文章来源：财经
历时三年多，从试点到常态化，公募REITs正在加速上新。
据Wind统计，截至10月16日，已成立的公募REITs共47只，发行规模合计1369亿元。今年以来，REITs发行明显提速，仅前三个季度，就有17只完成募集，数量为历年最多。（数据来源：Wind，2024.10.16）
产品数量增加的同时，底层资产类型也拓展到了13类，覆盖交通、能源、市政、生态环保、仓储物流、租赁住房、水利设施、文化旅游等。（信息来源：发改委，截至2024年8月1日）
越来越快的上新速度，使得这片蓝海的竞争趋于激烈。优质项目始终是稀缺资产。这就十分考验基金管理人的眼光和投资管理能力。
作为后来者的银华基金，将首只REIT落子水利设施，一个尚处于市场空白的领域。另辟蹊径的背后，是一场酝酿了三年多的布局。
早在2021年6月“958号”文——《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》发布之前，银华基金就已经着手筹备这块业务，一边组建团队，一边推进项目。
据悉，在958号文中，公募REITs试点行业范围被明确为十大领域，其中包括两大探索领域。水利设施是两大探索领域之一，也是银华基金最初瞄准的领域。在做了大量的前期调研、项目沟通、资源整合后，银华基金于今年6月上报了银华绍兴原水水利REIT，9月即拿得批文。
根据发售公告，银华绍兴原水水利REIT将于10月21日启动发行。这既是国内首单水利设施公募REIT，也是银华基金发行的首只REIT。
在网下询价阶段，该基金认购共收到69家网下投资者管理的186个配售对象的询价报价信息，拟认购数量总和为1,378,400万份，为初始网下发售份额的106.07倍，刷新了今年公募REITs网下询价认购倍数纪录。
（初始网下认购倍数和认购价格具体参考《银华绍兴原水水利封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告》，据统计和各基金份额发售公告，2024.1.1-2024.10.16，全市场完成询价阶段的公募REITs共19只，目前银华绍兴原水水利REIT全部配售对象拟认购数量总和为初始网下发售份额数量的106.07倍，创2024年以来公募REITs初始网下认购倍数新高。）
REITs和其他公募产品不同，它是一类“case by case”的业务，即使是同一个领域，底层资产也可能千差万别，需要“具体案例，具体分析”。一个REIT能否运作成功，可能主要取决于两个因素：一是底层资产优质与否，二是团队建设是否到位。
选择水利设施作为第一只REIT的底层资产，银华基金REITs团队既出于宏观层面的考量，也着眼于标的本身的投资价值。
从资产特性来看，水利设施对于选址、建设的要求十分苛刻，在供应端形成了自然垄断的特征，因而经营预期的稳定性相对比较强。水利行业涵盖范围较广，有些以供水、发电为主，有些以灌溉为主，有些以防洪为主，有些则将水利和旅游观光结合。
对此，银华基金REITs团队聚焦于具有收益特征的资产，如供水、发电等能产生稳定现金流的水利设施。
从需求端来看，生活用水的需求刚性十足，供水的基础设施运营受到短期经济波动的影响或较小。水利部发展研究中心数据显示，2020年我国36个重点城市水费支出占可支配收入比例介于0.21%~0.67%之间。一般情况下，城市居民人均水费支出占可支配收入比例在1.5%~3%以内。
（数据来源：水利部发展研究中心，截至2020.12.32，参考资料：《数说我国城镇居民生活水价》，2022.10.18）
除了宏观层面的考量，标的本身的质地更为重要。
银华绍兴原水水利REIT的底层标的是汤浦水库工程，三家原始权益人均为地方国企。据公开报道，绍兴市拟将银华绍兴原水水利REIT建成市级唯一涉水REITs平台。
（来源：绍兴市国资委 全国水利第一单！绍兴原水REIT正式获批 (sx.gov.cn)）
