要点：签约前得隔离沟通，一定要给双方一个理由。或者做得让人感觉顺其自然，否则只要感觉顾客敏感都要有话术。
话术：“X姐，我想双方谈价有时候会伤了和气，顾及面子也不好说，不好让我们帮您谈价，所以我想您做这，有些话我来帮您说比较好，您说呢？”
要点：隔离时，把握时机和度，否则时机长了，可能因为打电话给朋友和家人等影响其购买或出售的决定，此时最好找另一名经纪人与客户寒暄。
话术：“房东这边我再确认一下他的资料，价格还差点，我去争取下，您先喝杯水。”
行销房东和客户
思路：行销房东和客户，让彼此有好的印象，更好的感觉，建立信赖，并且让客户和房东说只找我们公司。
话术：跟房东说“签约谈判时，您一定要配合我们，好让客户没有想继续砍价的心，同事，您要少说话，尤其不要提房子的缺点，有的无伤大局的事情，太实在了，会影响客户购买信心和决定。”
话术：跟客户说“签约谈判时，如果有什么异议，我会协助您跟房东商量，只要您表现出诚意，房东都不会太刁难，放心吧，我根您这么熟了，一定尽力帮您，如果价格方面想跟房东谈的话，您一定要提出理由，有策略，这样不会影响房东情绪。”
再次强烈给客户信心，“就算是您买之后降价，反正未来几年您也不卖，自己住早晚都会再涨，还有小区房子几乎都卖了一遍，房东就算卖，也不会低于他买来时候的价格出售，除非天塌下来。”
铺垫房东同行干扰
话术：签约之前一定会有中介给您打电话，说有高价客户，就要定您的房子，平时怎么没有这样的客户，只要您要卖房子就出来好多，这都是同行之间的竞争，您不要相信就可以了。
房东提出先给钱再过户
话术：我们刚才跟您讲的二手房交易流程是最正规的，对双方的安全都是有保障的。其实按照正规的流程来走，跟您的意见差不多，具体我们是这样来做的；客户把房款打到您银行的账户上，银行将这笔房款冻结起来，客户拿不回去，您也不能之取。待客户拿到领证通知单后由银行会在两三个工作日内放款，您就拿到您全部的房款了，没有问题，现在的交易都是这样来操作的，即安全又能让双方都接受。
房主不接受贷款怎么办
话术：客户向银行贷款，银行是一次性给您的，所以不管是贷款还是一次性，您都是一次性收钱，一次性可能需要一个星期，贷款基本也就要半个月您也就受到钱了。首付款和银行的贷款是同时到您账户的。现在有一个客户能接受价格，您就卖给他就好了，您要是再等几天卖，也和贷款收钱的时间差不多了。而且即使您找到一次性，客户要跟你砍价不说，筹钱肯定也需要时间，谁家也不会把好几百万放在卡上啊。
房东不收定金怎么办
话术：不收定金客户就没有违约责任，您也得不到一分钱赔偿。您收定金也表现出您有诚意卖房，这对于后期谈判都有好处，现在房价这么高，比您这套便宜的房子也有几套，他看重您这套了我就没再给他推别的。其他公司都在推便宜的房子，明天其他公司给他推一套便宜的房子，他常觉得这套买贵了不想买了，您怎么办？
客户要求我们承诺税费
话术：XX先生，我理解您的心情。但因为税费是国家收的，都由国家政策来决定的，不过请您放心，我们坑定能帮您省钱的地方肯定帮您省，这样的话您以后有朋友卖房子卖房子还会再找我们呢，你说呢？
房东不同意做低合同
话术：其实您完全没有必要担心，因为北京基本上都是按这税价交税的，这也是建委给的地区指导价，日后也不会给您带来任何麻烦，如果您这边真的要按成交价交税的话按规定交易产生的个税和营业税是由房东来交的，虽然您不会承担着部分税费，那也就相当于给客户无形中增加了很多费用，客户筹这么多钱决定买下您的房子不容易，咱们能不能给客户行个方便呢？我知道您是一个很通情达理的人 。
客户要求贷款自己办，不用中介公司
