“黯然失色的楼宇经济”

改革开放中后期，大城市办公空间需求增长，催生了一批商务办公写字楼，带动了城市产业经济发展。“楼宇经济”是典型的城市集约化、产业现代化发展阶段的产物,表现为以商务楼宇、功能性板块、区域性设施为主要空间载体^[1]，通过集约空间、集聚产业、集中要素推动区域产业结构升级、带动地区经济发展，逐步发展成为部分城市经济中最活跃的部分^[2]。

随着各大城市的经济、金融商务的快速发展，位于老城区的大量的楼宇经济时代的载体因建成时间较早，普遍存在消防隐患多、设施设备老化、空间布局无法满足现有业态需求等问题，出现了大量低效或空置率较高的商务办公写字楼。随着城市发展进入存量时代，传统的楼宇业态难以为继，逐渐老化的附属设施与楼宇外观预示着存量楼宇活化更新的时代已悄然来临。

1.1 广州中心城区旧楼宇发展概况

自上世纪九十年代年以来，广州中心城区逐步形成了多个商务楼宇集聚区，包括环市东商圈、天河东片区，以及东风路、沿江路、广州大道等交通主干道沿线的楼宇经济带等^[3]。其中，环市东商圈是广州首个CBD，范围约1.69平方公里，商圈内包括世贸中心大厦、丽柏广场、广东国际大厦等楼宇，现状写字楼总存量约28万平方米（2023年统计数据）。广州中心城区环市东商圈、天河东片区、沿江路沿线楼宇经济带等商务楼宇集聚区多以金融、商贸产业为主，周边都分布有地标和多个轨道站点，交通便利。但这些曾经辉煌的楼宇商圈，如今正面临租金下降、业态活力衰减，甚至成片、长期空置现象，旧楼宇的老化和衰落状况与其所处的城市土地价值区位优势形成鲜明落差（表1）。

表1 广州市中心城区商务楼宇集聚区情况

1.2 广州中心城区旧楼宇共性问题

【空间：设施老旧、功能不完善】

据统计，广州中心城区的旧商办楼宇已普遍建成超过20年，大部分存在年久维护不足问题，如肇庆大厦、金山大厦等；部分存在消防管线、设施设备老旧等安全隐患，如建业大厦、军山大酒店等。旧商办楼宇功能配套不完善，现有功能主要以办公、会议为主，缺乏休闲娱乐、文化体育等功能，难以满足现代企业的个性化需求。

【产业：业态趋同、运营不善】

据统计，广州市中心城区中旧商办楼宇间存在业态相似度较高的现象，多以金融、商贸业态为主，难以满足中心城区多元化的产业发展需求，亟需转型升级。楼宇业主后续服务中物业管理意识有待提高，运营管理以安保和维修等基本服务为主，缺乏满足企业、商户多元化需求的增值服务能力，参照国内北京汇京双子座大厦、北京中海广场、上海世博滨江大厦北座等先进楼宇运作水平有巨大差距。

【管理：引导缺失、统筹缺乏】

在广州市现有城市更新政策体系中，旧商办楼宇是旧城镇存量资源对象之一，但针对旧楼宇更新改造的实施引导也未纳入政府部门存量用地资源统计对象，缺乏对楼宇更新实施性指导。目前，日常楼宇安全监管工作以属地街道为主责单位，涉及规划建设管理、消防安全等各板块事项由属地规划、住建和消防等部门依职能管理，各管理部门对楼宇更新改造工作仍需进一步统筹协调。

“寻找曙光：旧楼宇活化思路”

2.1 典型案例借鉴分析

【空间：设施更新与功能重构】

（1）设施设备智能化改造

基础设施智能化低碳化改造。北京中海商务中心楼宇通过应用智能环境管理检测系统、智能清洁等新技术，引进智能家居、智能门禁系统、安防监控系统等智能系统，实现楼宇智能化；同时通过打造能耗监测系统、碳计量平台、PM2.5空气净化系统、“光储直柔”系统等，营造低碳可持续的楼宇环境。其中，“光储直柔”系统通过光伏发电、高效储能、直流输电、柔性控制，提高建筑的能源自给自足能力，推动建筑可持续发展。新加坡共和大厦则通过升级打造智能会议室、智能交互大屏、智能储物柜等硬件设施，构建智能通行系统、访客管理系统、智能停车系统等，实现智慧办公。

