近年来，广州围绕旧厂房改造、村级工业园整治提升、低效用地再开发等重点工作，出台多项配套政策文件和相关的规划研究，为存量低效工业提供强有力支撑。

从2015年允许符合条件的工业园独立改造，到2022年试点项目容积率下限提至3.0、配套比例放宽至30%，再到2024年明确集体土地直接确权条件，政策体系不断迭代完善，为村园改造扫清障碍、释放红利。

图 村镇工业集聚区相关政策摘选

《花都区狮岭镇合成村村镇工业集聚区改造项目》依托“市-区-镇-村”多级联动机制，以市、区两级政策框架要求和合成村根本发展诉求出发，协助推动《广州市规划和自然资源局关于印发支持花都区以村镇工业集聚区改造为抓手推进低效用地再开发的实施意见（试行）的通知》试点政策施行和低效用地项目库图斑补录，保障试点项目遴选条件准入面积和集体土地直接确认建设用地使用权必要条件；另一方面，精准衔接花都区村镇工业集聚区改造项目改造方案、模式及流程指引要求，编制项目规划调整方案、改造实施方案和集体土地直接确权组卷材料，打通土地要素保障“最后一公里”，推动低效工业用地焕新升级。

该项目位于密集建成区，周边权属数量多达数10宗，宗地重叠交错、涉及利益众多，如何平衡各方诉求，推动片区各功能板块有序落地至关重要。

在控规调整过程中，项目组以区域视角统筹梳理片区权属信息，在完善项目土地利用规划和产业区块优化的同时，厘清权属边界、修正相关用地，同时结合项目落地的交通疏导情况，在地块东侧预控10m非定位道路通道，不影响项目整体建设容量的前提下，保障片区消防安全、区域交通微循环。

图 现状权属情况示意及项目土地利用规划图

在实施方案编制过程中，从村集体改造意愿和方式出发，按照低效用地项目库进出库要求完善图斑信息，梳理项目土地整备路径，成功推动集体土地直接确认建设用地使用权，高效完成项目土地使用手续。通过模拟项目实施建设方案，最大限度减少对周边现有建设影响，同时加强周边服务配套的衔接，形成功能完备、定位清晰、土地利用高效的时尚智造产业区，并结合九大专项评估，全面保障项目的可行性和可持续性，为后续开发奠定坚实基础。

图 项目改造总平面和效果意向

针对项目“专业跨度大、审批手续繁杂”的问题，广交研在推进项目前期，就根据规划调整、实施方案、土地办证等方面制定全流程实施路径，并细化每一步中涉及的审批部门及村集体需配合的事项，通过简明易懂的图示展现时间轴线图，并结合政策变化与实际诉求实时迭代更新相关流程图，形成可复制、可推广的村镇工业集聚区实操抓手。

截止2025年12月底，合成村村镇工业集聚区改造项目已顺利完成规划调整与实施方案编制，集体土地直接确权手续全部办结。后续计划以村集体为开发主体，导入国内具有实力的开发运营合作单位，有效提高合成区域片区经济和产业竞争力。全流程服务不仅破解了项目推进中的堵点难点，助力项目实现“拿地即开工”的高效落地目标。

图 项目推进全流程示意

合成村项目的稳步推进，高度契合花都区村镇工业集聚区升级改造试点工作要求，有力带动狮岭镇及其他镇街的村镇工业集聚区改造，为花都区村镇工业集聚区改造提供了宝贵实践经验。与此同时，根据《花都区村镇工业集聚区整治提升专项规划》，至2030年前全区将完成超40余个村园改造升级，当前广交研积极参与花都区多个镇街的村镇工业集聚区前期摸查、改造意愿梳理的项目中，前期梳理村园超10余个，摸查工业用地超5000亩。

随着与村集体、区镇政府、潜力企业的合作开发不断深化，将有更多村镇工业集聚区实现改造落地，形成连片优质产业载体，为区域经济提振注入持久动力。同时，在项目推进中积累的政策应用、工作模式、开发路径经验，将带动村镇工业集聚区改造向科学有效、规模可控、链条完整方向形成良性循环，吸引更多优质企业和项目落地广州，推动广州在产业领域实现高质量发展。

一子带动多点盘活，为广州低效工业再开发提供了全流程坚实支撑，广交研将继续深耕村镇工业集聚区全流程服务，不断打磨技术颗粒度，助力村镇工业集聚区迈向新阶段，为实现城市高质量发展贡献更多力量。