话术：XX先生，我们合作的很多银行，您可以任选。而且我们是长期合作，所以办理手续能相应快些，从而保证效率。如果您需要还可以和评估公司协商评估高些，多贷点，如果您自己办理贷款，这期间如果发生任何问题，不但会影响您买房的进度，还会产生违约责任，那样就得不偿失了。最重要的是房东希望我们的合作银行，他认为其他银行不能保证安全。我们作为中介方也有义务保证双方如期拿到房子的同时也如数的拿到钱，您说是吧？
如果客户要房东提前还款
思路：可以说房主是为了周转资金才卖的房子，（主意：客户有可能会砍价，可以说就需要现在这个房价做周转资金，少了就不够了，再卖就没有意义啦）也可让房东配合，还款流程和金额是要写在合同里的。
话术：X姐，这个房东是没有钱还款才卖的房子，要是有周转资金他可以自己还的话，他就不卖这套房子了，如果房东借钱还的话会产生一些费用，可能在价位上就高了，另外现在这种情况基本上都是
客户帮忙还款的（铺垫房东配合，可以自己说），这部分钱可以当作首付，可以直接到银行还款的，房东是要给您开收据的，并且我们是要把这部分钱的金额和用途都写到合同里面的，在这方面我们是比较有经验的，您放心好了！
● 客户要求我们保证房产证的真实有效
思路：签单前我们会做确认，确认房产的真实性，销售公司品牌 和信誉，但房主故意欺瞒的情况下，我们无法做出保证。（切记不要 在不了解产权是否清晰的情况下和客户说肯定的话）
话术1：是这样，X姐您放心，我们卖过这边很多的房子，对房产 证的真伪都能辨别，在我们签单以前，已经初步对房本的真伪进行了 确认，我们之前的单子都是这么做的，而且我们公司是专门从事这个 行业的，我们不能因为这一套房子而砸了公司的品牌，我们比您更谨慎对待房子的产权。
话术2：如果房本是非法的，根据合同中的约定房东是要承祖相应 的法律责任！
● 过户后到新产权证出本前房子有被查封，如何解决
思路：告诉客户这种问题不会存在，房产证有问题是过不了户的，已经対的户的就算还没拿到产权证也根本没有冋题。
话术：X姐，这个您不用担心，从我们以往的交易情况看，您说的这种情况不会出现，而且我专业从事房产业的，有问题的房子我们不会卖，更何况有问题的产权根本过不了户。等您拿到领证通知单（海淀：当天拿房产证），就等于拿到房产证了，房子都过户到您名下了，您就放心吧。我们办过很多的单子，都没有出什么差错，都顺利的拿到房本了。
● 房产证没办理，房东承诺房本在约定的时间没办下来，怎么和客户解释
思路：避免客户怀疑产权问题，用商童的语气告诉客户是因为建委办事效率问题，让他放心，房主和我们都在积极努力办这事。 告诉他您的权利有合同保护！
话术1：大哥，您也别着急，房东也在一直积极的办理，他也很 急，他也想快点给你交房早点拿钱，看能不能和您说说缓几天，一有消息马上告诉您，房东和我们说产权是没有问题的（为了避免麻烦， 前期要落实产权并且这句话房主要和经纪人在之前就说过！否则就成咱们说给客户的承诺了），只是建委办理的慢一些。
话术2： XX先生，您别生气，房东也在积极努力的办理呢，只是 那边的建委办事效率太低了，您再稍等几天。如果说房东那边真的是 因为产权问题没有办理出房产证他就要承担相应的法律责任，赔偿您 的损失，我们中介有维护您权利的义务。您就放心等一等。
● 70年产权，70年到期怎么办
思路：目前北京还没有已经满70年产权的商品房，关于这方便 具体细则还没有出台。
话术：在购房合同上有体现，建委也能查到，规定着普通住宅 都是70年，无论这70年有什么政策，房子肯定还是您的，而且现在北京的开发和翻新速度又是比较快，根本到不了70年就又换新房了。再说了您不会在这一直住上70年嘛，说不定过几年就要换大房子了啊，目前北京没有已经满70年产权的商品房，所以关于这方面具体的细则政府还没有出台。
● 垫资为什么要收垫资费