“城市建设大多是以水定城、以水定人。”银华基金基础设施投资部总监、该产品拟任基金经理杨默分享了选择汤浦水库的几个原因。
一是项目的运营比较稳定，汤浦水库自2001年建成，投入使用20多年，运营一直非常稳定，是一个成熟的项目。这为我们发行上市，从运营上提供了保障。
二是项目位于长三角发达区位。在长三角41个城市中，绍兴的GDP增速排名第三，人口稠密，产业发达，对优质水源的需求较高。
三是汤浦水库实行专业化和标准化的管理，采用无人机、物联网应用平台，基本能覆盖到整个库区的监管，可以提供相对可控的运营管理支持。
四是随着党中央、国务院关于深化水利工程供水价格改革的部署，水利工程供水价格形成机制将不断完善，汤浦水库未来水价的增长具备想象空间。
如果把公募REITs比作一艘出海的船，优质的底层资产就像稳定大局的锚，适配的管理团队则是把控方向的舵。
银华绍兴原水水利REIT的发行规模并不算大，只有不到17亿元，却配备了4名基金经理，由“2名投资经理+2名运营经理”组成，这体现了银华在REITs上的重视和决心。
投资经理由杨默和王鹏担任，两人在REITs和ABS领域有着丰富的从业经验。运营经理分别是林卉和许梁，前者在国内外涉水行业深耕十余年，后者是这个项目谋划、筹备、申报及发行全过程参与者、亲历者。
除了银华绍兴原水水利REIT投资运营团队的高配，银华基金还有着专业的行业研究团队和信用研究团队，也会为REITs业务提供研究上的支持。此外，还有子公司银华资本作为REITs项下的资产支持计划管理人。集合多方资源，协同作战。
无论是前期寻找潜在标的、推进项目，还是后期产品发行、日常运营，银华基金REITs团队是从一开始就介入。杨默表示，基金管理人作为项目的“第一责任人”，在公募REITs中承担着至关重要的角色。银华基金坚持压实基金管理人主体责任，落实勤勉尽责义务，在项目前期聘请券商、律师、审计、税务等中介机构给予支持，基金管理人自身在全过程中保持对项目深入参与和把控。
在基础设施日常运营层面，银华REITs团队聘请了专业的运营管理机构，委托他们进行一些日常的运营、养护、维修及主管部门专业沟通等工作，同时制定了详尽、全面的运营管理协议，对运营管理机构的职责、绩效考核和激励办法做了详细约束。
除此之外，基金管理人还有很多亲力亲为的地方，包括预算审批、公司证照、档案的维护、印章的审批和用印，以及公募基金的信息披露，每年的资产评估和现金流的分配等。
“在REITs业务上，我们一直以较高的标准要求自己。”杨默直言，这和团队的定位有关，银华基金的目标是做精品化项目，打造精品团队，“在新兴领域的探索上，我们也希望做行业先锋”。
对于水利设施项目而言，一个不可控的风险是极端天气。
根据基金招募说明书，2023年，受罕见的极端干旱天气影响，汤浦水库的实际供水量骤减，从前一年的3.44亿立方米降至2.58亿立方米。
许梁表示，“这是自1961年以来，入库水量第三少的年份。从长期回报的角度，我们对这类极端情况并不感到担忧。根据专业机构评估，尽管每年的来水量是波动的，但如果将时间拉长，水量整体是稳定可控的”。
根据招募说明书显示，在做未来现金流预测时，也把2023年的极端情况放进了历史数据。王鹏表示，这是出于对投资人更谨慎性的保护。
针对极端气象情况，银华REITs团队制定了一些应对措施。比如，和运管机构一起，事前做好预警手段，事中及时分析和披露，和监管部门、气象部门及时沟通，确定应对方案，尽量减少不利影响。
林卉介绍，在日常运营中，团队会密切跟踪气象情况。当出现极端干旱天气时，会联合气象部门开展人工降雨，减缓干旱天气的影响。同时，通过日常维护减少淤积、防汛调度的精细化，尽可能最大化利用水库储水能力。这对汤浦水库来说，已经是相对成熟的机制。
“除了通过这些主动措施应对极端天气的影响，银华基金还遵循监管规定，为银华绍兴原水水利REIT购买了财产一切险、机器损坏险及公众责任险，其中财产一切险保额约16.6亿元，可以完全覆盖银华绍兴原水水利REIT的底层资产。”
上下滑动查看完整风险提示：
