陈吉灏
景顺房地产中国区负责人
陈碧婷
景顺亚太区房地产投资策略师
孟月
自如资管CEO
中国的租赁住房市场在过去几十年间经历了深刻变革。传统观念中，拥有房产被视为经济稳定与成功的象征。但近年来，年轻一代的价值观正在发生转变——他们更看重居住的灵活性、持有一定的现金流和高品质的生活，而非需要长期投入的房产购置。这一变化由多重因素驱动，包括但不限于房地产市场整体下行、核心城市的房价高企、工作地点的灵活性增强，以及对财富与成功定义的重新审视等。
2020年，中国租房人口规模已接近2亿，北京、上海、广州、深圳等核心城市约有47.3%的居民选择租房而非购房1。近年来，在政府以推动住房市场均衡发展、落实“租购同权”以及改善城市住房环境的政策支持下，这一发展趋势得以持续增强。
中国房地产市场在近年来持续处于调整周期，政府自2024 年初起已陆续出台多项刺激措施，但由于居民对未来收入增加和经济回暖时间的不确定等原因，导致以提高负债率为目标的政策效果有限。
随着供需两端的政策持续发力，房地产市场在2025年已显现企稳迹象，部分自住购房需求有望在中期内回归，或对租赁需求形成一定分流。但受限于支付能力、居住偏好及现金流需求等考量，预计大部分年轻群体仍将保持谨慎，难以在短期内大范围转化为购房客户。
截至2025年2月，北京和上海由专业机构运营的租赁住房项目出租率仍维持在约90%2，进一步突显了市场对高品质、专业化管理租赁住房的稳健需求。
与此同时，持续的政策利好不断吸引机构投资者对租赁住房市场的关注。过去几年间，租赁住房市场大宗交易活跃度和资产的流动性大幅度增强，国内外投资者积极参与布局，投资策略涵盖核心型、增值型等多种类别。
2024年7月，市场化租赁住房首次被纳入中国公募不动产投资信托基金底层资产范围，进一步提升了该类资产的流动性。同年，租赁住房REITs板块价格指数上涨31%，成为唯一录得资本化率降低的资产类别3。这些政策不仅提升了机构投资者对该领域的配置意愿，也为租赁住房提供了更为多元和高效的退出路径。
尽管面临宏观经济增速放缓，租赁住房凭借其低空置率与稳定的租金增长潜力，以及可望持续优异的投资回报表现,被众多投资者视为最能够对抗周期的资产类别之一。
上述市场发展趋势推动机构投资者采取多种方式进入租赁住房赛道，包括直接投资租赁住房项目或与本土开发商和运营商合作等。部分机构投资者在进行重资产配置的同时，还着力打造了自有品牌及运营平台4。
核心策略把握市场机遇
随着中国租赁住房市场扩容、参与者增多，如何拓宽投资渠道并提升运营能力，逐渐成为突破同质化竞争的关键。针对当前市场环境，我们梳理出以下核心策略帮助投资者准确把握市场机遇：
01 定制开发新建资产
经验丰富的运营商可以通过远期收购的方式打造定制化租赁住房。该策略通常与信用资质良好的开发商从项目初始的产品设计阶段即开展合作，由运营商为开发商在住宅混合公建用地的项目中提供公建部分的产品和资金解决方案，再由开发商为运营商进行租赁住房产品的定制化开发，帮助运营商降低建造成本和开发风险，最终实现双赢。该模式能确保项目精准匹配当地客户需求，同时达到高品质的产品交付标准。
02 重新定位与改造存量资产
尽管定制化的新建项目更受投资者青睐，但由于其成本构成复杂、需要运营商对客户需求与产品设计有较强的研判能力，以及需要与开发商进行深度协同等挑战，实施难度相对较大。因此，对于租赁住房投资者而言，将营运表现不佳的办公楼或经济型酒店进行改造再定位或重新开发的转型策略同样值得关注。这类交易规模通常较小，但因项目在改造后的资产价值得到大幅提升，仍然有潜力提供有吸引力的投资回报5。
03 整合提升稳定运营资产
由于在上一轮房地产周期中入市的投资者目前普遍存在流动性和退出需求，这为后续的投资者创造了整合存量资产的战略机遇。通过引入更有经验的运营商，并充分发挥其在产品定位和运营管理等方面的优势，新入市的投资者可以进一步提升原有资产经营效率，进而优化整体投资回报表现。
04 运用科技与大数据
提升产品力及运营效率
科技赋能在租赁住房的投资决策、产品设计、以及日常运营管理中扮演着日益关键的角色：
项目投资决策阶段
依托庞大的数据库和专业的分析工具，配合专业运营团队的市场经验，帮助投资者实现对目标项目未来经营表现准确和高效的评估。
产品设计与开发阶段
通过商圈租赁市场数据，精准定位产品，设计符合客户需要的户型。配置全屋智能系统，包括但不限于智能照明控制、智能门锁、智能空调以及远程中央控制面板等。
资产运营与管理阶段
通过应用先进的运营管理系统实现租约的日常即时管控、水电账单自动化处理、设备能耗实时监测，并通过人工智能进行24小时云服务，自动生成项目资产管理报告，降低人工成本，提升管理效率。
2025年2月下旬，景顺房地产宣布与租赁住房运营商自如成立合资平台星耀如景（Izara），共同投资并运营中国的租赁住房项目。该合作旨在填补市场空白，通过结合景顺的全球资本配置与投资专长，以及自如成熟的运营管理体系和品牌影响力6，在北京、上海等核心城市提供满足年轻用户需求和消费能力的高品质租赁住房解决方案。
合资平台的首个旗舰项目位于北京，规划建成为一个可提供约1,500套房间的大型新一代租赁社区，预计于2027年竣工交付7。项目在前期通过自如专有的数据库对潜在客户需求进行了深入分析，全面掌握了区域市场的供求关系，从而帮助投资者制定了最优的产品方案、定价、以及渠道推广策略。
在持续的政策支持、年轻一代居住观念转变以及科技应用深化的共同驱动下，中国租赁住房市场为投资者提供了长期且稳定的增长机遇。
景顺与自如的合资平台作为一个典型案例，在为市场提供高品质租赁社区的同时，也帮助投资者对于如何参与中国的租赁住房赛道进行积极探索。我们相信随着租赁住房市场的持续发展与成熟，其蕴含的增长潜力和投资回报前景都将值得期待。
资料来源：
1）《2024 中国重点城市租赁住房发展报告》，2024 年 11 月，中国城市规划设计研究院（CAUPD）。
2）资料来源：中国房地产指数系统（CREIS），2025 年 3 月。
3）万得（WIND）与中国信托业数据，截至 2024 年 12 月 31 日。
4）《2023 中国租赁住房市场报告》，2023 年 12 月，
https://www.joneslanglasalle.com.cn/en/trends-and-insights/research/2023-china-rental-housing-market-gathering-momentum-moving-toward-brightness。
5）《中国洞察：实地投资观点》，景顺，2024 年 11 月。
6）《景顺携手自如成立中国租赁住房合资公司》，2025 年 2 月，
https://www.mingtiandi.com/real-estate/finance/invesco-sets-up-izara-china-rental-housing-jv-with-ziroom/。
7）同上。
景顺专注投资管理业务，运用丰富知识资本、环球业务优势和稳健营运管理，致力于协助投资者实现长期财务目标。
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