话术：垫资是属于风险经营，我们替房主还款，假如客户有意外不买这房子了，我们公司要承担很大的风险。
●解押时间上我们能不能和银行要求快一些
思路：不要和客户做时间上的承诺，但是我们会向合作银行积极地争取时间。
话木1：解押时间根据各个银行的规定是不同的，我们会通过经常 跟银行合作的关系，帮忙催催，尽量让解押快些，不过有些情况最终 还是取决于银行！
话术2：银行解押时间是要提前申请，这是银行的制度，不是我们 能决定的，我们也要遵守银行的制度，我们签约时留的时间都是比较宽裕的，不用那么着急。我们可以尽力帮您争取，但是最终还得看银行的作业进程效率。
话木3：我们公司北京市所有银行都有合作，但银行的解押时间是 有规定的，我们至少要给银行留出准备材料的时间，我们也会尽力去争取，我们也希望单子能尽快的办理完毕。
关于佣金，最重要是前期铺垫好，同时一定要很自信，传递我们服务一定值得付33%，我有这个能力服务好客户；要很自然大方告诉客户这样的收费、方式很正常，行业都是这样；很重要的是坚持，你的坚持将会赢得客户的支持。
● 你们的佣金能打折吗？
思路：有时客户就是试探，所以刚开始别太认真。同时转移看房或谈房子等。
话术1：惊讶的回答：打折！X X先生，都是这样，3%是行情。就小公司打折，但服务、安全都保障不了。咱先看房，主要是房子满意比什么都强。
话术2：我们公司就是追求卓越品质，我一定努力从找房、房 价、售后服务都会让您满意，让您觉得付我这些佣金是值得的。我们先带您看房好吗？
话术3：我的服务一定让您觉得值得付我3%的佣金。
话术4：我努力帮您谈房价，帮您做好服务，保证交易的资金、法律安全，相信比什么都强，您说呢？到时候觉得值得付更多，但我们只收3%。
● 过完户再给你们佣金？
思路：哀兵策略
话术1：啊！？没有哪家公司能做到这样，签完合同就刷佣金的。我们公司品牌这么好，在行业和客户中口碑都非常好，您还担心什么呢！
话术2：X姐，我们基本工资很低的，才1000元，您不交佣金，我下个月除了房租就没饭吃了。
话术3：月底时：您现在刷了，那这个月我们店就是全公司的最佳团队，那最佳团队为您服务您是不是觉得很好呢？我们全店的人都会感谢您的。
话术4：我们公司规定签约当日就要收佣金，如果没有收的话我们没有办法把单子交到总部，这样細鮮能开展办理后续工作。
● 我朋友刚买了套房子，你们公司才收了了2个点，你们不给我优惠我就不签了。
思路：你要防客户“诈“你。如果说的很明确哪个店某位经纪人，那这时你要说出不一样的理由来。如果还是很坚持，那你自己要灵活把握了。
话术1：很坚定地回答：不可能！我们公司都是有严格规定的就算有这样违规操作的经纪人也会受处罚的！
话术2：我们店是全公司的品牌服务冠军店，所以佣金肯定是不打折的。
话术3：那可能是之前那个经纪人为您服务时很不到位。我们服务肯定不一样，您看房子我帮您找到非常好的，房价也谈的低，服务也会做得非常好，您放心，您一定觉得值，不是打折，我想关键是服务有价值对吧。
话术4：那您真是厉害，我们公司是从来不打折的，而且我相信您说的也有这么回事，但是公司现在有规定不能打折，但既然您朋友也在我们这买的，也算半个老客户了，我一定让我们店长和区经理申请一下，我本人是没有这个权利的。
●跟其他公司看的房子，要求佣金打折
思路：一定要先稳住客户，能够先把握住客户不被别的公司拉走，同时马上约房东。如果很坚持，那灵活处理。
话术1：XX先生，相信您找我也不是为了佣金打点折，对吧。一定是相信我们公司的品牌，相信我们的服务才找我们。关键是资金安全，法律上不要有什么风险，服务品质也能有保证，您说呢？
