文/东方证券研究所宏观策略组
事件：
1月14日消息，住建部日前发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，《意见》指出需要充分认识培育和发展住房租赁市场的重要意义，积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点。此前，银监会近日已下发《关于中信银行等27家银行开办信贷资产证券化业务资格的批复》，27家股份制银行和城商行获得开办信贷资产证券化业务的主体资格。
简评：
我们维持2015年是资产证券化大年的判断。资产证券化包括ABS（资产支持证券化）、MBS（住房抵押贷款证券化）、REITs（房地产投资信托基金）等类别。其中，信贷资产证券化（主要是ABS和MBS）被认为是发展空间最大的类别，尤其在利率市场化进程加速的背景下，存款大量流失的银行体系通过资产证券化盘活存量资产的动力较大，其有利于降低银行体系风险资产规模、提高银行资本充足率、释放信贷空间，在分散信贷资产风险、优化金融资产配置等方面有重要作用。银监会于2014年11月20日曾下发《关于信贷资产证券化备案登记工作流程的通知》，要求银行业金融机构开展信贷资产证券化业务应向银监会提出申请相关业务资格。此次银监会文件的下发标志着信贷资产证券化备案制已经实质性启动。据统计2014年全年银行间市场共发行65单总规模2770亿元的资产证券化产品，而2013年、2012年分别仅发行了6单共157亿元、5单共192.62亿元。预计今年信贷资产证券化或将进入爆发式增长期。
REITs试点也有望全面铺开。14年9月底，中国人民银行和银监会发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，明确提出“积极稳妥开展房地产投资基金（REITs）试点”。11月中旬，央行和住建部在北京、上海、广州和深圳四个城市，推行REITs试点，试点范围主要集中在保障房市场。几乎同时，证监会也启动了REITs试点工作，证监会发布《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》及配套细则。未来还有望在四个城市设立REITs交易所。此次住建部再次明确推进REITs试点，将进一步推动资产证券化的创新发展，盘活实体企业存量资产，提升资金周转效率。
苏宁云商成功试水REITs，开启商业地产资产盘活先例。12月16日，华夏资本管理有限公司“中信华夏苏宁云创资产支持专项”计划正式成立，并将在深交所挂牌，这也标志着苏宁云商REITs产品的成功发行。中信证券联合苏宁云商创设的这项计划的规模接近44亿元，其中A 类证券规模约为 20.85 亿元，期限为18年，每3年开放申购/回售。 类证券规模约为23.1亿元，期限为3+1年。A类的预期收益率约为7.0%-8.5%，B类的是固定+浮动收益，固定部分约为8.0%-9.5%。苏宁云商已将旗下11家门店物业的相关资产权益转让给该专项计划。中信证券的子公司中信金石基金管理有限公司设立了专门的中信苏宁私募投资基金，收购持有11家门店物业的项目公司，同时给项目发放委托贷款(包括优先债和次级债)，且将持有的优先债前18年的利息收益权通过实物分配方式转让至苏宁云商，进而把私募资金的份额作为基础资产来设立资产支持证券。资产收益构成包括基础资产产生的净租金收入、苏宁集团的优先收购权权利对价、苏宁云商的流动性支持款、基础资产收入在专项计划账户中的再投资收益及计划管理人对专项计划资产进行投资所产生的收益等。程序设计虽然略有复杂，但是盘活了企业的存量资产，实现了资金回笼，同时也体现了资产证券化的创新活力，满足不同投资者对期限、风险和利率同偏好。
投资建议：建议关注资产证券化的后续演进以及证券法修改对于资产证券化的进一步制度化，并可适当增配受益于资产证券化推进进程的金融、地产、商业等行业相关公司。
附：
住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见
建房[2015]4号
各省、自治区住房城乡建设厅，直辖市建委（房地局）：
近年来，我国住房租赁市场快速发展，住房租赁规模逐步扩大，为解决居民居住问题、推动经济社会发展作出了重要贡献。据统计，城市居民家庭通过租赁解决住房问题比例逐年上升，进城务工人员主要通过租赁方式解决住房问题。与此同时，住房租赁市场发展还不能完全适应经济社会发展的需要，存在供应总量不平衡、供应结构不合理、制度措施不完善，特别是供应主体较为单一等问题。为加快培育和发展住房租赁市场，现提出以下意见：
一、统一认识，明确要求
（一）充分认识培育和发展住房租赁市场的重要意义。住房租赁市场是我国住房供应体系的重要组成部分，在经济社会发展中起到十分重要的作用。没有发育完善的租赁市场，住房供应体系就不完整、居民对住房的合理消费就得不到满足、住有所居的目标就难以实现、人口有序流动就会受到制约、承租人的合法权益就难以得到保障、大量的存量房源就得不到充分利用。
