更新研究·政策解读|我院关于《广州市黄埔区 广州开发区旧村改造合作企业公开引入和退出工作指引》修订前后的对比分析

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第二条 合作企业的选择应遵循政府主导、市场参与，选取工作依法依规，公平、公正、公开和诚实信用，充分尊重改造主体意愿和决策权的原则。

第二条 选择旧村改造项目合作企业应遵循政府主导、市场参与以及公平、公正、公开的基本原则，选取过程要依法依规，充分尊重农村集体经济组织（以下统称农村集体）的意愿和决策权。

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第三条 引入合作企业的要求：

（一）旧村改造项目的基础数据经审核确认，且农村集体经济组织（以下统称“农村集体”）按规定对合作改造模式表决通过后，方可开展合作企业的引入工作。

第五条 基础数据经审核确认的旧村改造项目，农村集体按规定对合作改造模式表决通过后，可开展合作企业的公开引入工作。

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第三条 （二）农村集体是合作企业选择主体，旧村改造项目公开引入合作企业，由属地街（镇）组织经联社（经济社）做好表决工作，指导和监督农村集体按照民主决策程序开展相关表决工作，表决相关过程应办理公证手续（包括表决前公告、表决过程、表决后公示等环节）。

第三条 （第一款） 农村集体经济组织（以下统称农村集体）是合作企业的选择主体，旧村改造项目需公开引入合作企业的，由属地街镇指导和监督农村集体按照民主决策程序开展相关表决工作，在表决过程中可引入公证机制。

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第三条 （三）农村集体应当通过广州公共资源交易平台或区农村集体“三资”平台（以下统称“代理平台”）开展旧村改造项目公开引入合作企业有关工作，择优确定合作企业；鼓励具有城市更新开发经验的区属国有企业参与旧村改造项目合作开发。

第三条 （第二、三款） 农村集体应当通过广州公共资源交易中心或黄埔区农村集体经济组织资产财务管理服务中心（以下统称代理机构）公开引入旧村改造项目合作企业。

鼓励具有城市更新开发经验的国有企业参与旧村改造项目合作开发。

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第三条 （四）农村集体选择的合作企业应当具备以下条件：

1.具有独立法人资格和具备房地产开发企业二级以上(含二级)资质（以住房和城乡建设部门核发的资质证书为准）；

2.实缴注册资本金不低于1亿元人民币（以验资报告为准），且具有与项目相匹配的自有资金及融资能力，企业自有资金比例不得低于项目总投资的30%；

3.企业信誉好，社会责任感强，银行信用记录良好（以具有相应资质的机构出具的企业信用报告为准），且最近3年在市场监管等部门没有重大违法违规记录，不存在工程“烂尾”等情况；

4.企业联合体成员数量原则上不得超过3个，且须由具备上述资格条件的企业在联合体中占有不低于51%份额，其余联合体成员条件可根据项目实际需要设定其他要求；

5.根据项目实际情况需设置的其他条件。

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第五条 （三）签订合作协议：

1、农村集体应自《合作改造通知书》发出之日起10个工作日内，与竞得合作企业签订《合作协议》。签订合作协议之日起90个自然日内，竞得合作企业与农村集体应在我区共同设立项目合资公司。项目合资公司应当接受我区城市更新部门、属地街镇的全面监管，承诺签署我区旧村改造项目监管协议、复建安置资金监管协议、融资区预售资金监管协议。竞得合作企业未经农村集体同意，不得擅自处置其持有的项目合资公司股权及相关权益，包括但不限于转让、赠与、增资扩股或设置任何形式的担保（包括提供承诺函、担保函等）。

2、属地街镇对合作企业引入工作进行审查，审查通过后报送区城市更新部门。

3、在竞得合作企业完成项目复建安置区全部物业竣工验收、交付使用并产权初始登记后，农村集体应按《合作框架协议》约定价格办理股权转让手续。

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第四条 引入合作企业的程序：

（一）农村集体申报：

1.农村集体根据经审核确认的基础数据，在属地街（镇）的指导下，制定公开引入合作企业的招商文件；

2.招商文件应按程序经属地街（镇）初审，报区城市更新部门审定，并抄报区政府。经抄报区政府后，招商文件由农村集体按照《广东省农村集体经济组织管理规定》（广东省人民政府令第189号）召开成员大会进行表决，表决前公告时间不少于5个工作日，并须取得到会人员的80%以上表决通过。表决结果确定后5个工作日内，农村集体应当将表决结果和招商文件在村务公开栏公示，公示时间不少于10个工作日，接受农村集体成员监督。同时，由区城市更新部门抄报市城市更新主管部门。