图1 北京中海商务中心（资料来源：中华网）

图2 北京中海商务中心光伏（资料来源：中国日报网）

（2）空间功能适应性再利用

打造复合共享空间，推动空间“适应性再利用”。荷兰鹿特丹B建筑位于阿姆斯特丹市郊新西区，引入“生态办公”理念，将空置办公楼改造为有多个办公设施的生态系统^[4]，集办公、运动、社交等多元功能为一体，吸引了建筑事务所、创意机构、金融机构等企业集聚。深圳妇儿大厦通过重复利用建筑结构、打造开放共享空间等方式，将旧楼宇改造为集合妇儿事业管理、亲子活动、公共服务等功能的国内首座创新性妇儿公共服务综合体，为空间“适应性再利用”树立典范^[5]。

图3 荷兰鹿特丹B建筑（资料来源：谷德设计网）

图4 荷兰鹿特丹B建筑屋顶花园（资料来源：谷德设计网）

图5 深圳妇儿大厦（资料来源：谷德设计网）

【产业：业态升级与创新运营】 

（1）多元业态整合升级

创新多元办公模式，融合多元业态。纽约曼哈顿金融区（FIDI）通过对存量商办楼宇的功能重构实现业态升级，从传统的金融、商务服务产业转向新兴的信息技术、广告、科技服务产业，吸引了Spotify、ESPN 等媒体和科技公司集聚。金融区鼓励将空置楼宇改造为住宅，适当增加住宅供给，提高金融区活力，推动金融区逐渐转变为融合文娱、公寓等多业态的综合创新区。

图6 纽约曼哈顿金融区（资料来源：新浪网）

（2）创新楼宇经济圈运营模式

“组团再生”共建楼宇产业生态圈。宜昌金江银座楼宇创新建立 “楼宇智囊团”、“红色管家联盟”、组建“楼宇智库”，促进楼宇共建、共治、共享，构建共享互生的楼宇经济生态圈。

“智慧运营”提升楼宇运营服务水平。北京汇京双子座大厦依托“产商融合”高效运营模式，引入3C运营服务体系，包括聚焦C端的生活场景服务集合、服务B端的企业全周期发展、搭建高效便捷智慧云平台，满足休闲生活、企业成长、商务办公需求。

【管理：计划规划引导与联席会议制度建立】

“楼宇复兴行动”强化政府实施引导。新加坡提出“CBD复兴计划”，指引新加坡CBD功能从以商业商务功能为主转向功能混合导向，推动土地复合利用，鼓励将旧商办楼宇、公寓等改造为商住混合项目、酒店等多功能空间，营造工作、生活、娱乐多功能场所；引导分区用地混合方向，例如在莱佛士坊和丹戎巴葛分区内提出在延续原有商业商务功能的基础上，增加酒店、服务式公寓等互补功能。

图7 新加坡CBD功能引导示意图（资料来源：www.ura.gov.sg）

联席会议制度建立。成都建立了由市商务委、市发改委、市房管局等多个部门参加的联席会议制度，其中，市商务局在全国率先设立楼宇经济处^[6]，负责研究全市楼宇经济发展工作，开展楼宇经济标准化工作。南京鼓楼区成立了区促进楼宇经济发展工作领导小组，将楼宇办设在区投资促进局，建成了“1+13+N”的工作体系（即1个领导小组、13个街道和N个楼宇经济主体）^[7]，其中，区投促局负责深化楼宇创建、修订完善政策、强化楼宇招商运营，各街道负责建立工作例会、统计调查、信息报送与共享等一系列工作制度。

2.2 相关政策解读

【空间支持：旧楼宇更新改造政策】

空间复合化利用。北京、青岛等地陆续出台支持低效楼宇复合化多元化改造政策，北京拟出台《老旧低效楼宇更新实施办法（试行）（征求意见稿）》，鼓励在缺乏停车位的重点区域将低效楼宇改建为停车设施，并提出楼宇首层开放共享、室内外空间联动，以及在楼宇内安排文化、体育、教育功能等一系列促进空间复合化的举措；北京印发《老旧低效楼宇更新技术导则（试行）》，提出通过老旧低效楼宇更新补充文化、体育、教育、医疗等功能。青岛出台《青岛市楼宇经济高质量发展三年行动方案（2023-2025年）》，允许建筑功能混合、用途兼容，鼓励对具备条件的地下空间进行复合利用。