话术2：XX先生，我们的佣金真的不能打折，关键现在房子别的公司也在看，您刚才也看到了，我们还有客户呢？要不咱们先把房东约过來谈谈，好房子速度就是要快，错过房子那不好找啊！〈如果不行就退一下，同时要探得客户能出代理费的低价）到时候我再向我们区经理申请一下。
话术3：我们这边佣金可能比别人的高一些，但是我有能力把 房价给您谈到XX万，而且您也看得出我小X在服务上的用心，这样我;把房东约过来谈，因为我同事还有一个客户也刚看完，现在正在和家人商量呢。最关键的是我们能定到这套这么超值的房子，对吧，X姐？
话术4：XX先生，我也一定和您一起努力跟我们经理申请一下， 房东这边也谈的差不多了，这套房子是我们今天主推的房源，其他店已经好几个客户看了，也有个客户要定，现在就看谁快！我们现在先约房东过来好吗，半个小时店里面见，您带好身份证和定金。
● 我个人给你2万，咱们走别公司了
思路：很坚定地告诉客户，我们不可能，我绝对不会这么做，这是人品问题，这样反而会贏得客户的尊重。同时也建议客户为了安全，为了良心，为了人格不要这么做，会因小失大的。最后一定要给客户台阶下，当他开玩笑。
话术1：肯定不行，我百分百不会这么做，我们都不会这么做。
话术2：XX先生，谁敢收您2万块钱啊，收了您信他吗？这样的人您敢让他做吗？房产这么大价值的商品，交易中都是很专业的，包括法律中的问题，资金风险的问题，一旦有什么问题不是这2万，是几百万，是会耗费您的无数精力、时间，感觉会很难受，特别难受，到时候谁会为您负责（举例，讲故事）
话术3：我建议您千万不要这么做，XX先生您想买房子不在乎这几万块钱，我们公司会帮您做一切流程，包括产权抵押（讲案例，讲故事私下成交的风险）我真的是为您着想，这样不值得。
话术4： XX先生，我要这么做我早就发了，我们公司对这样的现象是立即开除，这不是钱的问题，是人品的问题，我们公司是很优秀的企业，我希望在公司会有更好的发展，我也不想做一半就离开了，而是想长久经营。我知道X X先生，您也就是跟我开开玩笑罢了。您也不希望这样。
话术5：我们公司是一家大公司，招人都是大专以上学历是很正规的：可能别的公司会这么做，但是我们不会因为一点个人利益而损坏公司的利益和品牌，X姐您也是明事理的人，我们在外面真的不容易，您还是别为难我们了，您放心我一定会帮您把房子的后期做好，我还想把您服务好了，以后您还会介绍朋友给我不是么？（说话别太严肃，笑着说）
● 佣金先给你一部分，等过完户再给你剩下的
思路：体现我们是从一而终的服务，不会因为收了佣金就不用心做了、实在不行就退一小步，在网签或银行托管资金时刷！这是底线。（注：会有些特殊情况，客户就是坚持要过户后在给，这时见好就收不要破坏客户关系，抓紧时间办理后期争取能提前收回来。）
话术1：X姐，我们都是签完合同收佣金的，说实话即使您交了佣金我也发不了工资的，必须要等我们全部的服务做完才会发的。另外，假如在过户当中出现一些需要我们来承担的责任时，总不能什么都没收就承担吧，这对我们来说也是不公平的，再说了因为我们的错误导致过不了户也得退还给您。
话术2：大哥，既然您在我们这买的房子，也就是相信我，相信我们公司，那你也把佣金给我们吧，也省的您再跑一趟。
● 每个公司都有这房子，你们打折就在你们这里签
思路：不要因为一点点佣金打折这样的小事错失一套好的房子 现在市场下不缺客户只缺这样的好房子，能定到好房才是重要的，佣金客户都是认可的。销售自己，销售公司，品牌服务无价、打折公
司的服务也可能会打折。
话术1：X姐，您知道我是第一时间就给您打电话的，也是我第一个带您看房的），这市场下信息是最重要的，我也错失了给其他客户推荐的机会，等其他人都知道这超值的房子后，房价必然会 被抬上去，这对谁来说都是不小的损失，所以您就不要谈佣金了，我同时那边还在给他客户推荐呢，能定到这房子就很不错了。（注意说话的语气，要很诚恳）