（二）发布公告和资格审核：

1.农村集体通过代理平台发布公告信息，自公告发出之日起至申请合作企业提交资格审核材料截止之日不得少于7个工作日；

2.申请合作企业应按招商文件要求向代理机构提交资格审查材料和交纳竞选保证金；

3.报名时间截止后，由代理机构成立资格审查小组，资格审查小组由9人组成，其中，区城市更新部门代表2人、属地街（镇）代表2人、村集体成员代表3人（可由村党支部、村委会、理事会、监事会成员或其他成员代表组成，在开展资格审核确认前由村两委会议确定）、专家成员2人（由代理机构从广州市城市更新专家库中随机抽取）；

4.经资格审核后，由资格审查小组出具书面资格审查结果，确定候选合作企业；有1家或1家以上企业通过资格审核，本次公开引入合作企业工作有效，并由代理机构发布资格审查结果公示，公示时间为5个工作日。

（三）确定合作企业：

1.农村集体按照《广东省农村集体经济组织管理规定》（广东省人民政府令第189号）召开成员代表会议或成员大会对候选合作企业进行表决，确定竞得合作企业。候选企业只有1家，并取得到会人员80%以上票数表决通过的，确认为竞得合作企业；超过1家候选企业，则选取到会人员80%以上表决通过的企业为竞得合作企业；所有候选企业均未能取得到会人员80%以上表决的，则选取得票最高的前两家候选企业进行下一轮投票，其中一家企业取得到会人员80%以上表决通过的，可确定为竞得合作企业；最终无候选企业取得到会人员80%以上表决通过的，本次引入工作即宣告终止，可另行组织；

2.表决结果确定后5个工作日内，农村集体应当将表决结果在村务公开栏、代理平台、区政府官方网站同步公示，公示期不少于5个工作日；

3.公示期满，代理机构3个工作日内向农村集体发出《竞得通知书》；

4.农村集体在收到《竞得通知书》之日起5个工作日内向竞得合作企业发出《合作改造通知书》，并抄送区城市更新部门和属地街（镇）。

（四）签订合作框架协议：

1.农村集体应自《合作改造通知书》发出之日起30日内，在代理机构或区城市更新部门指定的场所与竞得合作企业签订《合作框架协议》，并抄送区城市更新部门和属地街（镇）；

2.竞得合作企业应在签订《合作框架协议》之日起90日内，与农村集体在我区共同设立项目合资公司，办理注册登记、税务登记等手续；

3.成立项目合资公司时，项目经营开发资金的出资、使用应在股东协议、公司章程中明确约定；

4.签订《合作框架协议》后，如农村集体、竞得合作企业需对在项目合资公司中的股权比例进行更改由农村集体按照《广东省农村集体经济组织管理规定》（广东省人民政府令第189号）进行表决，并抄报区城市更新部门、属地街（镇）；

5.在竞得合作企业完成项目复建安置区全部物业竣工验收、交付使用并进行产权初始登记后，农村集体应将项目合资公司所持有股权全部转让给竞得合作企业，转让价格为农村集体在项目合资公司注册资本的实缴出资额；在此之前，农村集体在项目合资公司的股权比例原则上不得低于51%。

第五条 （一）农村集体根据经审核确认的基础数据，在属地街镇的指导下，制定公开引入合作企业的招商文件；招商文件包括但不限于公开引入合作企业公告、合作协议、履约保证金账户监管协议等；招商文件应按程序由属地街镇征求区规划和自然资源、产业、教育、卫生健康、文化旅游等部门意见后，经区城市更新部门审定后报送区政府。

第五条 （二） 引入合作企业工作流程按照《广州市住房和城乡建设局关于印发关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见的通知》（穗建规字〔2020〕16号）执行，农村集体按《广东省农村集体经济组织管理规定》和上款要求，开展招商文件表决、公示、发布公告、资格审核和表决选取工作确定合作企业。

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第五条 各部门的具体分工：

（一）农村集体是旧村改造项目公开引入合作企业的实施主体，负责申报、表决等工作，委托代理机构发布招商公告及参与审核申请企业资格，对候选合作企业进行表决并公示，与竞得合作企业签订《合作框架协议》；

（二）属地街（镇）负责指导农村集体编制招商文件，对招商文件进行初审及参与审核申请企业资格，对公开引入合作企业全流程进行监管及协调和处理相关投诉、纠纷；

（三）区城市更新部门负责对农村集体制定的招商文件进行审定，参与审核申请企业资格，协助属地街（镇）对公开引入合作企业全流程进行监管和政策指导，制定招商文件、合作框架协议等系列文件参考文本，供农村集体参照执行；