【产业支持：旧楼宇产业活化措施】

引导打造特色楼宇。《关于促进雄安新区楼宇经济加快发展的实施方案》，鼓励新区运营主体根据区域定位和自身资源，打造主题楼宇、特色楼宇。纽约政府出台鼓励新兴行业发展的优惠政策，对新成立的科技企业中心提供公共土地、减免销售税等补助性政策。上海出台《上海市推进商务楼宇更新提升的行动方案（2024—2027）》，对不同等级商务楼宇分类施策，甲级积极引入产业链头部企业，乙级推动商务、商业、文化等功能融合复合，丙级则以完善基本服务功能为主。济南出台《济南市支持特色产业楼宇发展的若干政策》，提出特色产业楼宇运营主体达到一定自持运营比例，每年给予相应奖励。

政策奖补与金融工具赋能。《关于加强腾退低效产业空间改造利用促进产业高质量发展的实施方案》，提出对低效楼宇改造项目按照10%的比例给予固定资产投资补助资金，并将改造后节能率作为政策支持重要考量。《青岛市楼宇经济高质量发展三年行动方案（2023-2025年）》，鼓励通过信贷资产支持证券（ABS）、商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）等金融创新工具^[8]，推动楼宇资产证券化，发挥资产信用优势，降低融资成本，吸引资本参与开发建设，提高楼宇自持自营比例。

【管理支持：旧楼宇更新加强统筹引导】

加强统筹引导，有序实施旧楼宇更新。上海《虹口区城市更新行动方案》提出推动重点商务楼宇提档升级的牵头部门是区促投办法、各分中心和各街道。北京将旧商办楼宇更新纳入城市更新行动计划、城市更新规划，并针对老旧低效楼宇更新制定相应技术导则，明确老旧低效楼宇更新“留改拆”并举的原则，对楼宇更新方向作出指引。例如南京在盘活存量资产资源行动方案中，将低效楼宇更新纳入工作内容^[9]。

“复兴广州老城经济森林活力”

针对目前广州旧商办楼宇存在的设施老旧、业态趋同、运营不善、缺乏统筹等问题，结合国内外在空间、产业、管理方面的先进实践经验，以越秀区小北旧楼宇片区为例，探索老旧楼宇更新策略，展望广州旧楼宇更新未来。

3.1 小北旧楼宇片区发展现况

广州越秀区小北路沿线片区是典型的楼宇经济带，约37公顷带状用地范围内分布有14处旧商办楼宇，主要包括壬丰商务大厦、华宇大厦、肇庆大厦等楼宇，存量建设规模约32万平方米。据调研分析，片区现状业态以餐饮、零售和办公等为主，内部分楼宇已长期处于低流量、低租值的“双低”状态，根据2019年街区办公用房租金参考价，小北路沿线商办用房平均租金55元/平方米*月（图8），远低于广州同期写字楼平均租金118元/平方米*月，低于中山路沿线同期写字楼租金94元/平方米*月。

图8 2019年洪桥街区办公用房租金参考价

3.2 小北旧楼宇片区更新探索

（1）盘整旧楼宇存量资源

小北旧楼宇片区现有老旧商办楼宇14栋，其中具备近期改造升级潜力的重点旧楼宇5栋，包括壬丰商务大厦、华宇大厦、新华大厦、肇庆大厦和怡东大厦（图9），总建设量约15万平方米；产权主体分散、建议远期逐步活化升级旧楼宇9栋，包括国信大厦、广东粮食大厦、航运设计院大楼、北秀大厦、天秀大厦等（图10），总建设量约17万平方米。

图9 小北旧楼宇片区建议近期改造老旧楼宇分布图

图10 小北旧楼宇片区建议远期活化老旧楼宇分布图

（2）综合连片更新活化旧楼宇

空间改造重点：楼宇智慧化转型以及一体化复合空间建设

通过引入物联网、人工智能等信息技术，对片区消防设施、电梯等老旧设施进行智慧化改造，并构建智能通行系统、智能安防系统、智能停车系统、访客管理系统等智能系统，推动楼宇智慧化转型。推动旧楼宇片区向综合创想街区转型，打造集青创服务、消费服务、文化创意等多功能于一体的活力场所。引导片区内的老旧楼宇进行一体化复合空间建设，例如，将华宇大厦打造为涵盖共享办公、创意集市、艺术画廊等复合功能的生活艺术市集，将新华大厦打造为集概念书店、文创设计等复合功能创意概念书店，实现空间适应性再利用，推动楼宇复合化发展。

