编者按：
每到周五，相信读者朋友都在计划周末的安排，而编者却发现花旗银行出了一份有意思的报告，预测从本周五(3月31日)开始，在31号开始的任何一个星期五都有机会出台新的政策，香港新一轮的楼市调控措拖即将实施。
花旗指预测楼市会推出辣招是因为以下三个原因：
一，新一届特首林郑月娥当选，与目前政府管治理念相同，相信新辣招很快宣布；
二，据中原CCL指数，本港楼价在过去2.5个月上升4.4%，即在农历新年后，楼价每个月升2-3%，这样的速度肯定是政府不能接受的。
三，内地于3月在一线、二线城市多个城市推出调控措施，而前行政长官梁振英在3月中被委任为政协副主席，相信他会面对打压楼价再升的压力。
其实说到香港楼市的预测和看法，就要提及恒隆地产（0101.HK）的的陈启宗董事长，他对香港楼市的看法一向很精准，编者摘录了三点以飨读者。为有助读者阅读，全文略有删节。
陈启宗董事长2016年致股东函的节选：
一、人的出生无法选择，但是行业可以选择
现在的年轻人求学和工作的选择面都很广，但是你有没有问问自己：
我应该要到哪个国家，我应该投身哪个行业？
陈董开篇就提醒年轻人，早日了解自己，准确定位，就可避免走更多弯路！
因为，选择比努力更重要，毕竟，正确的选择，就是成功的一半！如果一个人选错了地方，选错了行业，使得自己的聪明才智无法发挥，自己的技术才华无法施展，会影响到自己一生应该取得的成就。
二、香港存在的价值是服务中国
陈董认为香港要认清自己的定位，香港定位是服务经济最强的国家，从过去的欧美到现在的中国。
从过去的20年前，香港占中国的GDP20%到现在不到2%，比如香港有很好的资本市场、专业的服务业和金融基金，是人民币跨境结算中心，可以为人民币国际化战略做出贡献，此外香港是进入中国的南大门，可以加强与周边国家的贸易联系。
编者认为：最近的工作会议上提到的粤港澳大湾区发展设想的建立，可以覆盖广东省9座城市和香港、澳门2个特别行政区，人口6000多万，其实是给香港更好的机遇发展。
而无论粤港澳大湾区还是“一带一路”，都可被视为中国全球化战略中的一部分，比如举国之力的国家战略一带一路，香港应该积极的参与进去，扮演适合角色，而不是等待中国大陆给予政策。
三、住宅的最好时光已经过去，看好商业地产的发展
陈董认为随着内地经济的增长来香港消费的次数和金额都会增长，而根据马太效应，最高档的商业物业的发展还是有前景。
编者认为，商业地产不同于住宅可以规模化。因每个城市不同，消费力不同，购买习惯不同，对商业项目的要求和定位也会有千差万别。
这其中的细微之处很多专家都不一定能完全弄的明白，因此恒隆这样经验丰富的商业地产玩家才尤显珍贵。
陈启宗董事长2016年致股东函原文：
举凡任何有事业野心渴望在商界取得成功的年轻人，都应先问自己两个问题：在这个全球化的世界上，我应该到哪个国家去？我应该投身哪个行业？
试想像，在第二次世界大战（二战）后，一位年轻的中国男子渴望拥有世界级财富，哪个地方和哪个行业最能助他达成理想？如时间快速转到现在，以后见之明，答案颇为显而易见。香港一定是最理想的城市之一，而房地产业即使不是最佳，也会是其中一个最好的行业。
为何是香港而不是其他地方？为何是房地产业？
贸易是其中一个选择，但每宗交易能赚取的边际利润微薄，难以累积巨大财富。同时，相关的风险亦不小，只有极少数人能真正赚到大钱。
制造业本来是另一个好选择，事实上，这个行业在1950、1960和1970年代一直兴旺。直至1980年代初，上涨的工资和土地价格削弱了我们的竞争力。不管怎样，内地于1979年起推行经济开放政策，使制造业重现新转机。由于内地地价及厂房便宜，很多制造商都将旧机器搬到内地，亦兴旺了一段日子。
但科技发展落伍阻碍了大部分制造商进一步发展，同时他们也没有把生产线转为生产更高增值的货品。结果，大部分制造商只能维持小规模经营，在国际市场上微不足道。