（四）代理机构负责在代理平台开展引入合作企业涉及的提供交易场所、信息发布、接受报名、资格审查、交易管理、资料归档等平台服务工作；

（五）其他部门负责在各自的职能范围内配合相关工作。

第十八条 职能分工：

（一）农村集体是旧村改造项目公开引入合作企业的选择主体，负责制定合作协议以及相关申报、表决和退出等工作，委托代理机构发布招商公告及参与审核申请合作企业资格，对合作企业进行表决并公示，与竞得合作企业签订合作协议；

（二）属地街镇负责指导农村集体表决、公告公示工作，指导农村集体编制合作协议，参与申请合作企业的资格审核，对公开引入合作企业和退出工作全流程进行监管及协调，处理相关投诉、纠纷；

（三）区城市更新部门负责指导、会同属地街镇对合作企业公开引入和退出工作全流程进行监管和政策指导；

（四）区产业主管部门负责对合作企业引入的产业类型、数量等作出指导以及经济效益等作出具体考核；

（五）区教育主管部门负责做好对合作企业引入的优质学校的布点、规划工作；

（六）区卫生健康主管部门按上级相关规定开展对合作企业引入的医疗资源的布点、规划工作；

（七）区规划和自然资源、文化广电旅游等部门负责指导合作企业开展历史文化遗存保护工作；

（八）代理机构负责在代理平台引入合作企业涉及的信息发布、接受报名、审核报名及竞选文件包封、密封及标志情况、交易管理、资料归档等平台服务工作；

（九）其他部门负责在各自的职能范围内配合相关工作。

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第六条 在《广州市城市更新办法》（广州市人民政府令第134号）及其配套文件(穗府办〔2015〕56号)施行前（即2016年1月1日前），通过农村集体表决、公示、合作协议签订等程序已确定合作企业的自主改造旧村改造项目，如需调整为合作改造，可由农村集体完成改造模式调整的表决和公示后，将相关材料上报属地街（镇）审查，属地街（镇）审查通过后可将此前已签订合作协议的企业直接确定为竞得合作企业，并报区城市更新部门备案。

除上述情况外，选择自主改造的旧村改造项目原则上不得转让已确认为改造实施主体的全资子公司股份，农村集体转让股份的，视为合作改造，应按照本工作指引有关规定执行。

第六条 在《广州市城市更新办法》（广州市人民政府令第134号）及其配套文件(穗府办〔2015〕56号)施行前（即2016年1月1日前），通过农村集体表决、公示或合作协议签订等程序确定合作关系的自主改造旧村改造项目，如需调整为合作改造，可由农村集体组织成员大会对改造模式调整、确定合作企业的事项进行表决并公示，将相关材料上报属地街镇审查，属地街镇审查通过后可将此前已签订合作协议的企业直接确定为合作企业，并报送区城市更新部门备案。如需终止协议，可参照本指引第十二至第十五条规定执行。

除上述情况外，选择自主改造的旧村改造项目原则上不得转让已确认为改造实施主体的全资子公司股份，农村集体转让股份的，视为合作改造，应按照本工作指引第二章、第三章有关规定执行。

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13

第

七

条

确认合作企业时，项目改造实施方案尚未批复的，合作企业应与属地街镇签订拆迁监管协议，并在旧村改造项目合作企业确认后6个月内向属地街镇缴纳银行无条件履约保函作为拆迁保证金(按照区城市更新工作领导小组会议审议通过的项目改造实施方案改造成本确定的4年临迁费标准计算，经由属地街镇认定分期拆迁的项目，可按签约或拆迁进度对应期数分期缴纳拆迁保证金)。拆迁保证金可根据临迁费发放进度逐期核销，但须确保留有不少于1年临迁费金额。在项目实施方案批复后，已缴纳的拆迁保证金可相应抵扣或转化为复建安置监管资金。

第

八

条

在项目改造实施方案批复前已完成合作企业引入的，项目改造实施方案批复后3个月内，改造实施主体依法设立一个独立银行账户作为复建安置资金监管账户；在合作企业引入之前项目实施方案已批复的，项目签订合作协议或旧村改造项目监管协议后3个月内，依法设立一个独立银行账户作为复建安置资金监管账户。当期复建安置工程竣工之前，合作企业应当确保监管账户内备有当期复建安置资金总额10%以上的现金用于支付。确有需要的，经农村集体会同合作企业联合申请，相关主管部门同意后合作企业可申请将当期复建安置资金总额10%以内的现金以定期形式进行管理。项目实施方案批复后12个月内合作企业未按合作协议约定及时足额缴交复建安置资金的，应承担违约责任。

