标准保持不变，根据上位政策同步调整区片综合地价、征地社保等，结合黄埔区实际，对临时安置费、设备搬迁、人员遣散等方面作修改完善。主要内容如下：
▌调整细化类
①集体土地征地综合补偿标准调整。
根据2021年广州市政府公布的《关于公布实施征收农用地区片综合地价的公告》等规定，结合黄埔区实际工作，调整集体征地补偿标准，具体如下：
注：由于黄埔区各街镇的规划调整，知识城片区对比原标准为九龙片区，此处仅对政策进行对比。
征地社保调整
在《原三片区指导意见》及其若干解释中，征收土地综合补偿已包含社保费用。2022年2月，广州市人民政府印发《广州市人民政府办公厅转发关于进一步完善我省被征地农民养老保障政策意见的通知》，明确了征地社保费的计算标准。根据政策要求，征地社保费调整为2.47万元/亩，且单列计提。
区片综合价调整
2021年2月，广州市人民政府印发《关于公布实施征收农用地区片综合地价的公告》，明确了各片区征收农用地区片综合地价，区片综合价按要求进行调整。
②临时安置费标准调整。
注：由于黄埔区各街镇的区划调整，知识城片区对比原标准为九龙片区，此处仅对政策进行对比（下同）。
临港片区指导意见中临时安置费调整为30元/平方米，将科学城片区指导意见和知识城片区指导意见中临时安置费调整为25元/平方米。
③搬迁费标准调整。
搬迁费标准比原有标准提高2000/栋。
④征收住宅房屋中被征收人分户政策及统筹实施补偿安置标准调整细化。
科学城片区指导意见以及知识城片区指导意见的分户政策与现行分户政策一致，并进一步细化，明确了以分户为前提实施补偿，房主名下集体土地上住宅房屋统筹合并安置。
▌增补明确类
①新增历史文化、古木名树的工作要求。
征收范围内涉及历史文化街区、历史文化名镇、历史文化名村、历史建筑、历史风貌区和传统村落、文物古迹的，按照《广州市历史文化名城保护条例》《广州市文物保护规定》等相关规定执行。
征收范围内涉及古树名木的、古树后续资源、大树的，按照《广州市绿化条例》《广州市古树名木迁移管理办法》等相关规定妥善处理。
②补充明确向劳动者支付的经济补偿金事宜。
在征收非住宅房屋中存在企业因停产停业导致解除劳动合同的情况，明确了因停产停业导致解除劳动合同的，征收人应承担被征收人向劳动者支付的经济补偿金。经济补偿金由评估机构依据被征收人提供的从业人员相关材料，按照《中华人民共和国劳动合同法》等法律、法规进行评估，经济补偿具体数额经人社部门审核确定。
③补充明确不可搬迁设备和专业设备的搬迁费。
根据《广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法》第五十条和《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十一条第一款：“征收非住宅房屋的，房屋征收部门应当支付搬迁费、临时安置费。搬迁费包括机器设备的拆卸费、搬运费、安装费、调试费和搬迁后无法恢复使用的生产设备重置费等费用。”其中，明确了搬迁后无法恢复使用的生产设备重置费按重置成新（折旧）价计算，及对不可搬迁设备类型及如何认定作出了规定，确定了通过由被征收人自行组织拍卖，征收人补偿损失的方式解决征收项目中不可搬迁设备补偿的补偿问题。
④补充明确对安置房的购买、增购情况。
明确了增购5-10平方米（含）允许被征收人以3600元/平方米购买，增加了被征收人选择部分货币安置的，原则上不能增购的要求以及相应处理办法。
▌与城市更新衔接情况
《三片区指导意见》提出“被征收的集体所有的商铺确有特殊原因且具备城市更新改造安置条件的，由被征收人书面申请，村、街道及征收人确认，经区政府同意后，也可选择在本村的城市更新改造范围内给予安置，过渡期间的安置工作由政府统筹协调。若本村城市更新改造项目在5年内仍未取得批复的，应当给予被征收人货币补偿，补偿款应在签订协议时按第九条予以确定。”该条例与《原三片区指导意见》一致，明确了由被征收人书面申请，集体所有的商铺可通过城市更新项目予以统筹协调，为城市更新项目补偿安置工作提供多种思路。
03
重要意义
指导意见修订具有重要意义。作为农耕文明的开创者，中国人民对脚下的土地拥有着深厚的感情，土地作为最基本的生产资料，是农民生产生活的基础。因此，在国民经济高质量发展时代背景下，维护好农民集体利益，做好土地征收补偿政策制定，是解决城乡矛盾、发展农村的需要，也是促进社会和谐的重要手段。
《三片区指导意见》的修订，保障了最新政策的衔接要求，完善了合理公正的补偿范围和标准，对维护农民权益，健全被征地农民社会保障体系具有积极作用。
广州市城市更新规划设计研究院有限公司（简称：广州更新院）作为国内成立较早的城市更新专业技术研究实践机构、广州市委市政府《深化老城区新活力、“四个出新出彩”理论研究与实践研究机构》，我们将持续关注集体所有土地征收补偿政策，积极协助政府、村集体经济组织推动集体土地征收政策的制定，为广州市高质量发展添砖加瓦，促进社会和谐稳定发展。
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