1.商铺的火热
“一铺养三代”，是过去几十年来中国老百姓广为人知的投资理念，很多人认为，商铺租金高，只要投资一间商铺，就能躺着数钱。
有些地方，甚至还把商铺作为男方家庭的婚姻门槛和保障，为此商铺价格一度在民间被炒得火热。尤其是三四线小城市，对商铺投资极为迷恋。
参观过内蒙古呼和浩特开发的楼盘，写字楼、公寓和商铺的商业综合体。说实话位置一般，开发商为了商铺能多卖钱，户型被改得拐弯抹角，开间和进深大都不符合规矩。
最重要的是，商业并没有做合理的规划，较为混乱。一个社区应该有超市、理发店、药店、洗衣店等等业态，但这个地方却紧挨着开了十多家小饭店，旁边还跟着五金，卖瓷砖卖马桶的。
但让人惊讶的是，商铺一经开盘，就被抢售一空。朋友低声讲，买家基本都是周边县城的「有钱人」，人傻钱多，有的甚至3、4套的买。
如果按照投资回报率讲，目前这个地段的一套上下80平米的商铺，售价140万，租金是每个月5000元，需要花费23年才能收回成本（不考虑通胀），是劣质的投资品无疑了。但更多的人是不会算账的，或者听了开发商讲的故事，继续做着发财梦。
2.值不值得
其次是高昂的交易费用。二手商铺交易税费的计算极其复杂，一般来讲，交易一次差不多就得付整体房价的20%～30%左右作为税费，可以吞噬掉大部分商铺增值带来的收益。而且很多城市的商铺贷款限制很严格，并非是刚需产品，市场行情不好商品房照样能卖得出去，但是商铺生意不好，就完全砸在手里了。
交易税费高、杠杆率低，注定商铺的流通性差，所以开发商在卖给你商铺的时候，都要提前透支至少三年的升值空间。意思是，这个商铺现在单价是6万，三年之后能卖到8万，那么现在对你的售价差不多就是8万。而且好的地段的商铺开发商一定会留在手里，捡漏的机会少之又少。
事实证明，这几年民众已经用脚投票得出了这个结论。前几天《瞭望》专栏记者还做过一档深度调查，发现中国目前二三线商业地产的库存量惊人。
2019年1～4月份，商业营业用房（商铺）销售面积同比又下降了8.8%。4月末，商品房待售面积5.1亿平方米，比3月末减少266万平方米，但商业营业用房待售面积反而增加30万平方米。
有些三四线的商铺开始大面积沦为仓库。
所以综上所述，在投资角度讲，商铺对于住宅没有多大的竞争力。而且商铺和公寓一样，现在和未来都不可能有政策红利。
唯一的趋势是，当下大基调下「房住不炒」控制住了住宅价格，给了商铺空间，而且很多互联网企业开始重返实体，例如天猫、京东等开始做实营店铺，可能带来线下的体验式红利，但也是微乎其微的。
3.技术活
当下的市场环境靠商铺物业增值已经不合适了，所以物业增值应当是附加值，租金的收益才是首要考量。
哪怕有一天物业本身增值幅度极小或已不再增值，但租金收益也足够一个家庭的日常开销，这才是一个好商铺。
而且你要记得，和开发商合作，你永远落不到好处，精明自在人心。
那么什么样的商铺是优质资产呢？下面做一个排序。
1.高入住，高、中低端社区的底商
2.写字楼楼下的底商
3.新辟商业街临街铺
（百度地图-图层-热力图，颜色越深人流量越大）
当然好的店铺不仅要关注物业类型、地段，还要看它的自身结构。例如空间可以自由分割，门面最好宽一些，门前不要有台阶，不要有隔离栏或者其他遮挡物，门前要有步行道，能停车等等。一定要多去研究那些生意火爆的商铺，分析他们的优点。商铺投资无异于一次小型创业，不仅需要技术还得需要足够多的运气。