与其他地方一样，服务业需要庞大的市场来扩大规模。于1990年代内地经济真正开放之前，并无此机会。而且，品牌营销是服务业的关键所在，可惜只有很少数商人在这个范畴上表现出色。
航运业是当时另一个好选择，惟它是一个周期性强的行业，而且需要银行的大力支持，这对许多人来说未必能轻易得到。在二战后的一段时期，世界上最大的船主都来自东方，包括香港。当中最成功的营运者终究也要依靠进军本地房地产业务，才能成功把财富继续累积起来。
若与其他行业相比，我们的行业有很多吸引之处。于50至60年前来到香港的内地年轻人，大概只接受过中等教育，但由于房地产并不是艰深的科学，任何勤奋且具备一定智慧的人都可轻易掌握。
1990年代之前的宽松政策，让人能够轻易加入这个行业。单位价格虽高，但往往可以得到按揭帮助。后者可理解为人们可以利用现有资金发展更多生意；前者则意味着只要价格略有波动，也会造成大赚或大蚀的结果，许多幸存的人通常都赚了大钱。
诚然，房地产属长期资产，而盖楼房需要多年时间才能完成。因此，周期性问题是无可避免的。可是只要人们在财务上不操之过急，并善于把握周期，他们便不仅能在周期中生存，业务更可因此而变得兴旺。
本人多年前已详述，由于香港的土地供应长期短缺，形成地价波动的独有现象。每次的顶峰都比上一个更高，而每次的谷底却通常比前两次的高峰更高。所以，即使任何人在最高价格时买入，只要能顺利过渡随之而来的谷底，他依然会赚大钱，相同的情况不会在西方等的成熟市场出现。
历史见证着很多香港年轻人凭这个方法累积世界级的财富，恒隆是其中之一，而且在这行头中颇成功。当资本和经验都已累积起来，便能确保一个稳定的将来。即使在1980年代，香港发生的严重市场动荡，也只有极少数大企业熬不过去。恒隆当时走过了崎岖跌宕的困境，但就像其他大企业一样，我们熬过来了。事实上，我们及后还在漫长的牛市中获利。
即使在经历过1997至2002年的亚洲金融危机或2008至2009年的环球金融危机，该等大企业依然屹立不倒。部分企业更趁着下行市况，把握机会为股东创造更高价值。到此，这年轻人应已非常富有。
一个恼人的问题是，外在环境在过去数十年改变了许多。世界跟随着经济周期走，很少行业可以无限期地保持“炙手可热”。香港的房地产于现时或未来数年仍然是最理想的行业吗？无可避免的制度改变会否削弱这个行业的吸引力？即使这行业仍然具有吸引力，竞争形势的改变会否减低昔日优胜者在今天取得成功的机会？无人应视这些问题的答案为理所当然。让我们暂时假设香港的房地产仍然是值得投身的行业。然而，大家应意识到市场上出现了很多新的参与者，他们或许会扰乱这个行业的秩序。
当然，有新人加入并非新鲜事，而且市场的主要参与者亦时有改变。举例说，直至1970年末，英资企业主导了香港的营商格局。及后，殖民地政府明智地基于自身的利益，决定允许华商参与这场“大联赛”，并开始容许曾经是“二等公民”的华商收购英资企业。从那时起，本地营商环境出现两股主要势力：小部分剩余的英资企业和崭露头角的大型香港华人企业。后者几乎全部扎根房地产业务，而当时的政府部分基于政治理由推出高地价政策，的确令这些华人家族因而获利甚丰。事实上，他们的业务规模部分已扩大了很多，甚至超越了最大的英资企业。
自1970年代末、1980年代初华人家族企业开始兴起，至今已超过35年。在经济和政治上，于本地和海外皆发生了很多事情。对香港甚至世界来说，最重要的发展莫过于中国内地的崛起，她的影响随处可见。数十年来超过10亿人口的双位数经济增长，其影响无远弗届。不管怎样，香港的房地产能独善其身吗？
香港没理由不会继续繁荣兴旺，与世界其他地方相比，我们的表现仍然是可以接受的。毕竟，只要拥有13.8亿人口的中国内地保持社会稳定和经济稳健，区区730万人的香港可谓微不足道！我们对祖国仍有价值，纵然这价值自1997年后已大大减少。无可否认在20年前，大约20%的内地经济与香港或多或少有关，但时至今日只剩下不足2%。不过从北京的角度来看，还是得到在“一国两制”框架下的香港帮助比较好。所以，基于实际和其他原因，香港仍会得到好好照顾。
