更新研究·政策解读|我院关于《广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引》等政策的对比分析

三、管理圈层和要求

（一）第一圈层。广州环城高速以内的区域。主要包含越秀区、海珠区北部、荔湾区东部、天河区南部等老城区，面积220平方公里。重点破解老城区人口过度密集、公共配套不足等瓶颈，增添高质量增长引擎，激发创新创业活力和动力。 

第一圈层内，城市更新单元产业建设量原则上占产居总建设量的50%以上；或城市更新单元融资地块上产业建设量原则上占融资地块产居总建设量的50%以上。

（二）第二圈层。

（二）第二圈层。广州环城高速以外，东至天河-黄埔、番禺-黄埔区界，南至广明高速，西至广州-佛山市界，北至华南快速。主要包含海珠区南部、荔湾区西部、天河区北部、白云区南部、番禺区北部等，面积397平方公里。着力强化中心城区核心区以及广州南站、万博商务区、国际创新城等重点功能片区的高端要素集聚，提高推动广州创新驱动高质量发展的能级。

第二圈层内，城市更新单元产业建设量原则上占产居总建设量的30%以上；或城市更新单元融资地块上产业建设量原则上占融资地块产居总建设量的30%以上。

四、其他

（一）城市更新单元按专项规划高标准配置教育、医疗等公共服务设施的，或与历史文化保护利用项目组合实施的，可适当放宽产业建设量占比要求；城市更新单元跨圈层的可结合实际确定产业建设量占比。具体比例在片区策划方案和详细规划方案中明确，并作为提请市城市更新工作领导小组会与市城市规划委员会审议事项。

‍五、名词解释

本指引中所述产业建设量是指城市更新单元范围内或融资地块范围内新建的产业建设量，包括商业商务服务业、工业（含普通工业、新型产业）、物流仓储的建设量。

产居总建设量是指城市更新单元范围内或融资地块范围内新建的产业建设量与新建的扣除公服配套后的住宅建设量之和。

《广州市城市更新单元设施配建指引》修订对照表

一、总则

（一）工作目标。

为实现老城市新活力，落实城市更新三年实施计划、五年行动方案、十年改造规划，推动城市高质量发展，以城中村改造为契机，促进城市更新地区建立完备、便捷、高效、舒适的公共服务设施配套体系，完善区域配套、补强设施短板、优化设施标准，按照教育、医疗、文化、体育、养老等专项规划并结合用地情况高标准配置公共服务设施，不断完善交通、电力、通信、环卫、给排水等市政基础设施。

《广州市城市更新单元详细规划报批指引》修订对照表

（三）城市更新单元划定。

以城市更新项目范围为基础，可包括多个更新项目，以成片连片为基本原则，综合考虑道路、河流等要素及产权边界、行政管理界线等因素，保证基础设施和公共服务设施相对完整，落实国土空间详细规划单元划分要求，划定城市更新单元。城市更新单元内可结合具体更新项目划分子单元（街区单元）。

（三）城市更新单元划定。

以城市更新项目范围为基础，可包括多个更新项目，以成片连片统筹规划为基本原则，综合考虑道路、河流等要素及产权边界、行政管理界线等因素，保证基础设施和公共服务设施相对完整，落实国土空间详细规划单元划分要求，划定城市更新单元。城市更新单元内可结合具体更新项目划分子单元（街区单元）。

（四）城市更新单元详细规划。
市规划和自然资源行政主管部门统筹组织，各区政府（广州空港经济区管委会）具体负责，可结合城市更新需要组织编制或者修改城市更新单元范围内的国土空间详细规划。

二、基本原则

（一）坚持规划统领原则。

强化规划在城市建设中战略引领和刚性控制的重要作用，落实国土空间总体规划的管控要求，科学编制城市更新单元详细规划，提高可实施性，加快推动城市更新项目落地。

二、基本原则

（一）坚持规划统筹引领和刚性管控原则。

强化规划在城市建设中统筹引领和刚性管控的重要作用，落实国土空间总体规划的管控要求，结合城市更新专项规划，科学编制城市更新单元详细规划，合理确定规划指标，有序推动城市更新项目实施。

4.市规划和自然资源行政主管部门审查。市规划和自然资源行政主管部门对城市更新单元详细规划进行审查，对各项评估成果的资料完整性进行核查，视需要组织召开专家、市直相关部门评审会。区政府统筹推进、市规划和自然资源局各区分局具体负责按照反馈意见修改完善成果，经市规划和自然资源行政主管部门业务会审查通过后，提请市规划委员会审议。

