更新研究·作品|城中村改造动态：广州城市更新新样本——黄埔五村七片项目的“四大创新”实践

现状情况

五村七片项目位于广州市黄埔区九佛街道，地处中新广州知识城核心区域，涵盖莲塘、重岗、燕塘、蟹庄、山龙五村七片区。该区域现状房屋老旧分散，产业形态低端，公共配套设施严重匮乏。为彻底解决这些问题，项目采取了“依法征收，净地出让”的全新模式，由广州开发区城市发展集团有限公司（下称“城发集团”）作为改造主体，对改造范围内的287.91公顷土地进行整体搬迁和集中建设。

项目进展

2025年7月10日，项目改造方案已取得广州市住房和城乡建设局批复，目前正在开展征拆和安置房建设工作。截至2025年9月，项目拆除进度已达90%，复建安置区已全面开工。

聚焦成片改造，

优化城市空间布局。

一是打破村域边界，实现连片统筹。五村七片项目涉及莲塘村、蟹庄村、燕塘村、重岗村、山龙村五条村，现状每个村布局分散、图斑碎片化，制约了片区空间结构的优化和整体发展。为此，我院创新性提出从原有以每个村为一个改造项目的改造模式，通过打破村域边界，实施连片统筹改造，有效解决了该片区城市结构混乱、产业空间破碎、公共配套零散等问题。这种成片改造模式不仅提升了土地利用效率，还为后续的产业导入和公共服务设施配套提供了广阔空间，该模式得到了从政府到村社、村民的支持。

二是腾挪整合，服务城市功能。项目通过腾挪整合土地资源，为知识城国际生物医药园、湾区半导体产业园等重大产业平台落地提供了约182万平方米的优质成片空间载体。这种优化城市功能布局的举措，不仅满足了高端产业的发展需求，还促进了区域内的产城融合，实现了产业与城市的协调发展。

三是完善基础设施，提升城市品质。为提升区域内的基础设施水平，项目大力推进配套基础设施及便民公共服务设施建设，计划建设道路488公里和7处文体服务设施、8所学校、12所幼儿园、10处医疗卫生设施等，满足居民教育、医疗等基本生活需求，提升居民生活质量。

创新房票安置，

实现多方共赢局面。

一是全国首创房票模式，拓宽安置补偿路径。2024年4月18日，五村七片项目全国首创“依法征收+净地出让+房票安置”组合模式，发放了全国首张“依法征收、净地出让”城中村改造新模式项目房票。房票将拆迁补偿权益货币化，让村民可以凭票购买特定范围内的商品房。这一举措打破了传统回迁安置的单一路径，为村民提供了灵活多样的安置选择。目前，已通过房票认购883套商品房，成功带动商品房成交7.47亿元，有效加速了去化。

二是克服实施难题，推动工作落地见效。启动初期面临时间紧、推广难、回迁安置量确认不清、工作流程不明等诸多挑战。九佛街道联合改造主体城发集团及各村社，开展房票补偿安置意愿摸查。每周组织房票补偿安置宣讲会，针对意向村民重点宣传讲解。在征收补偿协议工作尚未开展的情况下，区更新局、九佛街道、城发集团等多方研讨，采用“临时补偿协议”，明确标准，核定村民可兑换房票的回迁安置量，为房票安置工作奠定基础，可减少回迁安置面积，缓解安置压力。

三是实现多方共赢，推动项目高效进展。对村民而言，大大缩短了回迁周期，部分村民房屋拆迁后长期面临租住困境，同时，村民使用房票购房时可享受一定优惠和奖励。对房地产企业来说，安置需求定向引流到商品房市场，有效盘活了企业资金，加速了商品房销售去化，缓解了企业资金压力。对政府而言，房票安置后腾出的空间资源，可用于建设保障房及产业载体，满足刚性住房需求和产业发展升级需要。

注重历史文化保护，

传承城市记忆。

坚持“以人为本、文化传承”的理念，重视城中村的历史文化价值，在改造过程中对历史文化遗迹进行全面梳理和评估，制定科学的保护与活化利用方案。对于广州市传统村落燕塘村，将愿意搬迁的村民实施集中安置，充分保障村民居住权益。而腾出的房屋，按修旧如旧原则进行保护修缮，保留建筑风貌特色，规划为特色商业区域，由政府组织统一运营，将历史文化资源与现代城市功能相结合，发展文化旅游、创意产业等，实现历史文化资源的可持续利用，提升城市文化软实力。针对区登记保护文物单位少七陈公祠，严格落实文物保护政策，采取原址保留的方式，将其规划调整为文物古迹用地，划定文物安全范围。引入专业团队进行科学修缮与维护，通过设立展示窗口、举办文化活动等方式，让文物“活起来”，让历史文化在新时代焕发新光彩。

促进产业转型升级，

增强城市发展动力。

一是释放产业用地，保障重大项目落地。通过腾挪整合，五村七片项目成功释放约182万平方米产业空间，为知识城国际生物医药园、湾区半导体产业园等重大产业平台落地提供优质成片空间载体。产业空间的释放，吸引了众多优质企业入驻，促进了产业集聚与升级，带动区域经济发展。同时，居住、商业、公共服务等功能的完善，为产业发展提供配套支撑，实现了产城融合发展，提升了区域的综合竞争力与吸引力。

二是建设保障房，满足产业人才住房需求。在满足村民自住需求的前提下，大力探索城中村改造支持保障性租赁市场。通过将富余安置区面积用于保障性租赁住房，满足了周边产业人才的住房需求，促进了职住平衡。

五村七片项目通过四大维度的系统性创新，实现“土地增效、民生提质、文脉延续、产业跃升”多重目标。其探索形成的“整体搬迁+房票安置”双轮驱动模式、“文物活化+产业导入”融合开发路径，为全市城中村改造提供了可复制、可推广的实践样板。

项目改造方案效果图

来源：广州开发区城市发展集团有限公司