科普REITs | 公募REITs投资，你对它了解多少？

不动产投资信托基金（简称“REITs”）是实现不动产证券化的重要手段，是一种信托基金，通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资运营管理，REITs将不动产所产生的租金收入以派息的方式分配给投资人，从而使投资人的能够在享有物业增值收益的同时获取长期稳定的租金收益。

REITs在上世纪五十年代起源于美国，1960年美国国会正式颁布《美国1960年国内税法典》，进而确立REITs的法律地位。

海外基础设施REITs已经发展多年，主要投资于具有稳定运营收入的基础设施类项目，包括高速公路、污水处理、垃圾焚烧、水力/风力/光伏发电等。

1、取得项目完全所有权或经营权利

▲采取公募基金+资产支持证券的架构；

▲80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额；

▲基金通过资产支持证券和项目公司等载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利。

2、长期持有并运营

▲以长期持有成熟基础设施项目，并通过提高运营管理水平创造收益为主要目的；

▲不以直接或者间接方式获取基础设施项目的市场交易收益为目标。

3、封闭运作并上市交易

▲采用封闭式运作，封闭期限较长，且封闭期内不办理申购与赎回业务；

▲上市后，投资者可通过证券交易所进行投资交易。

4、强制收益分配

▲每年将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者，具有强制分红的特征；

▲收益分配与成熟市场接轨。

如果说股票是“公司上市”后发行的有价证券，公募REITs可以被形象地理解为“资产上市”后发行的有价证券。投资人通过持有REITs基金份额，间接成为了基础设施项目的“股东”，且基金上市之后也会有交易报价，与股票投资有异曲同工之妙。

1、相较于股票，公募REITs市场波动相对较小。公募REITs底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目，现金流预期相对明确，单位价值波动性原则上相对有限。

2、相较于股票，公募REITs收益的增长空间相对有限。从物业运营角度来看，出现物业收入大幅增长或维持持续性高增长的可能性较小。

3、相较于股票，公募REITs具有较高的分红比例。公募REITs设有强制分红比例，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，收益分配机制相较股票更为严格。

1、相较于债券，公募REITs没有固定利息回报，其收益主要依靠资产本身的现金流产生能力，以及资产增值带来的份额价值提升预期，会有一定的变动。

2、相较于债券，公募REITs本身没有注意信用担保，依赖于资产本身的运营。因此，受基金管理人及资产运营管理机构能力的影响，存在由于运营等因素造成单位价值下跌的风险。