话术2：X姐，说实话我在全公司10000多人中是销售冠军，我服务的客户都是老客户，从来没有打过折，而且我的客户常常给我介绍客户，有的客户就是冲着我的服务在我这里卖房的，对我信得过。我相信，通过我的服务您也一定会成为我的老客户的！（语气沉稳，眼神坚定）
话术3： X姐，这套房子是我们区域主推的房源，您要是打折需要我们的区域的所有的店长同意才行，而且其他店里也有客户看上，这房子基本不会打折。
● 要是过不了户，你们退佣金吗？
思路：不要乱承诺，要中立的回答，如果是我们的责任，可以退。 话术：如果是因为我们的责任导致无法过户的，我们会全额退款如果是买卖双方有一些没做到位的导致延迟过户，我们会协调双方争取过户，按照以往的案例情况，我们都可以过户。我们会积极的配 合，关键是看双方也要积极配合办理。
● 你们没有做什么事情，带我看一套房子就收这么多佣金？
思路：重点細我们服务的高效、专业。我们就是能够给客户省时省力！很多人就是冲着我们的服务来找我们的。
话术1：那先生你喜欢我带你看一套房子，你就能买到合适的呢 还是我带你看半年才能买房子，你找我们公司不也是想短时间内帮 你专业高效的提供最优质的服务，我们的价值也就在这里。收你这点钱根本就不贵了。
话术2：我们提倡的就是专业、高效的服务，同时能节省出您和房东许多时间，许多精力。您也许还没有体会到，有很多客户看房时间越长买房就越难做决定，很是痛苦，现在这套房一定是非常适合您的，您相信我没问题的！（可举例说客户看了很多没买到，市场涨了后，没办法就又多花钱买了）
话术3：XX先生，说实话，如果没有这套合适的房子，您就是再给我6个点的佣金也没有用，您说对不对，我们的工作就是在短时间内高效的帮您找到合适您的房子，机会难得不要因小失大啊！
● 佣金都交了，为什么还要收过户费，贷款服务费呢？
思路：说明各项费用的作用和收取的理由，贷款服务费建议你称作担保服务费。
话术：X X先生这个问题是客户对我们的误解，是这样的，佣金是我们业务部提供的居间服务的收费，过户费用是我们后期权证部收的费用，贷款服务费又称作担保服务费，是担保公司从您贷款到放贷款给房东时做担保而收取的费用，我们是做品牌的不会乱收费用。这个你就放心。
● 临时谈佣金，当着房东面和我们谈佣金。
思路：最好能够事先铺垫好房东，如果在谈判中隔离不能够及 时进行，我们还可以求助房东的力量。不过大部分情况下唯一能做的基本上就是隔离，隔离开房东后，然后我们和容户进一步沟通， 就算是打折也不要当着房东的面谈。如果打折，时机一定要快，否则作用不大。
话术1：(思路：事先的铺垫）X X先生，是这样的。一会儿谈单的时候客户一定会砍价，我们就咬住不放就好了，然后我看情况让您出来咱们在放一些，这样大家都舒服一点。这客户也许看房价下不来就打我们佣金的主意了。X X先生，我们也是赚个辛苦钱。到时候您就别说话，或者就说我们不容易之类的行吗？我先谢谢您了！
话术2：(思路：先发短信，XX先生，我们想和客户单独聊一下佣金。麻烦您出来做一下好吗？〉对客户：X姐，哎呦，您看这房价我也给您谈得差不多了，佣金我真的努力争取了，现在我们经理就在这，您要是不满意您就和他说。对经理（思路：苦肉计，做样子给客户看）：经理，你看看，姐也不容易，大老远跑过来就为了定这套房子，现在价钱也差不多了，就是佣金姐觉得有些高，要不你在和区经理申请一下，我也想今天就签下这个单子的。对客户：X姐，其实我们真的挺不容易的，您看现在都10点多了，我的同事还在帮他的客户找房子呢，也还在帮不错的房东找客户呢。您今天就能把这套房子签下来，啥也不差了，佣金也没有问题。我这边前期服务做得怎么样您自己知道，我说后期的服务会比前期的更好。（思路：给信心）您就定了吧！