《广州市城市更新单元详细规划编制指引》修订对照表

（四）指标管控。

1.城市更新单元详细规划单元指标。包括：

（1）城市更新单元发展定位与主导功能；

（2）城乡建设用地规模边界；

（3）底线控制要素：城镇开发边界、永久基本农田、生态保护红线，市和区级绿线、蓝线、紫线、黄线，河涌水系控制范围、工业产业区块； 

（4）历史城区、历史文化街区、历史文化名镇名村、历史风貌区、传统村落、传统街巷、历史水系、不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑、改革开放优秀建筑、红色革命遗址、预先保护对象、南粤古驿道、古井、古桥、工业遗产、古树名木、古树后续资源、大树的管控要求；

（5）自然资源指标：耕地保有量、林地面积、湿地保有面积、河湖水面面积；

（6）开发容量：城市更新单元（子单元）总建设量上限，城市更新单元产业建设量占产居总建设量的比例下限；

（7）路网密度与高速公路、城市快速路、城市主干道、次干道级别的道路红线； 

（8）公共服务设施与市政、交通设施规模下限、类型；

（9）公共绿地用地规模；

（10）重点地区的城市设计要求，包括天际线、建筑高度、开敞空间、风廊、特色景观视廊等重要廊道、特色生态景观区、建筑界面以及地区特色风貌控制；

（11）结合实际需要纳入的其他要求。

（四）城市更新单元划定。

说明城市更新单元划定情况。以城市更新项目改造范围为基础，可包括多个更新项目，以成片连片统筹规划为基本原则，综合考虑道路、河流等要素及产权边界等因素，保证基础设施和公共服务设施相对完整，落实国土空间详细规划单元划分要求，划定城市更新单元。城市更新单元内可结合具体更新项目划分子单元（街区单元）。梳理城市更新单元内子单元（项目），明确各子单元（项目）名称、边界、类型、划定思路与方法等，提出拟采用的更新改造方式。

（五）现状基本情况。

梳理城市更新单元的自然条件、社会经济和人口情况、土地利用现状、用地权属现状、用地建设开发情况（已纳入“三旧”标图建库情况、已完善历史用地手续情况、土地现状地类情况）、现状建筑情况、历史文化遗产情况、公共服务设施与市政基础设施情况、综合交通现状、绿地与开敞空间现状以及其他重要现状（安全隐患等）情况。

（七）现状基本情况。

梳理城市更新单元的自然条件、社会经济和人口情况、土地利用现状、用地权属现状、用地建设开发情况（已纳入“三旧”标图建库情况、已完善历史用地手续情况、土地现状地类情况）、现状建筑情况、历史文化遗产情况、古树名木及古树后续资源和大树等情况、公共服务设施与市政基础设施情况、综合交通现状、绿地与开敞空间现状以及其他重要现状（安全隐患等）情况。

（九）经济可行性分析。

1.成本核算。主要包括前期费用、拆迁费用、复建费用、其他费用、不可预见费和拆迁奖励。依据经区政府认定的现状基础数据调查成果，核算现状建筑面积、复建建筑面积总量，说明现状权益情况。

2.融资测算。评估融资地块楼面地价，核算融资建筑面积总量、公共服务设施建筑总量等，初步计算政府土地出让收益、政府净收益。

（九）经济分析。

1.成本核算。统一执行市的成本核算标准，主要包括前期费用、建安费用、临迁费用、拆除费用、市政费用、农转用费用、不可预见费用等。

2.复建量核算。依据城市更新项目改造范围现状基础数据调查成果，按照市的成本核算标准，核算复建建筑面积总量，说明权益情况。

3.融资量核算。依据融资地块评估楼面地价，核算融资建筑面积总量等。

1.利益统筹。单个更新项目因用地和规划条件限制无法实现资金平衡的，应首先在城市更新单元内统筹。单元内无法统筹的，可在本区内统筹，或采用货币补偿。

需说明统筹平衡情况，包括异地安置、异地容积率补偿、货币补偿等情况。

2.公共服务设施统筹。说明城市更新单元内跨项目的公共通道、绿化空间、教育、医疗等公共服务设施的处置方案及衔接关系处理方案，区域统筹的公共服务设施应符合服务半径要求。

5.公共服务设施与市政基础设施规划。明确城市公共服务设施与市政基础设施的种类、数量、分布和规模，落实海绵城市（含防洪排涝）的规划建设要求，提出雨水关于优质教育资源的配置。应梳理区域内教育设施现状与规划情况，分析区域教育设施需求，结合教育专项规划和城市更新单元用地情况，按照《广州市城乡规划技术规定》（广州市人民政府令第71号）《广州市城市更新单元设施配建指引》，高标准落实教育设施的配建要求，每10平方公里原则上应配建一所优质中学。参照我市广州外国语学校（（南沙））、广州市执信中学天河校区、广雅中学花都校区、广州市铁一中学白云校区等优质中学成功案例，新建优质中学用地面积原则上不低于10公顷，原则上不少于60班（初中30班、高中30班，可根据实际需求调整），教学科研、宿舍（含学生宿舍、教工宿舍、骨干教师人才用房）、附属设施建筑面积配比可参照5：3：2的比例设置。应配置教学楼、实验楼、行政楼、艺术楼或报告厅、图书馆、体育馆、游泳馆、运动场、饭堂、宿舍、后勤服务及附属保障设施等。年径流总量控制率。