第

九

条

农村集体选定旧村合作改造项目合作企业，应在招商文件、合作协议和监管协议等文件中约定股权变更（含公司股权转让、增资，以下简称股权变更）条件、流程、比例，明确项目停止施工、拖欠临迁费等退出情形和违约责任。受让企业、新合作企业的资格条件等需按照《广州市旧村改造合作企业引入及退出指引》(穗建规字〔2023〕2号)要求执行，因发生重大风险问题等特殊情况除外。

第

十

条

股权变更后合作企业中具备与改造地块相匹配资金实力的联合体成员原则上在联合体中所持有份额不得低于20%，因发生重大风险问题等特殊情况除外。合作企业应确保改造项目公司股权变更后不影响合作协议和监管协议的履行。

合作协议和监管协议应当约定，未经农村集体、区城市更新部门同意，不得直接或间接转让合作企业或联合体成员股权。

第

十

一

条

股权变更应按照以下程序开展相关工作：

（一）合作协议已约定转让或增资程序、受让企业资格条件、受让企业确定方式、股权变更后各企业在项目合资公司行使的权利和承担的义务、债权债务承接和违约责任等股权变更具体条款的，经征询属地街镇、区城市更新部门意见后按合作协议约定，项目合资公司办理股权变更手续，同时农村集体将引入的受让企业和项目合资公司变更后的企业信息在村域范围内公布，并报送区城市更新部门。

（二）合作协议未明确约定转让或增资程序、受让企业资格条件、受让企业确定方式的，应遵循以下程序开展项目公司股权变更相关工作：

1.农村集体会同合作企业或受让企业草拟股权变更方案。方案应当包括转让或增资程序、受让企业资格条件、受让企业的确定方式、股权转让价格或增资出资比例、股权变更后各企业在项目合资公司行使的权利和承担的义务、债权债务承接和违约责任等内容。

2.股权变更方案应由农村集体会同合作企业、受让企业报属地街镇同意，经区城市更新部门征求区农业农村、司法等部门意见审定后报送区政府。

3.股权变更方案报送区政府后由农村集体召开成员大会或成员代表会议（成员大会授权）进行表决，表决结果应在村域范围公示7日以上。按规定完成公示的，农村集体应按照股权变更方案确定受让企业。股权变更方案中明确还应进行集体表决的，由农村集体根据股权变更方案规定的表决方式确定受让企业。

4.确定受让企业后，合作企业应按照股权变更方案在30天内签订转让或增资协议，经属地街镇审查、区城市更新部门同意后，按转让或增资协议约定办理股权变更手续，同时将引入的受让企业和项目合资公司变更后的企业信息在村域范围内公布，并报送区城市更新部门。

第

十

二

条

第

十

三

条

第

十

四

条

发生本指引第十二、十三条情形的，合作企业退出应遵循以下程序开展相关工作：

（一）收到启动合作企业退出程序报告或者申请后，属地街镇应及时会同区城市更新、农业农村、司法、信访等相关部门和农村集体进行研究，充分评估合作企业退出导致的维稳、涉诉和赔偿风险。对于已经实施动迁或存在其他复杂情况的项目，合作企业无法继续按合作协议履行旧村改造资金投入等相关责任义务的，经研究后确认符合合作企业退出条件的，属地街镇收到农村集体启动退出程序报告或者申请后3个月内与区城市更新、农业农村、司法等相关部门指导农村集体共同制定合作企业退出专项工作方案（下称“退出专项工作方案”）。

（二）退出专项工作方案应对已拆迁房屋村民临迁安置、已实施成果确认、资金投入清算、合作协议和监管协议终止、违约责任追究、项目后续实施、合作企业合理补偿等事项做出妥善安排，由农村集体申请，经属地街镇、区城市更新部门报区政府。

（三）属地街镇应会同有关部门按照退出专项工作方案与合作企业协商终止监管协议，并指导农村集体与合作企业协商终止合作协议。

（四）农村集体与合作企业协商一致的，形成终止合作协议方案，经成员大会或成员代表会议（成员大会授权）表决通过后，抄送属地街镇和区城市更新部门。协商不成的，通过诉讼或仲裁方式解决。（五）农村集体可经成员大会或成员代表会议（成员大会授权）对合作企业退出事项进行表决。表决通过后可按照本指引第五条同步重新公开引入新合作企业。

第

十

五

条

第

十

六

条

第

十

九

条