话术3：(思路：铺垫房东，一会儿会接到同事扮成其他中介打来 的电话，让他心里有数）对客户：X姐，真的可以定了，刚才我们经理也帮您申请了，区经理说最低也就是老客户的折扣了。您看各方面 ：都不错了，真的可以了。（思路：此时房东电话，房东演戏，桂机） 对客户：您看看X姐，房东坐在这了还有中介想拉房东去谈，现在的 房子很多人要，咱们再犹豫就没了！
● 房子不是你们带看的，也收这么多钱？
思路：销售我们的服务，销售我们品牌，销售我们与房东的关 系。总之不能有不是我们带看的就一定要打折的念头。而且我们要尽快让房东过来谈，顺势搞定客户，如果纠结于佣金就视当时的局面而定，折得不多就签掉。
话术1：(思路：销售公司，销售业主关系）X X先生，说实话这个房源我们公司和房东的关系很好，上次没带您看是因为房东不方便， 没回来，现在我们经理正在房东家里和房东沟通，一会儿就和房东一起过来，我们尽可能争取最低的价钱让您买到这套房子。这房子也挺抢手的，您肯定知道。咱们别因为一点佣金错过了这样一套适合自己的房子。我们别的同事也有客户，就是帮我才压着自己的客户不让来谈的。 我们公司就是这样，团队合作。每个人都希望团队出色。所以大家也不希望好不容易争取来的单子以打折收场。您真的可以定了。
话术2：(思路：无论如何拖住客户，然后顺势签约〉XX先生， 我们还是先和房东见面谈一下吧。现在也有别的公司有客户要谈，机会错过了可就没有了。佣金这个问题，待会儿我一定和你配合，和我们店长申请，所以咱还是考虑这房子是不是今天就能定啊！您定金带了吗？……
● 如果你们佣金不打折，我也有办法找到房东，我都有他的电话。
思路：这时候的客户一般是在试探我们的底线，也有些破罐子破摔的味道在里面。这个时候我们要尽可能的平静或者不在乎，千万不要先乱了自己的阵脚。不可以激怒对方，激化这之间的矛盾，更不可以威胁恐吓客户。比如说你要是怎样怎样，马上公司的法务部就会介入；我就是在这个小区做的，天天在这周边活动，真不希望发生一些 ”不愉快“的事情等等。这样的话不要说。将心比心，你的客户都是有良心的，你一定可以打动他。
话术1： XX先生，可能我们前期的服务有些做的有些不够到位的地方，才让你有了打折的想法。（思路：以退为进，先抑后扬。承认自己的不足，让对方心知肚明。）我们的佣金啊。是打不了太多的折扣，但我可以保证今后的服务会做的更好。（思路：话不要说的太死，并承诺售后服务质量，提高对方满意度）我知道X X先生是有素质的高级人士，搞个电话号码肯定不费吹灰之力。但我相信您不会这么做的。（思路：表明自己的立场，也暗示客户不要做有失身份的事情）我一直把您当做我人生中的贵人来看，您的好多话都深深地影响着我。我相信大哥不会为了这么一点佣金而违背了您自己的原则。
思路：再次强调违规操作，客户的良心要受到谴责的、XX先生，现在您真的可以签了，别再犹豫了。
话术2：(思路：如果怎么说都没用，对方就是死猪不怕开水烫。
那我们就一定要摆出无所谓的态度）如果X X先生您真的去找房东了，也没问题，说实话我真的拦不了你，但我依然会去认认真真的做好我的本职工作的！（思路：慎用，尽量不要把话说绝对）
思路：付款方式的疑问包括全款还是贷款，和筹款的时间。对于这部分在签约中经常会出现的问题，主要是针对业主的房屋恪守状态，客户的资信度贷款风险性而集中出现，同时有—部分业主还是对这种交易方式存在不解和疑惑，造成问题。之所以出现这些问题，是因为：
（1）客户对本房屋有无历史问题及现在是否抵押存在疑虑，或者已知此主房屋在抵押，对于业主还贷情况不太明白，希望我们能够给与保证，从而对我们提出很多问题。对这部分客户，需要对其强调状态的可靠性，并详细解释贷款流程及安全保证。