6.历史文化遗产保护。落实《广州历史文化名城保护规划》及历史文化遗产保护对象保护规划的有关要求，针对城市更新单元范围内涉及的历史城区、历史文化街区、历史风貌区、历史文化名镇、名村、传统村落、骑楼街以及不可移动文物、历史建筑（含线索）、传统风貌建筑（含线索）、预先保护对象等保护内容，以及其他确有保护价值的对象，明确保护要求和控制要求，提出历史文化遗产保护与利用策略。

7.历史文化遗产保护。落实《广州市历史文化名城保护条例》《广州市关于在城乡建设中加强历史文化保护传承的实施意见》《广州历史文化名城保护规划》及历史文化遗产保护对象保护规划等的有关要求，针对城市更新单元范围内涉及的历史城区、历史文化街区、历史文化名镇名村、历史风貌区、传统村落、传统街巷、历史水系、不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑、改革开放优秀建筑、红色革命遗址、预先保护对象、南粤古驿道、古井、古桥、工业遗产等保护内容，以及非物质文化遗产、老地名、具有历史价值的公园、老城区自然山水格局和街巷肌理等，明确保护要求和控制要求，提出保护与利用策略，引导历史文化遗产自身造血，实现永续传承。对历史文化遗产调查评估提出各项保护和活化利用措施的采纳落实情况进行说明。

2.规划环境影响评价。按照《规划环境影响评价条例》（中华人民共和国国务院令第559号）、有关环境保护标准以及规划环境影响评价技术导则，编制规划环境影响报告书，分析城市更新单元所在区域环境特征（环境空间管控区、饮用水源保护区、环境空气质量功能区等），对规划实施可能造成环境影响进行分析、预测和评估，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施，明确环境影响评价结论。落实海绵城市建设、绿色城市基础设施、绿色建筑、节水设施等相关要求。

（十五）专项评估。

为提高城市更新单元详细规划的科学性、合理性，在编制阶段，依据有关法律法规、技术规范和政策文件要求，同步开展专项评估，与详细规划成果一并送审。评估成果可根据项目具体情况，采用报告书或篇章或说明等形式提供，在城市更新项目方案编制阶段，评估成果可以共用。

3.历史文化遗产调查评估。编制历史文化遗产调查评估成果，明确城市更新单元的历史文化发展脉络及价值特色，系统梳理历史文化遗产，挖潜保护资源，提出历史文化保护利用策略，落实各层次保护规划的保护范围、保护要求等，提出保护更新与活化利用措施。应当将历史文化遗产普查成果，以及结合城市更新基础数据调查工作同步开展的历史文化遗产保护对象现场调查评估成果，纳入历史文化遗产调查评估成果。

4.古树名木及古树后续资源影响评估。编制古树名木及古树后续资源影响评估成果，开展城市更新单元范围内的古树名木、古树后续资源、大树以及一般树木的普查，挖掘生态特色，提出保护利用措施等内容。

5.洪涝安全评估。按照控规编制海绵城市专章（含洪涝安全评估）模板、市政基础设施专章上会材料模板要求，从区域宏观视角分析单元的地形地貌、下垫面、水域面积等本底条件，结合水利、海绵、市政设施设施情况，提出区域近五年的内涝点、易涝点分布及成因，确定洪涝风险等级，评价本地区是否达到相应的防洪、内涝防治、治涝、管网设施、河涌水系、供水、污水、海绵城市、调蓄空间标准，并提出改善措施使项目满足要求。

6.市政基础设施评估。编制市政基础设施评估成果，从区域视角评价现状供给条件，根据城市更新单元发展规模预测市政基础设施需求，说明上层次规划和专项规划相关要求和落实情况。进行市政基础设施评估并提出相应的改善措施，明确市政基础设施的种类、数量、分布、规模和建设时序。

7.社会稳定风险评估。按照相关文件要求，编制社会稳定风险评估成果，重点分析查找各风险因素，评估论证其合法性、合理性、可行性、可控性，明确风险评估结论和相应建议，提出风险防范措施和处置预案。

2.方案图集。包括区域位置图、更新项目改造范围图、更新单元范围图、上层次规划图、土地利用现状图、用地权属情况分析图、改造方式分区图、土地整备方案图、“三地”处置方案图、标图建库处置方案图、完善历史用地手续方案图、需征收农用地示意图、留用地布局图、飞地处置方案图、用地布局规划图、项目地块划分与指标控制图、公共服务设施规划图、市政基础设施规划图、综合交通规划图、城市设计指引图、历史文化遗产保护利用图、绿地系统规划（树木保护）图、各专项规划图以及分期建设时序图等。