然而，我们的市民应认清事实：作为一个小地区和转口港，香港经济得以发展的原因，或更务实的说，我们的存在价值应该是服务邻近大国。他们曾经是美国和欧洲，现在则几乎全是内地。香港的大小、地理位置和历史决定了这一点。
正如香港的整体情况已根本改变，我们的行业中亦有两件事，有机会改写这行头。第一是土地供应，而第二则为来自内地的参与者。本人之前已谈及这两点，现在此加以阐释。
不论原因对错，香港数十年来一直忍受土地供应严重缺乏的问题。终于，现届特区政府破天荒地做了一些事来改变。尽管纠正错误需要时间，因囤储可建筑土地需时，然而这项政策的改变是绝对正确的。除非随后的政府不必要地改变这个做法，否则早晚会达至供需平衡。基础经济学理论告诉我们，楼价因此将很快变得温和，这将成为现届政府的一项重要功绩。
就像大多数其他行业，房地产应该赚取合理而非过高的利润。但基于上述的原因，我们的行业数十年来成为例外。长远而言，楼价一定会回到合理水平。有利的情况不会永远持续，香港房地产将由极盛回复正常。老实说，过去的三、四十年实属反常。
也就是说，合理的良好机遇依然存在。本质上，我们的行业是一门周期性行业，能好好抓住周期便可获得可观利润。此外，香港在回归祖国后得到意想不到的好处，现在有这么富有——实际上很多是超级富有——的内地人在香港购置住宅及商用物业，他们会让我们的行业持续向好。香港和内地的政策无可避免会作出周期性改变，以鼓励或限制此类购买，但我们仍然乐见有成千上万的内地同胞都希望拥有我们的物业。
另一个可改写局面的事与竞争形势有关。由于单位价格极高─事实上是全球最高之列，外人要加入我们的房地产市场确实困难亦并不可取。过去数十年不少外国参与者曾经尝试，但鲜有得到真正成功。现今主要的参与者基本上与三、四十年前的相同。然而，新的参与者可能近在咫尺。
在过去30年，很多国营企业已成为达到国际水平的巨企。部分已跨出自己本身的行业或中国本地市场，当中少数如银行已在世界占一席位，还有更多正准备展翅高飞。
他们大部分会首先进军香港。毕竟，香港是中国的一部分，尽管与内地有所区别，这有赖于“一国两制”的框架。监于他们有部分在内地已经营房地产业务，加上香港是一个开放的市场，他们很容易便成为我们的竞争对手。故此，除了部分内地发展商加入我们的市场外，我们也发现许多来自其他业务的经营者加入。在他们加入本地市场之前，我们并不知道他们的来历，亦不知道他们对我们的市场是否有兴趣。
过去数年本人曾多番大篇幅撰述，很多内地发展商在过去数十年已发展至极庞大的规模，其债务规模与他们的市值不相伯仲。在香港，他们面对的是一个新环境，若以单位数目来与内地市场比较，香港只是很小的市场─当中有数个内地发展商已建造了相等于香港全年落成住宅数目几倍的单位─但其单位价格却属全球最高之一。由于他们在内地的业务庞大，使他们觉得香港这个“小”市场易于掌握，甚或微不足道。因而他们愿意付出惊人的价格购置土地。
这令本人回想起，本地发展商于辉煌的1994至1997年间，也就是亚洲金融危机爆发之前，亦曾以不理性的超高价格购置土地。恒隆在1994年初停止购地，并受到揶揄，而其他本地发展商则继续推高价格。房地产市场于1997年12月和1998年1月急剧下跌，他们皆上了沉痛的一课。这一趟，所有本地发展商都远离市场，我们只从旁观看内地商家如何自处。他们大概会认为我们是愚昧的，正如1997年以前其他人当时如何看待恒隆，只有时间可作见证。
利润似乎并不是这些新参与者的主要考虑。他们加入我们的市场或许另有原因。一个较不阴谋论的观点是由于现时银根松动，尽管如此，他们愿意付出的地价似乎超越了融资成本。即使他们不需要支付利息，亦难以想像他们如何赚取利润。他们肯定知道一些我们不知道的事！
一个可能性是，他们会带来一大批潜在的内地买家购置落成后的单位。内地发展商于海外地方如马来西亚和澳洲等地兴建物业时早已采用过这策略。他们能否在香港依样画葫芦而取得成功仍是未知之数。尽管心存疑惑，我们姑且采取观望态度。
