英國房產一直深受中國投資者的關注。如果做一次統計，從2016年至今，與英國房產市場相關新聞中出現、重複頻率最高的關鍵詞一定是“脫歐”。從脫歐前的各種具有爭論性的預測，到脫歐後消極與更消極的展望，市場在調整，投資者也在適應。一年過去了，據普華永道的最新的分析預測，今年英國的平均房價年增幅將放緩至3.7%，相比之下，原來的預期增幅只有1%。實際表現好於業界預測。加之，英鎊對人民幣還處在低位，投資者對英國房產興趣不減。對於投資房產，許多投資者還是一頭霧水，尤其涉及到相關稅務。其實除了稅務，還有許多被投資者所忽略的細節。
首先，給大家介紹一下SPV。什麼是SPV(Special Purpose Vehicle)呢？這種類型的公司成立的目的是購買物業出租。 SPV 可以以公司的形式成立，要滿足公司屬於SPV性質，需要在登記公司的時候，選擇公司的經營範圍是買賣房產或租賃房產，SIC code 通常是68100，68201, 68209或68320.
為什麼不使用用已經運營的公司去投資房產？最重要的是已運營的公司所存在的商業風險，比如說在公司有債務的情況下需要變賣公司的物業還款給公司債權人。
成立SPV公司可以更好地保護資產，作為物業投資用的首期付款押金後期可以以董事還款形式取出而不產生稅金，公司名下的借款產生的利息仍然可以財務費用抵扣，增加家庭成員作為股東的話，可以用上個體每年免稅的分紅額度(17/18年是£5000)，公司的淨利潤可以保留在公司賬上再投資而不會有額外的個人所得稅產生，還有一個好處就是不需要完成房產銷售的交易，可以通過股權轉讓把所有權轉給家人，這種方法簡單，快捷且低成本。
現在，我們來更具體介紹一下投資者應該了解的與房產投資相關的稅務，特別是房產在個人名下與SPV名下的稅務差異：印花稅，個人所得稅，公司稅，資本利得稅，公司名下住宅房的年度住宅稅，遺產稅。
1. 印花稅 （SDLT）
印花稅稅率參照以下表格：
| 交易價值 (£) | 印花稅稅率 | |||
| 0-125,000 | 0% | |||
| 125,001-250,000 | 2% | |||
| 250,001-925,000 | 5% | |||
| 925,001-1,500,000 | 10% | |||
| Over 1,500,000 | 12% | |||
*從2016年4月1號起，對於第二套和之後的房產將會有一個額外的3%印花稅。
例如，一套房子的成交價值是1,600,000英鎊，那麼125,000以內的部分是不需要繳納印花稅的，125,001-250,000的部分，繳納2%的印花稅，也就是2,500。250,001-925,000的部分，繳納5%的印花稅，等於33,750。925,001-1,500,000的部分，繳納10%的印花稅，也就是57,500。超過1,500,000的部分，繳納12%的印花稅，也就是12,000。所以，如果房屋的成交價值是1,600,000英鎊，那麼應繳印花稅就是105,750英鎊。
除了以上印花稅，在購買SPV股權的時候，£1000以上要支付0.5%的印花稅。投資者通常會建立全新的SPV公司，這樣就沒有因購買股權而產生的印花稅。
2. 個人所得稅(Income Tax)
物業在個人名下持有的話產生個人租金收入，需要交納個人所得稅，個人所得稅率參照以下表格（17/18）：
| 個人收入 (£) | 個所得稅稅率 | |||
| 0-11,500 | 0% | |||
| 11,501-45,000 | 20% | |||
| 45,001-150,000 | 40% | |||
| Over 1,500,000 | 45% | |||
3. 公司稅(Corporation Tax)
SPV的公司則需要支付公司利潤所得稅19%，在2020年，這一稅率可能會降至17%。 SPV沒有每年免稅額度，而且投資者的收到的分紅需要交納分紅稅。
分紅稅率參照如下表格：
| 分紅 (£) | 分紅稅率 | |||
| 0-5,000 | 0% | |||
| 5,001-33,500 | 7.5% | |||
| 33,501-150,000 | 32.5% | |||
| Over 1,500,000 | 38.1% |
|||
4. 資本利得稅（CGT）
個人持有房屋所有權的資本利得稅稅率是18% 或者28%，用哪個稅率取決於個人的收入。年度（17/18）的資本利得稅免稅額是£11,300。
SPV持有的物業或股權增值的資本利得稅是20%,公司享有稅務局給予的指數減免（Indexation Allowance). 如果SPV達到運營的條件，可以申請企業家減免，那麼資本利得稅可用10%的稅率。
5. 公司形式的年度住宅稅（ATED）
個人持有房屋所有權，不需要繳納公司形式的年度住宅稅，但是SPV持有房產，並且其價值在£500,000以上，需要繳納公司形式的年度住宅稅。
公司形式的年度住宅稅稅率參照以下表格：
| 房產價值 (£) | 每年應繳稅額 (£) | |||
| 500,000 – 1,000,000 | 3,500 | |||
| 1,000,001 – 2,000,000 | 7,050 | |||
| 2,000,001 – 5,000,000 | 23,550 | |||
| 5,000,001 – 10,000,000 | 54,950 | |||
| 10,000,001 – 20,000,000 | 110,100 | |||
| Over 20,000,000 | 220,350 | |||
如果房屋出租給不關聯的一方，SPV將獲得年度住宅稅稅務減免。如果稅務減免條件不適用，那麼SPV出售房屋，則需要繳納與公司形式的年度住宅稅（ATED）相關的資本利得稅。
6. 遺產稅(IHT)
無論是個人還是SPV持有房屋所有權，都需要繳納遺產稅。 325,000英鎊以下不需要繳納遺產稅，超出的部分繳納40%的遺產稅。運營公司可獲商業房產稅務減免，SPV一般情況下不可以算作是有運營公司。
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