产业升级方向：主导业态多元错位发展以及适配业态指引清单制定

推动片区老旧楼宇由单一业态向多元融合业态转型，围绕片区青年创想街区的定位，引入人才创新创业、数字新媒体视频、创意设计与消费、当代潮流艺术四大产业，按照“一楼一特色、一楼一产业”思路，明确16处老旧楼宇的差异化主导业态，制定壬丰商务大厦、华宇大厦、新华大厦、肇庆大厦、怡东大厦这5处重点改造楼宇的适配业态清单（图11），促进主导业态多元错位发展，推动同类企业相聚一层楼、上下游企业汇聚一栋楼。对单栋楼宇业态进行分阶段升级指引，如壬丰商务大厦业态分为三个阶段进行升级，第一阶段主要是在3-8层筹备粤港澳大湾区人才港；第二阶段主要是在3-24层丰富人才港分区功能，引入人才服务头部企业及湾区青年酒店；第三阶段主要是完善3-41层粤港澳大湾区人才资源配套服务等（图12）。

图11 小北旧楼宇片区重点改造楼宇特色营造建议

图12 小北旧楼宇片区壬丰上午大厦业态升级建议

运营模式重构：楼宇联盟打造以楼宇产业生态圈构建

建议小北老旧楼宇片区成立由政府主导、楼宇经济行业组织共建、楼宇相关企业共同参与的“楼宇联盟”，通过楼宇联盟整合各方资源，深化政企合作，搭建集政策、金融、项目、人才于一体的楼宇经济综合服务平台，实现资源共享、活动共建、产业共融，定向引入创新创业、创意设计、潮流艺术相关企业入驻，根据洪桥街道对小北片区发展定位，推动构建面向青年群体的创意文化产业生态圈，引导小北旧楼宇高质量更新发展，促进小北楼宇经济带复兴发展。

3.3 广州旧楼宇更新实施建议

（1）建立旧楼宇更新实施协同管理工作机制

建议广州市统筹开展旧楼宇更新探索，逐步建立引导旧楼宇更新实施的协同管理工作机制，重点梳理中心城区区位价值与产业潜力较高的旧商务楼宇存量资源，纳入存量用地资源库进行统筹整合；完善旧楼宇资金支持、运营管理等配套政策，重点提供更新方式、建设标准等方面的实施指引，合理制定旧楼宇更新专项规划与行动计划。

（2）创新探索旧楼宇与多元存量资源结合更新实施模式

除了旧楼宇连片更新活化，针对中心城区用地空间紧张、各类服务设施资源短缺等普遍情况，建议进一步探索旧楼宇更新改造与周边老旧小区成片连片微改造、公共服务设施更新改造等多元存量更新综合实施。例如，对于机动车停车位缺口严重的街区，推动旧楼宇更新并引导改造增配立体停车设施、自动化智能停车库等，以缓解停车难题；对于商业价值不显著、产业升级活化潜力不佳的楼宇载体，综合考虑街区周边对其他公共服务设施或市政基础设施、保障性住房等配置需要，由政府或相关实施主体通过分割出让、收购部分闲置旧楼宇并进行改造的方式，增设托幼、养老、社区医疗及文化体育等配套设施，或增设保障性租赁住房、配售型保障性住房等，探索更多元化的楼宇更新路径。

（3）完善旧楼宇更新资金支持与金融工具

借鉴北京对符合绿色节能改造要求等条件的低效楼宇改造项目提供投资补助支持等做法，一方面建议广州遴选示范楼宇更新试点项目并支持改造实施，“以点带面”鼓励旧楼宇通过更新活化实现节能减排、推动绿色低碳设施设备应用等，逐步引导存量楼宇向绿色化建筑转型。另一方面探索“绿色债券+楼宇更新”融资改造模式，运用绿色信贷、绿色基金等多样化金融工具，构建多层次的全周期金融服务体系，解决旧楼宇因改造资金紧张而实施动力不足等问题。

校审：骆建云 窦飞宇

内容：刘娴 吴嘉慧 赖乔洵

编辑：李文莉