城市更新与用地保障是推动区域高质量发展的核心支撑，精准高效的用地报批工作更是破解土地资源约束、加速项目落地的关键环节。我院凭借多年专业技术积淀与丰富实践经验，为广东省内多宗多类型城市更新改造项目提供用地报批手续技术支持，促进大批项目用地手续获得相关政府部门批复。其中，黄埔区双沙旧村改造、何棠下旧村改造两大“三旧”改造项目，作为广州城市更新战略与广深港澳科技创新走廊建设的重要载体，其用地手续的高效获批，为城市更新项目复建落地、产城融合发展按下“加速键”；国家级广州花都经济技术开发区2024年地方政府专项债项目——瑞格尔周边规划道路工程作为重要民生工程，依托合规高效的用地保障，实现合法开工建设与被征居民权益的双重守护。
基于上述项目的实践探索，我院系统梳理用地报批过程中的难点破解路径与协同推进经验，总结形成兼具实操性与创新性的土地利用工作思路，以期为后续城市更新、民生项目等的用地报批工作提供参考借鉴。
一、项目情况
01.黄埔区双沙旧村改造项目（“三旧”改造项目）
双沙旧村改造项目属于广州市沿江东进发展战略重要节点，地处广州珠江高质量发展带和科技创新走廊“一廊一带”发展中轴，区域位置极为优越。
双沙旧村改造项目规划效果图
工作难点：对于“三旧”改造项目已标图入库的用地，办理集体建设用地转国有建设用用地手续的前提是已完成集体土地完善转用手续，以此解决历史遗留问题，确保土地性质转换全程合法。
双沙旧村改造项目的集转国范围内存在0.8公顷2012年批复的历史已完善用地，该历史用地无法在省监管系统中查询，因此无法核定集转国范围内已批复的集体土地转用手续具体用地范围，影响集转国手续办理程序。
解决方法：我院对接多个土地与权属主管部门，提出解决思路。收集项目涉及的2012年历史已完善用地批复、集体土地使用权证，利用GIS对集体土地使用证上的界址点进行矢量化、转换坐标，结合2012年地形图、遥感影像图等基础地理信息数据，精准核定历史已完善用地批复的范围，经多方沟通后取得各部门认可，为项目集转国手续的集体建设用地合法来源提供了有力依据，缩短了项目重走集体转用手续的时间，加速推进项目落地。
02.黄埔区何棠下旧村改造项目（“三旧”改造项目）
何棠下旧村改造项目作为广深港澳科技创新走廊的重要节点，地处中新广州知识城核心区域，是黄埔区“十四五”城市更新战略的核心头号工程。
何棠下旧村改造项目规划效果图
工作难点：在集体建设用地转国有建设用地的报批过程中，流程长、周期久是普遍痛点。从红线划定到正式上报，往往存在数月甚至数年的间隔期。而在这期间，土地流转、征收补偿、继承分割等权属变动频发，极易导致前期精心准备的组卷材料沦为“废纸”，项目推进被迫按下“暂停键”。
何棠下旧村改造项目集转国范围内，部分地块因权属范围中的其他地块被征收，导致权属注销，从而使已提交的报批材料与现状严重脱节，组卷工作被迫中断，项目整体进度面临延误风险。
解决方法：针对上述报批难点，我院通过“前置核验+快速响应机制”双轮驱动，构建权属风险防火墙。在红线划定阶段，摒弃单一数据源，采用“三源交叉验证”模式：①国土调查数据：锁定土地地类、权属性质；②不动产登记数据：核查最新权属人、抵押/查封状态；③村镇土地台账：摸清历史流转痕迹与潜在纠纷。在报批组卷阶段，发现权属变更情况，我院快速响应，及时评估变更地块影响，24小时紧急复核权属+48小时材料重组，仅用3天完成红线微调，为项目争取到关键窗口期。
03.瑞格尔周边规划道路工程市政交通项目（传统新增建设用地项目）
瑞格尔周边规划道路工程市政交通项目属于国家级广州花都经济技术开发区2024年地方政府专项债项目，对于改善区域交通条件和增强沿线经济发展具有重要意义。
瑞格尔周边规划道路工程位置示意图
工作难点：在用地报批项目推进前期，优先确保建设项目纳入土地利用年度计划是整个土地审批环节的重要“通行证”，任何新增建设用地均需消耗建设用地指标，而土地利用年度计划作为消化该指标的具体手段，是项目高效有序推进的“生命线”。
瑞格尔周边规划道路工程市政交通项目在2025年度正式上报阶段，因未纳入土地利用年度计划，无法及时核定用地指标，作为紧急建设项目，大大降低报批进度，影响项目推进计划。
解决方法：我院通过“主动牵头+多方配合”，并派出多名专业技术人员驻场，与市、区相关职能部门之间建立高效联系，全程参与问题协商和流程跟进，出具项目急需建设的相关说明，并配合将该项目申请纳入2025年土地利用年度计划，不仅保障了项目合法合规推进，避免违法用地风险，同时稳定了项目预期，充分确保了项目建设进程。
二、用地手续工作思路
01.技术引领，精准适配政策体系。针对改造项目中报批范围易存在小面积地块未确权，未结合用地系统导致报批各地类数据不准确等的情况，通过前期土地确权、勘测定界等技术工作，构建底层数据体系，可确保申报材料能与省级政策、系统数据精准匹配，避免无法报批、压占不符合规划用地等的问题。同时以相关法规政策为依据，开展深入研究，确保农用地转用、征地、“三旧”用地报批等手续合法合规报批。
02.流程再造，分阶段协同推进报批。针对改造项目改造范围涉及面广、土地整备路径复杂导致已批方案难落地的情况，打破传统“齐步走”的报批思路。根据项目开发的实际进度，采用分批次、分阶段的组卷报批策略，优先保障关键区域的土地利用工作，实现稳定有序推进。并通过与市、区相关职能部门的持续动态协调，确保各阶段材料都能精准符合不同时期的审批要求，避免推诿扯皮，解决政策衔接问题，加快报批进程。
03.政策融合，创新破解制度性障碍。用地报批涉及多种类型，面对“三旧”报批、农转用及土地征收手续等复杂程序，我院系统性地融合了城市更新、传统用地报批等多维度政策，与市、区相关职能部门协调沟通，并先后大胆实践“集体完善转用+集转国手续同步报批”创新模式、“增减挂钩节余指标建新方案+城市更新农转用手续”政策融合，大幅提升了审批效率以及用地指标的有效利用，并为后续项目推进提供了集约化解决历史遗留问题的参考范式和实践经验。
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