前言
2008年至2020年，广州市第二产业占比由38.94%逐年下降至26.34%，于2021年占比首次出现回升，截至2022年第二产业占比为27.43%，仍远低于深圳市(38.30%)以及广东省（40.93%）第二产业占比，而村镇工业集聚区占广州市工业用地的三分之一，5000平方米以上的村镇工业集聚区约有2700个，总面积约132平方公里，是广州实体经济发展的重要空间载体。由于各种历史原因，这些集聚区多数存在“在园企业规模小、规划空间布局乱、生产质量效能差、土地利用效率低”等问题。为深入贯彻落实习近平总书记关于大力发展制造业和实体经济的重要指示精神，按照市委市政府关于“坚持产业第一、制造业立市”的工作部署，广州市逐步推进村镇工业集聚区更新改造，通过以存量工业用地升级改造，提升产业发展效能和效益，助力全市产业高质量发展。
花都区村镇工业集聚区特征
花都区村镇工业集聚区地块用地面积约占全区工业用地面积的50%，呈现规模分散、建设强度低等特点。作为花都区产业发展用地的重要组成部分，区内村级工业园平均规模5.8公顷，开发强度仅0.07，较为粗放，用地分布上与国有产业用地相互交织。
产业用地权属分布示意图（花都区平步大道局部）
象山村村镇工业集聚区改造基本情况
项目位于花都区东部空港经济创新产业带，北至花东镇体育公园，南至永星路，改造面积5.4公顷。现状以物流仓储功能为主，仓库租赁收入利润单薄，物业及用地低效，亟需通过改造提升土地产出效能。该项目用地权属复杂，集体权属与国有权属相互交错，集体权属共计3.05公顷，国有权属2.40公顷，属于典型的国有与集体伴生连片区域。该项目改造后将打造成集电子商贸、智能制造、创意设计等特色产业为一体的综合产业园区。
改造平面图
象山村村镇工业集聚区项目改造路径
针对象山村村镇工业集聚区现状特征，项目重点在改造路径和产业发展两个方面开展实践探索：
1.创新“政府引导、村企联改、综合整备”的实施路径
2.精准定制产业载体空间，推进工业上楼
改造效果图
技术工作从2019年起至批复，历经多次政策优化和完善：2019年《关于广州市村级工业园整治提升的实施意见》、2020年《广州市工业产业区块管理办法》、2022年8月和11月《支持村镇工业集聚区更新改造试点项目的土地规划管理若干措施》《关于加快推动村镇工业集聚区整治提升的实施方案》，体现了我市鼓励村镇工业集聚区改造、支持推进“工改工”项目落地的决心。在花都区、花东镇政府等部门的大力支持下，项目合作企业坚定了发展信心，我院项目编制团队全程服务不断探索梳理改造路径，形成多方协同共赢的工作机制，最终推动项目获得批复。
我院积极为广州市村镇工业集聚区改造工作建言献策。在2022广州市“两会”上，我院董事长骆建云作为市人大代表提出的《关于加快推进我市村级工业园更新改造的实施建议》，得到时任市主要领导的指示批示；后续还与市委改革办就村镇工业集聚区改造工作开展联合调研，形成《关于有序推进村级工业园升级改造的建议》（《广州改革〔2022〕第22期》）。
截止目前，我院已在天河区、白云区、花都区和增城区等区域开展旧厂房、村镇工业集聚区相关改造方案编制工作。广晟柯木塱旧厂和1978电影小镇项目已获批复 ；白云清洁厂项目已纳入《广州市村镇工业集聚区更新改造试点推荐项目（2022年第一批）》，其全面改造地块已获批复并完善用地手续。后续技术团队将持续跟进项目实施，助力我市村镇工业集聚区改造出新出彩。
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