因此，关乎本地发展商的问题是：“我们接下来要做甚么？”一个很明显的答案，是等待市场下跌。现在购置了土地的发展商在数年后出售有关单位时，他们便会感到痛楚。这是否意味着这些内地商家在这期间会继续抬高价格？现时没有人知道。虽然不太可能，但不排除北京会注意到这个被认为是对香港不利的现象，并阻止此种土地购置。否则，土地价格有可能持续上升。
然而我们都知道，土地价格与楼房价格没有必然的关系。影响地价的背后原因可以与住宅单位的价格无关，土地价格暴跌不会自动令楼价下降。这只是心理上的连带关系。假若如此，土地价格或许会再次吸引本地发展商。唯一的问题是，没有人能够肯定那一天将何时来临。当利润暴跌时，现时的土地买家或会因感到痛楚而学懂。也许会，也许不会。有时候，参与者需要经历多于一个市场周期才能学懂。而且，那时或许有很多在内地经营其他业务的集团加入香港市场。香港的地产市场从来都非常开放，资金可以自由进出。只要北京不限制内地资金流到香港，我们无任欢迎。不过，因有数之不尽的潜在参与者，这可能会从根本上改变我们的市场。
长远来说，这对香港而言不一定是坏事。参与者数目增加应该会令高地价持续，政府库房将非常充裕。如是者，我们的个人入息税及/或企业税率将可进一步下调。毕竟，为了加强竞争力，低税率似乎是全球趋势。收益上升将可减轻政府公共服务方面不断增加的负担，香港基本法规定特区维持低税率体制，故政府因出售昂贵土地而获取较高收益，将对这方面有所帮助。
发展这些物业所需要的专业知识依次为─工业大厦为最容易，而高端购物商场最讲求专业知识和经验。管理这些物业的难易度亦是相同的排序。由于此等原因，本人相信最适合香港发展商在内地发展的是高档次零售物业的业务。毕竟，内地在这方面的专业知识贫乏。有些人说内地的购物商场供过于求，惟这是单看表面和盲目参看数据的说法。只要细心观察，你便会很快发现在每个城市中，最顶级的一两座高端购物商场享有高端货品零售份额的最大部分。因此，它们的租金远比其他购物商场为高。所以关键是要成为任何城市中的两座高端购物商场之一。这正是恒隆自1992年起奉行的策略。
本人过去亦有撰文提及在这方面的成功关键，就是本人称之为高端零售物业的房地产基因，即地点、规模、设计和建筑。簇拥这些便成功在望；忽视这些便几乎注定失败。
过去25年，庆幸恒隆一直恪守这一策略，并贯彻执行。或许有同样甚至更佳的方法，惟我们至今仍未发现。与恒隆类同的香港地产企业都必须寻找属于自己的方向。无论如何，恒隆已确立前路。我们相信，只要妥善执行策略，我们将能持续为股东创造更高价值。
一个合理的问题是：香港在2004年后从沙士中恢复元气，我们有否错失建造住宅物业的机会？某程度上是有的，因为我们当时正全力建盖内地的商业物业组合。其时香港的地价并不便宜，回报率可以接受但不算可观。而且，当中涉及的风险亦令我们认为这不太吸引。
另一个可能性就是进军内地住宅物业市场，正如某些香港发展商的取向。但内地的风险回报情况可能不及香港的可观，我们亦担心贪污问题。此外，与那么多当地的巨头较劲，看似雄心万丈但其实是近乎愚昧之举。
与1980和1990年代的香港情况相若，除非土地投标者已预计将来的楼价会比购地时高出很多，否则他不会获利。政府拍卖土地屡屡创出价格新高。假如投标失败，你会不开心；但假如成功，你真的要开始担心。有一位内地发展商曾经对我说，如果他没有在疯狂的高价下购置土地，他的业务会因为没有原材料而立刻结束；但如果他现在购地，业务可能会晚一点结束。选择很明显：闭起双眼，全身跳进去！
另一方面，我们在内地的策略应该尽早执行。假如市内的最佳商业用地被其他发展商投得，我们几乎不能在当地找到同样优质的土地，甚至会被迫放弃在那个城市发展。因此，早人一步加入市场是关键。也就是说，我们并不后悔自2004年起投入发展内地的项目。