（2）业主听说贷款会导致他拿钱时间拖长，在这种情况下我们 做的是让业主了解真正贷款所需的时间，并与全款筹措的时间进行对比，使业主打消疑虑。这个时候举出实际发生贷款操作案例更有说服力。同时应该告诉业主他选择贷款的客户的理由。
（3）除了时间性的问题，很多业主会觉得贷款操作太复杂，容易 出风险，这里我们必须能够让业主清晰明了地理解贷款操作的理念和安全性，打消他们的疑虑。所以签约负责人必须能够清楚地阐述贷款 的流程并解答相应问题。
● 公司要保证我的贷款能批下来
话术1：贷款的批准与否取决于您的个人资质和贷款机构，我们是给您代办相关手续，是否批贷，不取决于我们，我们说了也不算。不过我们和各大银行合作已经很久了，对于批贷的额度比较有经验，按照我们的计算，只要您提供的资料收入证明都是真实有效的，您的贷 款就没有问题，最关键是您的配合。
话术2、如果您及您的家庭之前没有过不良的信用记录，有足够的收入来源，一般是没有问题的。我们做的是房屋中介，您所说的已经超出了我们所能做到的范围，我们给您作保证也是没有任何实际意义的。
话术3.我们给您算了，基本上问题不大，如果贷不下来我们也不 会做此单子啊，那是浪费大家时间，但是毕竟是要以银行的批贷为基 准，退一万步讲，就算是没有批下来，但也和咱们的差不和差不了多少钱，差的会很少，咱们自己再少加点首付，别的都不影响。基本上我们和您说能带下来就差不多，所以您不用过于担心的。
● 我们自己过户，就不交你们贷款和过户的钱了。
话术1：您一定要自己办理贷款我们也没有办法，但是您知道办理 贷款的手续流程吗？自己办理贷款手续很复杂，要跑很多次也不一定办下来，每次还要自己约业主。如果买卖双方自己办理贷款出现任何问题都要自行承担，与我们公司无关。总价X X X您已经花了，再多花3000块的贷款服务费就能让自己的贷款手续顺利安全的办下来，您何乐而不为呢？
话术2：二手房交易是非常复杂而且精密的过程，您既然已经来到了我们公司成交，已经花了中介费，为什么不给自己多加一层保险，圆满完成整个的交易流程呢？否则万一在过程中您和业主出了什么问题，我们公司是概不负责的，因为您的交易都是自己操作的。而且，过户非常麻烦，要网签、要拍号等等，太耽误您的时间和精力了，但是我们有专门的工作人员来做这件事情，对所有的过户大厅都非常熟悉，您就不要舍易求难了，过户费也并不贵，北京中介基本都是这个价格。
话术3：这样是不行的，首先您自己做贷款业主一般都不会同意的，因为这样业主的利益是没有保障的。而且单子运作过程中有好多环节是环环相扣的，您自己为了省点费用但随之而来的是风险和拉长交易时间。以前有过这样的例子，客户自己做贷款，业主拿不信任为由拒绝配合，然后找到违约借口的。您别为了节省这点费用，而损失了最好的购买及过户时机。
● 首付款为什么不给我，而给银行做资金托管？
话术1：因为在以前的二手房交易中，发生过很多的卖方收到钱不配合过户，或者买方过户不付款的案例，追回的过程很复杂。所以 家为了规范二手房市场，出台了相应的资金监管政策，但是监管程序太麻烦，大大地影响您的拿钱时间，所以后银行推出了资金托管的业务，这是—个对双方都有保证的方式，即保证了资金安全过度，又让您加速拿钱，而且我们公司做资金托管是不收任何费用的。
话术2：因为我们已经签署了买卖定金协议，所以不会存在的情况发生，之所以选择银行资金托管也是为了保证双方的共同利益。
话术3：为了保证资金安全我们公司是率先使用银行资金托管系统，这也是我们公司和其他公司的区别，而且这也是符合国际管理的一种金融操作手段。
● 客户问如果银行审批通不过怎么办？