培育和发展住房租赁市场，有利于完善住房供应体系，解决不同需求居民住房问题；有利于拓宽公共租赁住房房源渠道，完善住房保障体系；有利于盘活存量房源，提高资源利用效率；有利于新型城镇化建设，促进人口有序流动；有利于加强和改进社会管理和服务，提高社会治理能力。各级住房城乡建设主管部门要切实把握当前有利机遇，加快推进住房租赁市场发展。
（二）总体要求。发挥市场在资源配置中的决定性作用和更好发挥政府作用，积极推进租赁服务平台建设，大力发展住房租赁经营机构，完善公共租赁住房制度，拓宽融资渠道，推动房地产开发企业转型升级，用3年时间，基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。
二、建立多种渠道，发展租赁市场
（三）建立住房租赁信息政府服务平台。搭建住房租赁信息政府服务平台，是各市县房地产管理部门职能所在，是政府引导市场的重要手段。建立政府服务平台，为租赁市场供需双方提供高效、准确、便捷的信息服务，出租人可随时发布出租房屋的区位、面积、户型、价格等信息，承租人可发布租赁房屋的需求信息，逐步实现在平台上进行对接；提供房屋租赁合同示范文本，明确提示双方的权利义务；为房地产中介机构备案提供方便，公布经备案的房地产中介机构名单，房地产中介机构和从业人员信用档案等信息。有条件的城市，要逐步实现房屋租赁合同网上登记备案，方便群众办事。
（四）积极培育经营住房租赁的机构。推进住房租赁规模化经营，能够提升租赁服务水平，稳定租赁关系，规范租赁行为，促进住房租赁市场发展。鼓励成立经营住房租赁的机构，通过长期租赁或购买社会房源，可直接向社会出租；也可以根据市场需求进行装修改造后，向社会出租。经营住房租赁的机构，要提供专业化的租赁服务。积极引导经营住房租赁的机构，从事中小户型、中低价位的住房租赁经营服务。探索建立支持经营住房租赁机构发展的融资渠道。
（五）支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租。支持房地产开发企业改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变。鼓励有条件的房地产开发企业，在新建商品房项目中长期持有部分房源，用于向市场租赁；也可以与经营住房租赁的企业合作，建立开发与租赁一体化、专业化的运作模式。支持房地产开发企业将其持有的存量房源投放到租赁市场，也可以转成租赁型的养老地产、旅游地产等。
（六）积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点。REITs是一种金融投资产品，推进REITs试点，有利于促进住房租赁市场发展，有利于解决企业的融资渠道，有利于增加中小投资者的投资渠道。通过发行REITs，可充分利用社会资金，进入租赁市场，多渠道增加住房租赁房源供应。积极鼓励投资REITs产品。各城市要积极开展REITs试点，并逐步推开。
（七）支持从租赁市场筹集公共租赁房房源。从租赁市场筹集公共租赁房房源，有利于提高安置工作效率，有利于盘活存量住房，有利于解决公共租赁住房管理难等问题。各地可以通过购买方式，把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房，转为公共租赁住房，保障性住房要逐步从实物保障为主转向建设和租赁补贴并重，“补砖头”与“补人头”相结合。鼓励和支持符合公共租赁住房保障条件的家庭，通过租赁市场解决住房问题，政府按规定提供货币化租赁补贴。
三、加强领导，狠抓落实
（八）加强组织领导。培育和发展住房租赁市场工作是各级住房城乡建设部门的重要职责。各地要高度重视，狠抓落实。各省级住房城乡建设部门要切实加强指导和监督，积极与有关部门沟通，研究制定本地区支持政策，形成政策合力。各市县房地产管理部门要切实负起责任，积极与有关部门配合，切实抓好落实工作。
（九）加强统筹谋划。各市县要结合本地实际，科学规划本地区住房租赁市场发展，制定具体的工作方案。工作方案要明确目标、主要任务、具体工作安排和政策措施。要建立健全工作机构，明确工作机构，充实人员力量，保证工作有序推进。
（十）加强政策支持。培育住房租赁市场是一个系统工程，涉及多个方面，各地要在金融、税收和经营管理等给予政策支持。积极鼓励和引导国内外资金进入住房租赁市场。对于机构、房地产开发企业，经营租赁住房需要办理规划变更、装修改造等相关手续的，积极给予支持。对租房居民需要出具稳定居所证明的，应简化流程，积极办理。同时，各地要加强宣传，正确引导居民住房消费，营造良好的社会氛围。
各省级住房城乡建设主管部门要将本地区落实本指导意见的情况于2015年6月30日前报我部。
中华人民共和国住房和城乡建设部
2015年1月6日