在总结这部分之前，让本人概括我们过去数年的业务表现。把握香港楼房价格于2016年最后一季的升幅，我们售出大量已建成的住宅单位，获得非常可观的利润。我们亦开始出售蓝塘道的半独立式豪华大宅，价格令人满意。
我们在香港的租赁物业表现可以接受，收入增加5%。内地物业组合的收益以当地货币计算增长2%。但由于人民币贬值6.1%，因而令我们录得4%跌幅。内地的物业重估亏损抵销了香港的部分收益。类似2015年的情况，由于人民币下跌，我们面对严重的换算汇兑亏损。总括而言，股东应占基本纯利上升40%，每股基本盈利亦相应增加。倘扣除物业重估亏损，股东应占纯利上升16%，每股盈利上升15%。
从历史所见，本公司的领导层非常稳定。他们主要因年事已高或健康状况而引退。陈南禄先生在本公司的历史上是一个关键人物，他带领公司致力扩充并强化我们的管理团队。过去数年，我们在内地落成了180万平方米的世界级商业项目，因此有需要扩充管理团队。由于我们长期持有这些物业，故物业管理团队成为公司持续成功的关键。
数据可说明一切。自2010年起，我们的员工数目上升了差不多一倍。内地租金收入由港币25亿元增至逾港币44亿元；香港则分别为港币29亿元及港币39亿元。这意味着本集团的持续性收入总额，在七年间从港币54亿元增至逾港币83亿元，溢利增幅亦非常强劲。
未来数年，本人预期租金收入会进一步增长，这主要来自内地的两方面：源自租金调升及节省开支的内部增长，以及新落成的商业项目。除了新增的项目外，后者的进展颇为稳定。至于内部增幅，很大程度将视乎中国整体经济复苏情况，特别是零售表现。其中奢侈品的销售表现对我们尤其重要。
六个月前，本人对此表示乐观，特别是对奢侈品的业务表现而言。今天，本人对前景更稍稍多加冀盼。经济复苏虽不会突如其来，但应该可以持续。
在总结之前，让本人言归广为股东迫切关注的议题：我们的市况。虽然中国内地经济正在改善，但本人认为经济尚未完全走出困局。个人消费或会在未来数月进一步改善，若然属实，我们也乐见此象。不论外在环境如何，本人预期我们在上海以外的零售物业在营运效率方面会不断提升。毫无疑问，这种优势假以时日将可转化为更高的租金收入。
我们两座位于上海的购物商场的表现可能有所不同。上海的恒隆广场主打奢侈品市场，业务表现持续良好。而上海的港汇恒隆广场的业务可能稍为放缓，这全因其刚刚展开的资产优化计划所致。近30%的空间将暂停营运，而剩余空间的租金增幅亦不能补偿短暂的租金损失。但长远而言，资产优化计划是必须的，我们将全力以赴，把负面影响减至最低。
内地办公楼方面，我们在上海以外的办公楼将继续以合理租金出租。这有助下层的购物商场增加客流。
我们的建筑团队将继续十分忙碌。昆明的恒隆广场及武汉的恒隆广场同处于建筑上盖工程阶段。这两项工程均稍有延误，我们会尽力赶上进度。
无锡的恒隆广场第二座办公楼，以及沈阳的市府恒隆广场办公楼顶层的酒店改建工程将会按计划进行。我们亦正与无锡政府商讨有关转移无锡的恒隆广场毗邻地块的事宜。该地块正是我们购置无锡的恒隆广场土地后不久购置的。
我们将继续增加内地的土地储备，能否成事纵难以预计，但我们持乐观态度。我们会一如既往，集中发掘经济蓬勃的二线城市。
香港的经济将平稳度过。可是，地价被内地企业大幅推高，使我们于可见将来的购置土地计划彻底受挫。
本人未见本港零售销情有回升迹象。我们只望能维持近年的租金增长率，坦白说这是一项挑战。
幸运的话，我们将多出售数间蓝塘道的半独立式豪华大宅。正如市场所知，我们只会在价格具吸引力时才放售。我们余下的物业组合或有望于本年售罄，预期所得溢利将再次令人满意。溢利总额会否超越去年，要视乎物业的销售数量。去年12月“售出”但于本年1月才签订买卖合约的浪澄湾单位的交易，只会在今个年度入账。
长远而言，我们仍要依靠租金收入来增加我们的溢利。香港的物业组合业务稳定，而内地则会是业务增长来源。纵然增长需时，本人对业务前景大感振奋，前路将一片光明。
文：陈启宗