话术：万一银行没有能批贷成功，咱们还可以有以下几种方案：一是您增加首付，减少贷款额度；二是咱们换一家银行再次审批，不同银行掌握的批贷尺度还是略有不同，同时也跟不同银行所剩余批贷额度有关，我们会帮您操作；三是咱们可以换其他的评估所进行尝试，尽量让您的评估值高一些，也能多贷一些，请您放心吧。
● 贷款批不下来，你们的中介费给退吗？
话术：您放心，首先以您的资质，您的贷款99%没问题，肯定能 下来。另外，您最根本还是喜欢这套房子要买房对吧？就算真的出了 那没道理的1%，您贷款没批过，我们还有很多办法来弥补，比如说 增加一点首付，换银行批贷等等，只要您还想买这房子，贷款肯定给 您办下来！至于说到中介费，这部分费用只是对我们为您提供中介信息、带看、谈判签约等服务的费用，贷款另有贷款服务费，所以就算出现情况，中介费也很难退，但那种情况肯定不会出现。
● 过完户银行不放款怎么办？
话术1：客户在申请贷款的时候，借款人是客户，但收款人是业
主您本人。客户在银行签署合同中规定了放款的时间，如果不放款 是可以追究银行责任的。我们是看到银行的初审报告（批贷通知）后，才会安排双方进行产权过户手续的。不确定贷款或不批贷的情况下，我们也不会担此风险。银行是信贷机构，其实也是以批贷获取润的，所以在客户双方资质没有问题且积极配合的情况下，银 行没有理由不放款的。您放心吧。自从贷款机制建立以来，从来也没出过这样的事。
话术2：不会出现此类情况，因为在过户之前银行会先约买卖双方见面，一是为了确定买卖关系及客户贷款额度，二是银行会预留一个您的银行卡号，已准备过户后给您打尾款，也就是说您的尾款是针对银行而不是个人，这比个人要安全得多，并且在银行确定给买方贷款后，会出具盖有公章的批贷函，我们也是看见这个后才会办理过户手续的。
●客户要求评估更高价格，降低首付。为什么我们公司比别人评的低？
话术：因为我们选择的一般都是资质最高、和银行合作特别密切的评估公司，他们对于贷款风险的掌控相对较为严格，同样他们给出的评估值总是能够充分得到银行的认可。但是您的情况比较特殊，我们会充分考虑您的困难，为您联系新的评估公司进行再次评估的，我们公司的合作伙伴比较多，肯定能够为您解决这件事情，给您一个满意的评估值，请您放心！
●我给了首付，业主突然不配合了怎么办？
话术1：首先协商解决，如果协商未果我们公司会在7个工作日下催告函，如果甲方还不履行合约，公司会配合乙方向法院提起诉讼。（已付金的双培返还，预付房款10%的赔偿比例，总房款每日万分之二的违约金）
话术2：这项我们会在补充协议中明确规定双方的违约责任，如果您不放心，可以把細金的数额加大，这样业主也就不敢违约了。
●公积金贷款太慢了。能不能改成商业或不贷款？
话术1：现在公积金贷款的速度都提上来了，基本上和商业贷款时 间是一样的，商业贷款双方配合不默契的话，有可能比公积金的时间还长。您的房子总价金额比较大，您说这么多钱，有几个能—下全拿 出来的。有钱人很多，但是有钱人不一定目前住房需求那么大，即使有这样的客户，您的房子也不一定完全满足人家的要求。目前这客户多符合您的要求啊，只是需要点贷款而已。您愿意放弃现成的，去等那遥远、没目标的？
话术2：其实，现在大多数客户都采用贷款模式购房，因为现 在贷款利率很低，就算客户有钱也不希望把所有的财产都压在房子里成为死钱，相比而言，还是提供贷款的银行更有保证。另外，现 在北京的总房值都比较高，客户在进行全款筹措的过程中往往需要将几笔资金合在一起来筹备，甚至很多人是卖了其他的房产来购买新的房产。这个过程经过我们统计，其实大多数时间都不比贷款银行放款的时间短，同时还容易出现资金突发状况不能到位，拖延交易的情况。所以全款的机会风险也不小。如果您实在觉得公积金贷款慢，我可以建议客户用商贷。
优居南宁